En materia de turismo se regula con la presente normativa la renovación y modernización de urbanizaciones, núcleos e instalaciones turísticas obsoletas, así como el régimen de autorizaciones administrativas de los establecimientos turísticos.
Su finalidad es:
a) ordenar y modular el crecimiento de la oferta turística vinculándolo a la mejora de la calidad de la planta disponible y a la implantación de nuevos equipamientos complementarios;
b) incrementar los niveles de calidad y categoría de los establecimientos turísticos de alojamiento y equipamiento complementario;
c) evitar y reconducir la residencialización de las áreas turísticas;
d) dotar a la administración de instrumentos jurídicos eficaces para incentivar y asegurar el cumplimiento de los deberes de conservación, rehabilitación y uso efectivo de los establecimientos turísticos;
e) mejorar la imagen de los núcleos turísticos consolidados y lograr unos servicios públicos satisfactorios; y
f) favorecer una gestión coordinada de las administraciones públicas y agilizar la tramitación de los proyectos de renovación turística.
Las principales novedades son:
1.- La implantación de nueva oferta alojativa turística, en el caso de traslado de la capacidad de alojamiento en las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, requiere autorización previa habilitante de los respectivos cabildos insulares.
Esta autorización previa se exige en las mismas islas para la ampliación de establecimientos turísticos alojativos y, excepcionalmente, para la renovación de estos establecimientos, cuando así lo exija expresamente la normativa territorial a nivel insular.
Sin embargo no se exige en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma para los alojamientos derivados de procesos de renovación, aunque sí para los de nueva implantación, si así lo exige el planeamiento territorial, con excepción de los establecimientos alojativos en suelo rústico, a los que se aplican los estándares específicos establecidos en el planeamiento insular y, en su defecto, los de carácter general establecidos por el Gobierno para este tipo de establecimientos.
Sólo se pueden otorgar autorizaciones previas para plazas de alojamiento turístico en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, como requisito necesario para las consiguientes licencias urbanísticas, cuando tengan por objeto la nueva implantación de establecimientos alojativos en los siguientes casos:
a) Establecimientos hoteleros con categoría de 5 estrellas o superior.
b) Establecimientos alojativos de turismo rural.
c) Establecimiento extrahoteleros, si el planeamiento territorial no los prohibe expresamente.
d) Establecimientos con autorización previa que no se encuentre en situación de caducidad y que voluntariamente, o como resultado de su necesaria adecuación al cumplimiento de la legislación urbanística, sectorial, así como al planeamiento aplicable o a los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, sus titulares soliciten modificar la autorización previa otorgada, sin incremento del número de plazas ya autorizadas. Si la adecuación no requiere modificación de la autorización previa, se puede solicitar directamente la licencia urbanística.
e) Establecimientos de alojamiento, en cualquier modalidad y tipología, que habiendo contado con autorización previa, hubieran cesado en su actividad y que en el marco del planeamiento y de un plan de modernización turística pretendan renovarse con la finalidad de retomar la misma.
No requieren autorizaciones previas los establecimientos hoteleros que se pretendan ubicar en suelo urbano consolidado no turístico, sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los estándares correspondientes a la calificación pretendida.
En las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria también se exige autorización previa, si así lo establece la normativa territorial insular:
– cuando tengan por objeto la renovación edificatoria de establecimientos turísticos de alojamiento;
– la materialización de plazas alojativas turísticas procedentes de derechos otorgados por la ejecución de proyectos de renovación edificatoria de establecimientos cualquiera que sea su tipología;
– las plazas de alojamiento turístico otorgadas como incentivo o compensación por la ejecución de equipamientos públicos o, siempre que hayan sido declarados por el Gobierno, como incentivo por la implantación de equipamientos privados.
En los casos primero y tercero anterior la implantación de ofertas turísticas sólo puede hacerse en parcelas que formen parte de una urbanización o de alguna de sus fases o etapas que hayan culminado las obras previstas en el correspondiente proyecto de urbanización y que hayan formalizado las cesiones urbanísticas obligatorias.
Todos los establecimientos anteriores no están sometidos al régimen de suspensión de autorizaciones y licencias previstas en L Canarias 19/2003.
2.- En los terrenos calificados con uso turístico, o uso mixto-residencial, sólo se permiten operaciones urbanísticas de parcelación, división o segregación de fincas tendentes a habilitar usos residenciales en todas o algunas de las parcelas o fincas resultantes, cuando el planeamiento insular o urbanístico municipal así lo contemplen expresamente.
En los establecimientos turísticos autorizados en suelos de uso turísticos, independientemente de que se hayan erigido en parcelas o solares con uso mixto, no se permiten cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales.
Estas limitaciones se pueden exceptuar por los instrumentos de ordenación o por la legislación vigente que determine la especialización de usos.
3.- La renovación urbana de las urbanizaciones y núcleos turísticos de Canarias tiene por objeto establecer las intervenciones públicas que resulten necesarias para inducir la regeneración de la ciudad turística conforme a un modelo sostenible y de calidad, y definir las operaciones que impulsen la modernización y mejora de la planta de alojamiento turístico y complementaria, y la reactivación de la actividad económica.
Estas actuaciones se pueden incluir en el planeamiento general o, en su caso, en los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, y los instrumentos que las determine debe delimitar con precisión el área de intervención continua o discontinua.
Todas las actuaciones de renovación urbana tienen la consideración de actuaciones de transformación urbanística y les es aplicable el régimen legal establecido a las actuaciones de urbanización o de dotación, produciendo los mismos efectos que las derivadas de los planes de ordenación urbanística.
Estos planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad son instrumentos de ordenación urbanística que complementa y, en su caso, sustituyen a las determinaciones urbanísticas vigentes, con objeto de viabilizar la renovación urbana y edificatoria, sin que puedan clasificar o reclasificar suelo, si no existe acuerdo municipal previo que lo permita. Pero si los instrumentos de ordenación territorial previstos por la normativa no existen o no están adaptados a las directrices de ordenación general y del turismo de Canarias, aquellos planes han de elaborarse sobre la base de un estudio previo en el que al menos se describa el ámbito de aplicación, las características ambientales y territoriales de la urbanización o del núcleo turístico y el análisis de viabilidad económica de la ejecución.
El plan debe ir acompañado de un sistema de indicadores que permitan definir los incrementos de edificabilidad de acuerdo con el marco de equilibrio en la distribución de beneficios y cargas de la legislación urbanística; en el caso de que los instrumentos de ordenación territorial estén adaptados a las directrices de ordenación general y del turismo de Canarias, sus determinaciones tienen el carácter normativo de recomendación para los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad.
El ejercicio de la actividad de gestión y ejecución de los planes puede tener lugar a través de cualquiera de las formas y modalidades previstas en la legislación urbanística. Dependiendo de la entidad y complejidad de las operaciones de renovación, las administraciones públicas implicadas en la gestión pueden optar por crear un consorcio urbanístico.
4.- Los proyectos de renovación edificatoria pueden acogerse a los incentivos económicos y fiscales, incentivos de incremento de edificabilidad y, para los alojamientos, a la adecuación del estándar de densidad de suelo turístico.
4.1.- Incentivos en edificabilidad.
En caso de renovación edificatoria de un establecimiento turístico de alojamiento, con y sin traslado, el planeamiento urbanístico o, en su defecto, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad pueden admitir incrementos de edificabilidad sin que en ningún caso se supere el límite máximo establecido en la legislación urbanística, con base en los siguientes coeficientes:
| Coeficiente general por renovación con aumento de categoría | Puede permitir un incremento de hasta el 0,3 m2c/m2 sobre la edificabilidad normativa, en función de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación o del área superior de referencia en que esta se incluya, siempre que se justifique la justa distribución de beneficios y cargas así como la sostenibilidad económica de la operación |
| Coeficiente adicional de eficiencia energética | Equivale al porcentaje de energía renovable que el establecimiento generará con sus propias instalaciones respecto al gasto energético anual: cada tramo de 20% del gasto energético anual que se genere con medios renovables dará derecho a un 0,1 de incremento de edificabilidad sobre la normativa. Este incentivo no será de aplicación cuando la reducción energética derive del cumplimiento de normativa de obligado cumplimiento |
| Coeficiente de especial calidad | Máximo de un 0,2 m2c/m2, en caso de que la categoría prevista tras la renovación sea la de hotel de cinco estrellas-gran lujo |
| Coeficiente por reducción de la huella de carbono | Máximo de 0,1 , con medidas que no hayan sido incentivadas por la aplicación de los coeficientes previstos en los apartados anteriores |
Sólo se pueden admitir incrementos de edificabilidad cuando no tenga como consecuencia el incumplimiento de los estándares de equipamiento de los establecimientos turísticos de alojamiento y la ocupación máxima de la parcela no puede superar el 40%.
Se admite incremento de edificabilidad en parcelas con establecimientos turísticos que pretendan la mejora de sus zonas comunes, sin aumento de la capacidad de plazas, si lo prevé el planeamiento o el plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, sin que se pueda superar el coeficiente de edificabilidad de la parcela.
Se pueden autorizar trasvases de edificabilidad , de alojamiento o para equipamiento complementario, de un sector de suelo urbanizable a otros, o a un ámbito de suelo urbano no consolidado, siempre que no se vulneren derechos de terceros, siempre que se den las siguientes circunstancias:
– que estén dentro de la misma zona turística;
– que sean necesarios para poder materializar los proyectos de renovación edificatoria o, si lo permite el planeamiento territorial en otras zonas de la isla;
– que exista previo convenio urbanístico suscrito al efecto como preparatorio del procedimiento de alteración del planeamiento urbanístico (TROTCANA art.236.3.b).
Los porcentajes de cesión obligatoria al ayuntamiento por recuperación de plusvalías son:
| 10% del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad aplicable a la parcela | Establecimientos transformados de extrahoteleros a hoteleros |
| 15% del aprovechamiento urbanístico derivado del incremento de edificabilidad aplicable a la parcela | Resto de los casos |
Esta cesión se puede cumplir mediante el pago de su equivalente en metálico, que nunca puede ser inferior al valor de mercado, junto con el abono de tasas por licencia urbanística e impuesto sobre edificaciones, instalaciones y obras y, en todo caso, antes de comunicarse el inicio de las obras ha de aplicarse dentro del patrimonio público de suelo a incrementar o mejorar las dotaciones públicas e infraestructuras del área de la actuación.
4.2.- Incentivos en materia de densidad de parcela
Se aplican las siguientes reglas al estándar mínimo de densidad del suelo turístico a los establecimientos sometidos a proyectos de renovación edificatoria:
| Establecimientos con licencia de apertura anterior a 19-7-1995 cuya renovación en la misma parcela suponga mejora en la categoría pero sin aumento en el número de plazas ni de edificabilidad | Se aplica el estándar de densidad del suelo turístico en el momento de autorizarse el establecimiento o, si resulta más favorable, según el interesado, la vigente al momento de autorizarse la renovación | ||
| Establecimientos con licencia de apertura anterior a 19-7-1995 cuya renovación comporte mayor número de plazas o incremento de su superficie edificada | Pueden reducir el estándar de densidad de suelo turístico vigente, que ha de ponderarse por el planeamiento urbanístico o, en su caso, por el plan de modernización, mejora e incremento de la competitividad, para cada urbanización, núcleo turístico o área de referencia mediante coeficientes | Establecimientos con estándar actual superior a 60 m2 por plaza | Se aplica como límite mínimo esta cifra |
| Establecimientos con estándar actual entre 50 y 60 m2 por plaza | El límite mínimo es de 50 m2 por plaza | ||
| Establecimientos con estándar actual inferior a 50 m2 por plaza | No se admite aumentar el número de plazas actuales | ||
Los estándares de densidad de suelo turístico pueden computarse conjuntamente para varias parcelas aledañas que se agrupen a tales efectos, si se delimita con claridad la superficie no edificable de uso común asignada al cumplimiento del estándar, de lo que hay que dejar constancia en el Registro General Turístico.
4.3.- Incentivos en forma de plazas adicionales
La renovación edificatoria de un establecimiento de alojamiento que cumpla el mínimo de inversión por plaza puede dar lugar al derecho a la autorización de plazas de alojamiento turístico adicionales hasta un 50% más de las que tenía autorizadas, aunque se puede aumentar en otro 25% por cada grado de categoría que aumente a partir de la categoría de 3 estrellas, sin que en ningún caso se pueda superar el 100% de las plazas preexistentes. Estas plazas adicionales se pueden materializar en la propia parcela del establecimiento renovado, si la edificabilidad del planeamiento lo permite o en otra parcela urbanísticamente apta de cualquier zona turística de la misma isla si el planeamiento insular no lo prohíbe.
4.4.- Agilización de trámites
Los proyectos de renovación edificatoria y las actuaciones de ejecución de los proyectos de modernización, mejora e incremento de la competitividad gozan de un procedimiento abreviado en la obtención de la licencia municipal de obras, que no puede ser superior a 30 días. El promotor debe entregar en el ayuntamiento el proyecto de ejecución de la obra a realizar y las autorizaciones sectoriales necesarias.
En un plazo no superior a 30 días el ayuntamiento puede denegar la licencia municipal y el inicio de las obras si la actuación proyectada no se ajusta al planeamiento urbanístico existente, o al proyecto de modernización, mejora e incremento de la competitividad aprobado por el Gobierno o a las autorizaciones otorgados.
5.- Sustitución y traslado de los establecimientos turísticos
En los núcleos y urbanizaciones turísticas donde el planeamiento territorial o urbanístico o, en su caso, los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad dispongan la conveniencia de disminuir la densidad turística, especializar entre usos turísticos y residenciales, aumentar los espacios libres, equipamientos o dotaciones, o bien donde contemplen una actuación que haga precisa la demolición total o parcial de edificios o instalaciones que interfieran en las operaciones previstas, pueden suscribirse convenios de sustitución de los establecimientos turísticos, sean de alojamiento o de equipamiento complementario, por otros usos, así como su traslado, a otros suelos turísticos más apropiados en la misma isla.
El traslado a solares no está sometido a más restricciones que las derivadas de las determinaciones, capacidad de carga y ritmos de crecimiento establecidos por el planeamiento insular o territorial para el área de que se trate y el cumplimiento de las determinaciones urbanísticas que constituyan su ordenación, así como del estándar de densidad de suelo turístico y demás parámetros sectoriales de calidad.
Se admite el traslado a sectores de suelo urbanizable existentes en la misma o diferente zona turística y dentro de la misma isla. Su materialización se supedita a la previa transformación del suelo en urbano.
El traslado de los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan, a sectores de suelo urbanizable exige también su previa ordenación pormenorizada por el plan parcial u otro planeamiento que lo habilite.
Las autorizaciones previas para los establecimientos turísticos y la materialización, en su caso, de los incentivos que se obtengan, sólo se otorgan una vez que hayan culminado las operaciones de ordenación pormenorizada por el plan parcial u otro planeamiento que lo habilite.
En estos casos de sustitución el propietario tiene derecho a solicitar y obtener autorización administrativa previa para nuevas plazas adicionales con las siguientes cuantías:
| Se ceden al municipio los terrenos para uso público, libre de cargas | Incremento del 100% de las plazas sustituidas pero se requiere la efectiva cesión del suelo |
| El solar mantiene la titularidad privada pero se destina a equipamiento turístico complementario | Incremento del 75% de las plazas sustituidas |
Estas plazas adicionales pueden incrementarse en un 25% por cada grado de categoría que se aumenten las plazas sustituidas, a partir de la categoría de 3 estrellas.
6.- Incentivos por implantación, sustitución y traslado de equipamientos turísticos complementarios
La sustitución y traslado de los equipamientos turísticos complementarios que sean objeto de una operación de renovación urbana, o formen parte de un convenio para obtener suelo público, da derecho a la materialización en otro solar de los incentivos en edificabilidad, computándose los mismos respecto a la edificabilidad normativa del nuevo emplazamiento si ya estuviera ordenado, o bien, con respecto a la que ya ostentaba en el emplazamiento original si no fuere así.
La recuperación para la Administración de las plusvalías que genere el aumento de edificabilidad es del 15% del aprovechamiento urbanístico.
La implantación y ejecución de nuevos equipamientos públicos o privados declarados de interés general en suelos urbanos o urbanizables, ha de incentivarse mediante el reconocimiento de un máximo de 1000 plazas alojativas, otorgándose una plaza por cada 30.000€ de inversión con una inversión en equipamiento mínima de 30 millones de euros.
Asimismo el planeamiento territorial o urbanístico o, en su caso, los planes pueden establecer la reducción, en su caso, del exceso de oferta de usos terciarios los cuales contemplen preferentemente mediante la suscripción de convenios urbanísticos o por cualquier otra forma admitida en Derecho, el cambio de uso de las edificaciones o parcelas a los de establecimientos y equipamientos turísticos, estableciendo las limitaciones, condiciones y factores de incremento o reducción de la superficie edificable vigente de aplicación.
Excepcionalmente se admite el cambio a tipologías aisladas en las que se puedan desarrollar villas turísticas en los términos contemplados.
7.- Deber de conservación y rehabilitación de los establecimientos turísticos
Los titulares de establecimientos turísticos, de alojamiento o complementarios, están sujetos, cualquiera que sea el régimen de propiedad y explotación, al deber de conservar y rehabilitar los inmuebles e instalaciones en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y funcionalidad requeridas para el uso efectivo establecido por la normativa sectorial y, en especial, la turística, o el planeamiento.
La obligación de conservación y rehabilitación se limita como máximo al 75% del coste de reposición de la construcción o instalaciones correspondientes.
Este deber se impone a:
a) los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato;
b) las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de propietarios, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir.
Las actuaciones de conservación y rehabilitación pueden imponerse por la Administración turística cuando concurran las condiciones establecidas en la legislación y, en su caso, en el planeamiento en vigor.
Procede requerir el cumplimiento de estos deberes en los siguientes casos:
a) Cuando se produzca un deterioro en los elementos estructurales de la edificación, construcción o instalación, siempre que la importancia de los elementos deteriorados no requiere la declaración de ruina.
b) Cuando se produzca la inadecuación de las condiciones de funcionalidad de la edificación, construcción o instalación, bien por obsolescencia derivada del transcurso natural del tiempo o bien por el desarrollo de nuevas tecnologías que propicien mayor seguridad, mejor aprovechamiento de los recursos naturales, más eficiencia energética o menor contaminación ambiental.
8.- Deber de atenerse al uso establecido
Este deber ha de cumplirse conforme a la calificación del uso asignada a la parcela por el planeamiento, y la del inmueble construido en ella según la licencia obtenida en el momento de su edificación en el caso de que la calificación sea de uso mixto residencial o turístico indistintamente, así como atenerse a las limitaciones respecto al uso impuestas por el planeamiento, la legislación sectorial o de carácter convencional que le sean aplicables. Estos usos han de hacerse constar en el Registro de la Propiedad al inscribirse la obra nueva o escritura de división horizontal, o bien mediante certificación municipal o cédula urbanística en el caso de edificaciones ya construidas.
9.- En el caso de coexistir en suelo turístico usos turísticos y residenciales, bien por residencialización de establecimientos turísticos, bien porque el planeamiento anterio permitía indistintamente ambos usos, con objeto de encauzar su especialización en áreas de uso turístico exclusivo, de uso residencial exclusivo o de compatibilidad el planeamiento urbanístico o los planes deben dividir en recintos de intervención el citado suelo.
Ordenación urbanística de los distintos productos del turismo
Las novedades regulan la explotación de los hoteles en régimen de condominio y las villas.
a) Hoteles en régimen de condominio. Son aquéllos cuya titularidad dominical se divide en diferentes unidades registrales o en participaciones indivisas sobre una finca, aunque la explotación unificada del inmueble se lleve a cabo mediante cesión a una empresa de gestión y que reúnan alguno de los requisitos legalmente previstos (art.30).
b) Villas. El planeamiento de las zonas turísticas pueda delimitar áreas destinadas al uso turístico en la modalidad extrahotelera (villas) con una densidad entre 10 y 40 unidades de alojamiento por hectárea, que no pueden exceder del 40% de la superficie total neta del sector del suelo urbanizable de que se trate excluyendo espacios libres, viales y equipamiento, ni del 20% de la superficie total del suelo urbanizable turístico del municipio donde se pretenden establecer.
Estas áreas han de emplazarse en una distancia no inferior a 200 m de la línea límite del dominio público marítimo-terrestre, salvo que estén integradas en complejos hoteleros de cuatro o más estrellas.
Si las áreas están emplazadas en zonas de acantilados deben emplazarse como mínimo a 100 m del veril y han de reservarse preferentemente las localizaciones más valiosas por su contigüidad al mar para otros productos turísticos.
Las reservas de espacios libres, dotaciones y equipamientos que correspondan a la urbanización, así como el diseño de dichos espacios libres, han de adecuarse en dichas áreas a las peculiaridades de la urbanización de conformidad con lo dispuesto en el plan, en todo caso deben contar con equipamiento complementario mínimo legal, accesibilidad y movilidad adaptada, y estar orientados a la satisfacción de las necesidades de los usuarios.
Se puede autorizar la transformación de usos residenciales en villasde tal manera que el planeamiento urbanístico, o los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad, delimite en las zonas turísticas áreas en que se autorice la conversión de viviendas individualizadas y aisladas a la modalidad de villas, recalificando las parcelas al uso turístico, cuando cumplan los requisitos definidos reglamentariamente.
Estándares de densidad
El planeamiento municipal debe definir la densidad máxima admisible en las parcelas mediante un estándar mínimo de metros cuadrados de solar por plaza de alojamiento que, en ningún caso pueda ser inferior a 60 m2 de superficie mínima de parcela neta por plaza si se trata de establecimientos de nueva implantación.
Los establecimientos de alojamiento que se hayan sometido a proyectos de renovación edificatoria se rigen por lo dispuesto en la Ley de renovación y modernización turística de Canarias.
Mediante reglamento el Gobierno de Canarias debe determinar:
a) Los criterios de ponderación aplicables para la fijación del estándar mínimo de densidad en las parcelas.
b) Los estándares mínimos de densidad aplicables en actuaciones de renovación edificatoria y de rehabilitación urbana, así como, los criterios de ponderación aplicables para la fijación definitiva de los mismos.
c) Los supuestos en que, sin aumento de la densidad global, además se pueda referir a través del planeamiento a una agrupación acotada de parcelas en beneficio de la provisión de dotaciones de ocio extraordinarias, de la creación de entornos arquitectónicos de superior atractivo u otras circunstancias análogas.
d) Los módulos dotacionales de aplicación a la urbanización turística a través del planeamiento, que en lo referido a suelos de cesión para dotaciones públicas se han de atener en su cuantía a lo dispuesto en la legislación urbanística, adecuando su destino a la finalidad turística.
e) Los criterios y objetivos generales que desde el planeamiento deban tenerse en cuenta para su provisión y diseño, así como las garantías para su puntual ejecución y mantenimiento.
f) Los requisitos mínimos de aptitud natural del suelo para ser destinados por los planes a nuevos desarrollos turísticos, a sus dotaciones o contabilizados en la determinación de los índices de densidad, excluyendo los terrenos que constituyan accidentes naturales destacados y los que por su topografía abrupta no puedan producir desarrollos o dotaciones cómodamente accesibles a la generalidad de las personas.
g) Los estándares mínimos de infraestructura y servicios aplicables a la totalidad del suelo turístico.
El estándar mínimo de densidad fijado entre 50 y 60 m2 por plaza de alojamiento, con arreglo a las circunstancias de dimensión y densidad globales de la urbanización, no se aplica a:
a) Establecimientos cuyo emplazamiento se proyecte en edificios histórico-artísticos declarados formalmente como tales o en edificios de interés arquitectónico catalogados por el planeamiento urbanístico.
b) Establecimientos que se proyecten en cascos urbanos residenciales de carácter no turístico que cumplan los estándares mínimos de infraestructura que se determinen reglamentariamente. Por el titular del departamento competente en materia de turismo se ha de determinar la aplicación singularizada de estas excepciones, previa solicitud de los interesados.
La aplicación de los restantes estándares relativos a la urbanización turística a los establecimientos se debe determinar por el Gobierno de Canarias.
En relación con los estándares mínimos hay que destacar la sentencia de referencia según la cual la regulación contenida en L Canarias 7/1995 art.35y D Canarias 10/2001 art.5 imponen sólo un estándar mínimo de densidad de uso turístico por parcela, pero no contemplan un techo máximo, por lo que la fijación por un plan de un estándar de densidad en una magnitud superior a la mínima no vulnera aquellas disposiciones. Sólo podría admitirse vulneración en caso de arbitrariedad, vicio que ha de quedar suficientemente probado por la parte actora demostrando que la Administración hubiera podido incurrir en error, actuar al margen de la discrecionalidad o con alejamiento de los intereses generales a que debe servir, o sin tener en cuenta la función social de la propiedad, o la estabilidad y seguridad jurídica, o con desviación de poder o falta de motivación en la toma de decisiones(TSJ Canarias 15-7-00, EDJ 147305).
Procedimiento de autorizaciones y licencias
En L Canarias 7/1995 art.24 se regula el régimen de autorizaciones y licencias disponiéndose que, con carácter general, la construcción, ampliación, rehabilitación o reforma de establecimientos turísticos de alojamiento y el acceso o ejercicio de actividades turísticas no está sujeto a autorización, sin perjuicio del deber de comunicación.
No obstante se somete a autorización administrativa la construcción, ampliación, rehabilitación y apertura de establecimientos turísticos de alojamiento cuando, por razones medioambientales o de ordenación del territorio, esté legal o reglamentariamente restringida o limitada la creación de nueva oferta de alojamiento turístico y, especialmente, siempre que dichas limitaciones vengan justificadas en la ordenación territorial atendiendo a la capacidad de carga de las islas. En estos casos la autorización se debe obtener con carácter previo a la licencia de edificación o apertura y se otorga por el respectivo cabildo insular (plazo de 3 meses con silencio positivo).
Teniendo en cuenta lo anterior, las plazas de alojamiento, de cualquier tipología, que no cuenten con esta autorización y que constituyan una unidad o se integren en edificaciones que acrediten haber sido construidos conforme a licencia municipal de obras no anuladas obtenida con anterioridad a la entrada en vigor de la L Canarias 6/2001 (27-7-01), pueden obtener autorización, a fin de su incorporación a la explotación turística, acreditando el cumplimiento de los requisitos de ordenación de la actividad turística exigidos en el D Canarias 142/2010, o la normativa que lo sustituya, y que se encuentre vigente al tiempo de la solicitud.
Sin embargo se les exige, para la autorización, el cumplimiento de los estándares turísticos que les fueran exigibles, en su caso, al tiempo en que debieron obtener, aquellos establecimientos, la correspondiente autorización previa, si bien el estándar de densidad mínimo de parcela se puede reducir, como máximo en un 10%, pudiendo llegar hasta 45 m por plaza, sin que se les aplique lo dispuesto en L Canarias 7/1995 art.22 (deber de inscribirse en el Registro general turístico).
La correspondiente solicitud se debe presentar en el plazo máximo de 1 año (fin 1-6-14), debiendo resolverse de acuerdo con lo dispuesto en L Canarias 7/1995 art.24.2. La acreditación de la presentación de la solicitud determina la no incoación así como la suspensión de los procedimientos sancionadores que se hubieran iniciado por falta de título habilitante de la explotación turística de las plazas de alojamiento afectadas en los que no haya recaído resolución sancionadora firme.
De obtenerse la autorización, se pone fin al procedimiento sancionador con archivo del expediente, revocando, en su caso, la sanción que se hubiera impuesto; en otro caso, se procede a incoar, reanudar el procedimiento sancionador o ejecutar, según el caso, la sanción impuesta.
Las plazas de alojamiento que no se hayan regularizado según lo anteriormente expuesto han de ser clausuradas transcurridos 2 años a partir de 1-6-13 con prohibición expresa de cualquier actividad alojativa.
En el plazo máximo de 1 año (fin a 1-6-14) se pueden presentar proyectos de renovación referidos a aquellas edificaciones de alojamiento turístico existentes en suelos turísticos que dispongan de licencia municipal de obras no anulada, anterior a la entrada en vigor de la L Canarias 6/2001 (27-7-01). Estos establecimientos se pueden autorizar a obras de renovación, siempre que cumplan con el mínimo de inversión por plaza siguiente:
| Modalidad categoría importe mínimo por plaza de alojamiento | ||
| Hotelera 4 estrellas | 4 estrellas | 9.214,00 € |
| 5 estrellas | 11.799,00 € | |
| 5 estrellas gran lujo | 15.120,00 € | |
| Extrahotelera | 3 estrellas | 6.379 € |
| 4 estrellas | 8.366,00 € | |
| 5 estrellas | 10.713,00 € | |
| Villas | 8.366,00 € | |
El cálculo de la inversión se realiza dividiendo el presupuesto de ejecución material de la obra prevista en el presupuesto de renovación edificatoria, impuestos no incluidos, entre el número de plazas de alojamiento del establecimiento autorizadas en el momento de la renovación.
Estos establecimientos se pueden autorizar a obras de renovación, siempre que cumplan con el mínimo de inversión por plaza que se establece en el anexo de la presente ley, con los requisitos de ordenación de la actividad turística exigidos en el D Canarias 142/2010, o normativa que lo sustituya, y que se encuentre vigente al tiempo de la solicitud y siempre que las obras de renovación sean ejecutadas en el plazo de un año desde la aprobación del proyecto de renovación presentado.
Estos proyectos de renovación no dan derecho a obtener incentivos de los expuestos supra.
La acreditación de la presentación del proyecto de renovación determina la no incoación así como la suspensión de los procedimientos sancionadores, que se hayan iniciado por falta de título habilitante de la explotación turística afectada, en los que no haya recaído resolución sancionadora firme. Si se obtiene la autorización, se pone fin al procedimiento sancionador con archivo del expediente y se revoca, en su caso, la sanción impuesta; en otro caso se incoa, reanuda o ejecuta la sanción.
NOTA
1.- Entrada en vigor: 1-6-13
2.- Se derogan todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a esta ley y, especialmente:
– L Canarias 6/2009 art.13 (deberes de las empresas turísticas), 14, 15, 16, 17.1 y 18;
– Las directrices de ordenación del turismo de Canarias siguientes: Directriz 10 (número 3 respecto a las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma); Directriz 12; Directriz 14 (núm.1); Directriz 16; Directriz 18 (núm. 1 y 2); Directriz 19; Directriz 22 (núm.2); Directriz 27.
– L Canarias 7/1995 art.44;
– D Canarias 138/2010.
3.- En tanto en cuanto no sea aprobado el reglamento de desarrollo en lo relativo a la sustitución del propietario se aplica lo dispuesto en la legislación urbanística.
4.- Es obligación del gobierno establecer la regulación de las villas; las de nueva construcción no se sujetan a lo dispuesto en el D Canarias 142/2010 por el que se aprueba el Reglamento de actividad turística de alojamiento.
5.- Se impone al Gobierno la obligación de adaptar el instrumento de ordenación del Parque Natural del Archipiélago Chinijo para regular la actividad turística no legalizada que se lleva a cabo en la isla de La Graciosa y en la zona costera de Lanzarote dentro del ámbito territorial del parque. La adaptación ha de hacerse en el plazo de 18 meses contado desde 1-6-13.
6.- El Reglamento de la actividad turística de alojamiento y el Reglamento de estándares turísticos han de modificarse en el plazo de 6 meses (hasta 1-1-14).
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