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Regulación de la compraventa y otros contratos con incidencia inmobiliaria en Cataluña

Con efecto 1-1-2018, se aprueban las secciones primera, segunda y tercera del Capítulo I del Título II del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña. De especial incidencia en el ámbito inmobiliario es la regulación del contrato de compraventa y del contrato de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura (aportación de solar), de la que destacamos sus líneas principales.

Contrato de compraventa

Se pretende lograr una regulación unificada del contrato, sin establecer dos textos paralelos para la compraventa en general y la compraventa de consumo. Este última se configura como aquella en la que el vendedor actúa con un propósito relacionado con su actividad empresarial o profesional y el comprador lo hace con uno diferente de dichas actividades. No obstante, como particularidad, se considera que las personas jurídicas pueden ser consideradas consumidoras.
En cuanto a la determinación del precio, se establece que no es necesario fijarlo inicialmente en el contrato, y en las compraventas de consumo debe entenderse que las referencias al precio final incluyen los correspondientes tributos.
Se introduce un deber de información, en beneficio del comprador, que permite incrementar la transparencia contractual, teniendo en cuenta los estándares razonables de integración de este deber y, muy destacadamente, los que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos.
La regulación de las arras distingue entre arras confirmatorias y penitenciales.
Respecto a las obligaciones del vendedor, se contempla no solo la transmisión de la posesión legal y pacífica del bien vendido, sino también la titularidad del derecho, admitiendo el pacto expreso de reserva de esta transmisión como garantía.
Se prevén además ciertas especialidades de la compraventa inmobiliaria:
• Facultad de desistimiento para el caso en que el contrato haya incluido una previsión de la financiación del precio por terceros que finalmente quede frustrada. El desistimiento obliga al vendedor a la devolución del precio entregado y, en su caso, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato.
• Indicación de la capacidad, medida o superficie del inmueble. En principio tiene carácter indicativo, por lo que la diferencia, en más o en menos, no dan lugar a la falta de conformidad, salvo que sean superiores a un 10% o que la capacidad, medida o superficie indicadas sean un requisito para el uso específico, pactado o habitual a que se destinen los inmuebles de las mismas características.
No obstante, se contemplan otras posibilidades:
– compraventa en la que el precio se calcula por razón de la capacidad, medida o superficie: en ese caso la diferencia de capacidad inferior al 10% sí da lugar a una modificación proporcional del precio;
– compraventa en la que el precio se pacta globalmente y no por razón de la capacidad del inmueble: la diferencia de superficie no da lugar a la modificación del precio ni a la falta de conformidad.
• Se constituye y regula el régimen jurídico de una comunidad específica en los casos de compraventa de una vivienda, un local u otro elemento de un edificio en construcción y rehabilitación.
• Se regula de forma ponderada la pacto de condición resolutoria. Establecido para el supuesto de falta de pago de todo o una parte del precio aplazado, este pacto faculta al vendedor para resolver el contrato y recuperar el inmueble, siempre y cuando haya requerido previamente al comprador mediante un acta notarial que en un plazo de 20 días efectúe el pago, con la advertencia de que, si no lo hace, se resolverá la compraventa.
Se regula asimismo el contrato de permuta, como contrato diferente a la compraventa y a la cesión de solar o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura, pero se establece para este contrato el mismo régimen jurídico de la compraventa.

Rescisión por lesión

Se regula en los siguientes términos: el contrato de compraventa y los demás de carácter oneroso pueden rescindirse si la parte perjudicada prueba que, en el momento de la conclusión del contrato, el valor de mercado de la prestación que recibe es inferior a la mitad del valor de mercado de la prestación que realiza.
La otra parte puede oponer que el pretendido desequilibrio se justifica en el riesgo contractual propio de los contratos aleatorios o en la existencia de una causa gratuita. En los supuestos de opción de compra, el desequilibrio debe existir en el momento en que se pacta la opción.
Puede evitarse la rescisión del contrato mediante el pago en dinero del valor total de la prestación, con los intereses legales, a partir de la conclusión del contrato.

Compraventa a carta de gracia

Modalidad de compraventa en la que el vendedor se reserva el derecho de redimir el bien vendido, con las condiciones que se hayan pactado. Este derecho debe ejercerse de acuerdo con las siguientes reglas (que se incorporan al Libro Quinto: CCC art.568-28 a 568-32):
• La duración de este derecho es la pactada, pero no puede superar 20 años en caso de inmuebles, o 3 años en caso de bienes muebles. En el caso de inmuebles, el plazo del derecho de redimir puede fijarse por la vida de una o dos personas determinadas existentes en el momento de suscribirse el contrato. Por excepción, si el vendedor o sus sucesores ocupan la finca vendida a carta de gracia o la poseen por cualquier título, el derecho de redimir no se extingue por el simple transcurso del plazo pactado y es preciso un requerimiento especial, con la fijación de un nuevo plazo improrrogable, que no puede ser inferior a 3 meses.
• El derecho de redimir es indivisible, salvo que varias cosas sean vendidas a carta de gracia en una misma compraventa y se establezca una parte de precio individualizada para cada una. En este caso, puede obtenerse la redención de cada cosa a medida que se satisface la parte de precio correspondiente.
• Para obtener la redención, el redimente debe pagar al titular de la propiedad gravada el precio fijado para la redención y los gastos que se indican en el CCC art.568-31.
• Una vez redimida la cosa vendida a carta de gracia, queda libre de las cargas o gravámenes que el comprador o los sucesivos titulares de la propiedad gravada le hayan impuesto desde la fecha de la venta, pero el precio de la redención queda afecto, hasta donde alcance, al pago de tales cargas o gravámenes. Con este fin, el propietario del bien redimido debe depositar o consignar el precio recibido a favor de los titulares de las cargas o los gravámenes, a quienes debe notificar el ejercicio de la redención y el depósito o la consignación constituidos a su favor. Sin embargo, el redimente puede resolver los arrendamientos notoriamente onerosos que haya realizado el propietario.
En el momento de la restitución, el titular de la propiedad gravada debe indemnizar al redimente por la disminución de valor que la cosa haya sufrido por causa imputable a él mismo y a los titulares anteriores.

Cesión de finca a cambio de construcción

Se incorpora al CCC el contrato de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura, regulado anteriormente en la L Cataluña 23/2001.
Su regulación es sustancialmente la misma aunque su denominación varía, pues anteriormente se denominaba «cesión de finca o de edificabilidad». También se modifican algunos aspectos relativos al concepto, a la adquisición de la obra por parte del cedente y al incumplimiento:
• Respecto a su formalización, se establece que el contrato de cesión de la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real que conlleve la facultad de edificar, a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultante de la rehabilitación, requiere que se identifiquen necesariamente las viviendas, los locales o las demás edificaciones y que se haga su descripción de acuerdo con la normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los adjudicatarios.
• En cuanto a la adquisición en la transmisión parcial se establece que, si la cesión se hace mediante la transmisión de una cuota de la finca o del aprovechamiento urbanístico o de cualquier otro derecho real que conlleve la facultad de edificar, la adquisición de las viviendas, de los locales o de las demás edificaciones que correspondan al cedente tiene lugar una vez finalizada la obra.

NOTA
La Ley entra en vigor el 1-1-2018, salvo el apartado 1 de la disp.final 2ª (modificación de CCC art.211-3), el apartado 11 de la disp.final 4ª (modificación del CCC art.461-12) y la disp.final 6ª (Modificación de la Ley 5/2006 disp.trans.21ª), que entran en vigor el 1-3-2017
En las disposiciones finales se modifican varios libros del Código Civil como consecuencia de la nueva regulación de la jurisdicción voluntaria, la cual atribuye varias competencias que quedaban en el ámbito de la autoridad judicial y que, al desjudicializarse, han pasado al notariado y al letrado de la Administración de justicia
La ley sustituye (lo que en la práctica supone una verdadera derogación) el DLeg Cataluña 1/1984, por el que se aprueba el texto refundido de la Compilación del Derecho civil de Cataluña. Deroga además las siguientes leyes: L Cataluña 10/1987, de reforma del artículo 6 de la Compilación del Derecho civil de Cataluña; L Cataluña 12/1988, de modificación de la L 11/1985, de protección de menores; L Cataluña 8/1990, de modificación de la regulación de la legítima; L Cataluña 7/1991, de filiaciones; L Cataluña 39/1991, de tutela e instituciones tutelares; L Cataluña 8/1993, de modificación de la Compilación en materia de relaciones patrimoniales entre cónyuges; L Cataluña 10/1996, de alimentos entre parientes; L Cataluña 11/1996, de modificación de la L 39/1991; L Cataluña 12/1996, de la potestad del padre y de la madre; L Cataluña 6/2000, de pensiones periódicas; L Cataluña 22/2000, de acogida de personas mayores; L Cataluña 23/2001, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura; L Cataluña 2/2005, de contratos de integración; L Cataluña 3/2005, de modificación del Código de familia, de la L 10/1998 y del Código de sucesiones por causa de muerte; L Cataluña 1/2008, de contratos de cultivo.

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