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Seguridad jurídica en materia inmobiliaria: a propósito del art.23 del RDL 8/2011 sobre régimen del silencio administrativo negativo

Artículo publicado en Actum Inmobiliario & Urbanismo nº 16. Julio-Septiembre 2011

Antonio Cano Murcia

Técnico administración local y abogado urbanista

I. PLANTEAMIENTO DEL ESTUDIO

Ante el contenido del art.23 del RDL 8/2011, de 1 de julio, que dice:
«Artículo 23. Silencio negativo en procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa.
1. Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuación requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus características, puedan afectar al paisaje.
e) La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas a que se refiere la letra c) anterior.
2. El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitimará al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla desestimada por silencio administrativo»,
nos tenemos que preguntar que para quién es la seguridad jurídica en materia inmobiliaria que proclama el capitulo V del RDL 8/2011, que en su art.23 proclama el silencio negativo para determinados procedimientos administrativos en materia de ordenación territorial y urbanística: Para el que solicita alguna de las licencias urbanísticas recogidas en el apartado 1, para el Ayuntamiento que deja transcurrir el plazo que le confiere la Ley para resolver, o para el tercer adquirente de buena fe, a fin de no verse con la desagradable sorpresa de haber adquirido, en el supuesto más grave y extremo, un inmueble sin licencia de edificación ni de primera ocupación.
La exposición de motivos del RDL 8/2011, en su apartado VI, al para justificar el silencio negativo, dice:
El Capítulo VI da paso a las medidas específicas de seguridad jurídica en el sector inmobiliario, que se centran básicamente en dos tipos: las relacionadas con la imposibilidad de concesión de facultades de extraordinaria relevancia e impacto sobre el territorio por medio de la técnica del silencio positivo, y las relativas a medidas registrales cuyo objeto consiste en garantizar y fortalecer la seguridad jurídica en los actos y negocios inmobiliarios por medio del Registro de la Propiedad.
En relación con las primeras, se confirma la regla, ya contenida en la Ley estatal de Suelo, de la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, y que culminan determinando la nulidad de pleno derecho de estos actos. La sentencia de 28 de enero de 2009, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, ha fijado como doctrina legal que el artículo 8.1,b) dela citada Ley de Suelo constituye una norma con rango de ley básica estatal, con los mencionados efectos. Para ello, nada mejor que explicitar el carácter negativo del silencio en los procedimientos más relevantes de declaración de conformidad, aprobación o autorización administrativa en dichos ámbitos, lo que sin duda contribuirá a una mayor seguridad jurídica, impidiendo que la mera pasividad o inexistencia de actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos permita entender a cualquier privado que le han sido concedidas licencias urbanísticas del más variado tipo.
Ya el propio legislador reconoce que el silencio negativo tiene su causa en la pasividad o inexistencia de actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos. Luego está trasladando al ciudadano los efectos de la ineficacia de la Administración. En definitiva se está blindando a ésta contra su propia pasividad e ineficacia, respecto de una serie de actos urbanísticos a los que el legislador ha querido (nada que objetar a esta voluntad, aunque no por ello exenta de crítica) apartar del sano juego del silencio positivo, cuando dice «nada mejor que explicitar el carácter negativo del silencio en los procedimientos más relevantes de declaración de conformidad, aprobación o autorización administrativa en dichos ámbitos».
Con esto se está dando lugar a la existencia de dos clases de silencio administrativo en el ámbito de las licencias urbanísticas, lo que supone la creación de dos clases o categorías de las mismas, las del silencio administrativo positivo y las del silencio administrativo negativo.

II. ACTOS SUJETOS

De acuerdo con el contenido del art.23 RDL 8/2011 el silencio negativo afecta a los siguientes actos de naturaleza urbanística:
a. Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregación u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
b. Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
c. La ubicación (instalación, colocación) de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisional o permanentes.
d. La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus características, puedan afectar al paisaje.
e. La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas.
De los anteriores actos sujetos a silencio negativo, nos llama la atención lo siguiente:
1º. La declaración de innecesariedad del acto de parcelación, segregación o división de fincas han de entenderse afectados por el régimen del silencio negativo en caso del vencimiento del plazo para notificar la resolución expresa.
2º. Cuando se refiere a la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, en realidad está hablando de su colocación de las mismas en el suelo.
3º. Cuando habla de la tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva, debía haber matizado que la misma se refiere a la situada en suelo no urbanizable, ya que la que se encuentra en suelo urbano o urbanizable, salvo que el propio plan contemple su conservación, está condenada a ser talada, precisamente para posibilitar la urbanización y edificación.
4º. Respecto a la licencia de primera ocupación, pese a ser una licencia que en el ámbito del derecho autonómico tiene diversas acepciones, debería haberse precisado su terminología, ampliándola la misma a las licencias de utilización.
Así, por ejemplo en Andalucía no es lo mismo la licencia de ocupación, que se exigirá cuando el uso previsto sea el de vivienda, y la licencia de primera utilización que se exigirá en los demás supuestos (art.7. d) D. 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística.

COMUNIDAD AUTÓNOMA
NORMA
TERMINOLOGÍA
ANDALUCÍA
LUA
Ocupación y primera utilización
ARAGÓN
LUAR
Licencia de ocupación
CANARIAS
TROTCANA
Primera utilización y ocupación
CANTABRIA
LOTSUCA
Primera ocupación
CASTILLA LA MANCHA
TROTAUCM
Primera utilización y ocupación
CASTILLA Y LEÓN
LUCL
Primera ocupación o utilización
CATALUÑA
TRUCAT
Primera utilización y ocupación
COMUNIDAD DE MADRID
LSM
Primera utilización y ocupación
COMUNIDAD VALENCIANA
LUV
Primera ocupación
EXTREMADURA
LOTEX
Primera ocupación
GALICIA
LOUGA
Primera utilización
Ley 4/2003
Primera ocupación
ISLAS BALEARES
Ley 10/1990
Primera utilización u ocupación
LA RIOJA
LOTUR
Primera utilización
 Ley 2/2007
Primera ocupación
NAVARRA
LOTUNA
Primera utilización u ocupación
PAÍS VASCO
LUPV
Primera utilización
PRINCIPADO DE ASTURIAS
TROTUA
Primera utilización
REGIÓN DE MURCIA
TRSUMU
Primera ocupación

III. ACTOS EXCLUIDOS O NO SUJETOS

De acuerdo con la adscripción expresa de actos urbanísticos a los que se les aplica el silencio negativo en el procedimiento de conformidad, aprobación o autorización administrativa, quedan excluidos de dicho silencio, y por lo tanto afectados por el silencio positivo todos los actos urbanísticos no incluidos en el art.23 RDL 8/2011.
Asi quedan excluidas:
1. Todas las obras menores, que no tengan acogida en el art.23.1 RDL 8/2011.
2. Las obras de reforma, rehabilitación o mejora de edificios.
3. Cualquier otro acto sujeto a licencia urbanística municipal distinto de los anteriores, que no esté recogido expresamente en el art.23.1 RDL 8/2011.
Ofrece duda sobre si los proyectos de urbanización quedan excluidos. Bien es cierto que el proyecto de urbanización ha de someterse a una tramitación previa antes de que tras la aprobación del mismo puedan realizarse las obras de urbanización recogidas en el mismo.
También es cierto que los movimientos de tierra y explanaciones forman parte del proyecto de urbanización, si bien este recoge otros actos (instalación eléctrica, saneamiento, acometidas de agua, mobiliario urbano, etc.). Por tal motivo debería de haber concretado de forma más precisa el ámbito de aplicación del silencio negativo en el sentido de que el mismo afectase además a todas las obras incluidas dentro del proyecto de urbanización.

IV. EL PRECEDENTE: LA STS DE 28 ENERO 2009

La STS de 28 de enero de 2009, dictada en el recurso 45/2007, sienta la doctrina legal sobre la imposibilidad de adquirir por silencio administrativo contrarias al ordenamiento urbanístico. Dicha sentencia, tal como se recoge en la exposición de motivo del RDL 8/2011, fija como doctrina legal que el art.8.1 b) de la Ley del Suelo de 2008 constituye una norma con rango de ley básica estatal, cuyo efectos se extiende a la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o derechos que contravenga la ordenación territorial o urbanística, culminando con la nulidad de pleno derecho de estos actos.
La STS de 28 enero de 2009 citada declara como doctrina legal que el artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y el artículo 8.1 b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes básicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, también básico, contenido en el artículo 43.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, modificado por Ley 4/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística.
En realidad dicho derecho no debe adquirirse nunca, siempre que la Administración sea capaz de reaccionar a tipo, evitando la producción de daños y perjuicios con la mayor celeridad para el titular del derecho presuntamente adquirido, recurriendo a la vía de la revisión de oficio del acto viciado de nulidad producido por la propia Administración.
Lo que se pretende ahora es evitar a la Administración (Ayuntamiento) tenga que acudir a la revisión de oficio o a la declaración de lesividad de los art.102 y 103 de la Ley 30/1992.
Como se afirma en el FJ Quinto de la citada STS:
«También es un precepto estatal básico el contenido en el artículo 43.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común 30/1992, de 26 de noviembre, modificado por Ley 4/1999, de 13 de enero, según el cual “los interesados podrán entender estimadas por silencio administrativo sus solicitudes en todos los casos, salvo que una norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario”.
Pues bien, la regla general es la del silencio positivo, aunque la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario, y esto es lo que sucedía con la vigencia antes, en todo el territorio español, del precepto contenido en el aludido artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 y ahora con lo dispuesto en el artículo 8.1 b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de suelo de 2008, y, por consiguiente, conforme a ellos, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística, de manera que la resolución de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia, al declarar lo contrario, es errónea y gravemente dañosa para el interés general porque elimina una garantía encaminada a preservar la legalidad urbanística.»

V. EL Art.8.1.c) DEL TRLS 1/2008

«En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística».
Cuando el RDL 8/2011 acota el silencio negativo a unos determinados y concretos actos urbanísticos, está realizando una interpretación de qué facultades o derechos van en contra de la ordenación territorial o urbanística.
En este caso, el legislador estatal ha considerado a los efectos de la aplicación del silencio administrativo negativo que los actos que van en contra de la ordenación territorial o urbanística y por tanto excluidos del silencio administrativo positivo son los que se expresan en el art.23.1. Cualquier otro acto que necesite conformidad, aprobación o autorización administrativa queda excluido del régimen del silencio negativo.

VI. EL TITULO COMPETENCIAL

El art.23 se dicta en virtud de los apartados 1º y 18º del art.149.1 CE que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de regulación de las condiciones básica de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y sobre las bases del régimen jurídico de las administraciones públicas y el procedimiento administrativo común.
El problema que se suscita, entendemos, es que el Estado invade competencias de las comunidades autónomas en materia de urbanismo cuando imperativamente exige el someter a acto expreso de conformidad, aprobación o autorización que sea preceptivo (mejor hubiese sido decir, cuando sea preceptivo) determinados actos de transformación, construcción, edificación y uso del subsuelo.
La redacción del apartado 1 del art.23 no es muy afortunada, al inducir a confusión por cuanto que de la misma se puede interpretar que siempre es necesario acto expreso, cuando como se verá a continuación en el apartado VII siguiente del presente estudio, que hay comunidades autónomas en las que se suprime la solicitud de licencia urbanística por la presentación de una comunicación previa.

VII. EL RÉGIMEN TRANSITORIO

La ausencia de una disposición transitoria para los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor del citado RDL complica aún más la situación, ya que introduce la duda si estos procedimientos han de seguirse por la normativa vigente en el momento de la solicitud, o por el contrario es de aplicación plena el régimen del silencio negativo del art.23. Ignoramos los motivos por los que el legislador elude aplicar de forma expresa un régimen transitorio a todas las licencias afectadas por el silencio negativo del art.23. Desde luego la opción elegida no es la mejor, introduciendo con ello problemas interpretativos y de alcance sobre si se aplica a estos procedimientos el silencio positivo o negativo.
El propio RDL en su disposición transitoria tercera, dice que los procedimientos administrativos afectados por los preceptos contenidos en el capitulo VI e iniciados con anterioridad a la entrada en vigor del mismo se regirán por la normativa que les resulta de aplicación. Pero, qué ocurre con el capitulo V, dedicado precisamente a la seguridad jurídica en materia inmobiliaria. Desde luego poca seguridad jurídica pueda existir si no se respetan los derechos existentes en el momento de la solicitud de una licencia de construcción (y el silencio administrativo positivo no deja de ser un derecho del ciudadano frente a la pasividad administrativa). Por tal motivo hay que acudir al principio constitucional de seguridad jurídica y de irretroactividad de disposiciones restrictivas de derechos individuales (art.9.3 CE) para considerar que el procedimiento a seguir es el que estaba vigente en el momento de la petición de la licencia de obra.

VIII. ESTUDIO COMPARADO DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS

La consecuencia del alcance del silencio administrativo negativo para los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo del art.23.1 RDL 8/2011, es que el régimen del silencio administrativo que en las normas urbanísticas de las distintas COMUNIDADES AUTÓNOMAS existe se va a ver alterado, encontrándonos antes dos clases de silencio administrativo, el positivo que tendrá la consideración de regla, y el negativo o excepcional.
Hemos de hacer la precisión, no obstante, que las normas urbanísticas de las COMUNIDADES AUTÓNOMAS cuando se refieren a la obtención de la licencia urbanística por silencio administrativo salvaguardan tal derecho a lo que disponga la legislación del procedimiento administrativo común.
De acuerdo con las leyes urbanísticas de las COMUNIDADES AUTÓNOMAS nos encontramos:
ANDALUCÍA:
Regulación: Art.172.5ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Urbanismo de Andalucía -LUA y art.20 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía -RDUA.
Consecuencias: Desaparece la comunicación previa para todas las obras incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Queda sin efecto el art.172.5ª LUA y 20.3 RDUA respecto a las licencias urbanísticas citadas.
Plazo para resolver: 3 meses.
ARAGÓN
Regulación: Arts.242 y 243 de la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón -LUAR.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: 1 mes para las obras menores y 3 meses para las restantes licencias urbanísticas.
CANARIAS
Regulación: Art.166.5 y 6 del DL 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y de Espacios Naturales de Canarias -TROTCANA.
Consecuencias: La supresión de la licencia de primera ocupación, por la disposición adicional sexta de Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias deja sin consecuencia alguna el art.23.1 e).
Asimismo queda sin efecto el silencio positivo respecto del resto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: 3 meses.
CANTABRIA
Regulación: Arts.191 y 192 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria -LOTSUCA.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: 1 mes para las obras menores y 3 meses para las restantes licencias urbanísticas.
CASTILLA LA MANCHA
Regulación: Arts.161.3, 166.4 y 169.3 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística -TROTAUCM.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: 2 meses para las obras y 6 meses para
a) La primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general, y la modificación del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.
b) La tala de masas arbóreas, de vegetación arbustiva o de árboles aislados que, por sus características, puedan afectar al paisaje o estén protegidos por la legislación sectorial correspondiente.
c) Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento de ordenación territorial y urbanística.
Dichos plazos tienen carácter de máximos, pudiéndose modificar por las Ordenanas Municipales.
CASTILLA Y LEÓN
Regulación: Art.99 Ley 5/1999, Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León -LUCL- y art.12 y 296 Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León -RUCL.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver:
a) Cuando se requiera también licencia ambiental: cuatro meses.
b) Cuando no se requiera licencia ambiental:
1.º Tres meses para los actos de usos del suelo relacionados en los párrafos 1.º a 6.º de la letra a) y 2.º a 5.º de la letra b) del artículo 288.
2.º Un mes para los demás actos de uso del suelo que requieran licencia urbanística.
CATALUÑA
Regulación: Arts.5.2 y 188 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo -TRUCAT.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
No obstante ha de tenerse en cuenta que la posibilidad de sustituir la necesidad de obtener la licencia urbanística por una comunicación previa de la persona interesada a la administración municipal, prevista en el art.187.4 del TRUCAT supone la no aplicación del silencio positivo ni negativo para los actos sujetos a comunicación previa.
Plazo para resolver: el procedimiento para otorgar y denegar las licencias urbanísticas se ajustan a lo que establece la legislación de régimen local. El sentido positivo del silencio administrativo en esta materia se entiende sin perjuicio de lo que dispone el artículo 5.2 y en el marco de lo que establece la legislación aplicable sobre procedimiento administrativo común.
COMUNIDAD DE MADRID
Regulación: Arts.153, 154, 155 y 156 Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid -LSM.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Ha de tenerse en cuenta que la existencia de actos urbanísticos sujetos a comunicación deja sin efecto la aplicación del silencio positivo y negativo.
Plazo para resolver:
– Intervención de actos no precisados de proyecto técnico de obras de edificación: 2 meses (licencia urbanística provisional).
– Intervención de actos precisados de proyecto técnico de obras de edificación: 3 meses.
– Intervención de usos: 1 mes.
– Intervención de los restantes actos sujetos a licencia urbanística: Cuando se trate de actos sujetos a intervención municipal no contemplados en los artículos 153, 154 y 155 de la Ley 9/2001 bastará con comunicar al Ayuntamiento la intención de llevar a cabo el acto con una antelación mínima de quince días hábiles a la fecha en que pretenda llevarse a cabo o comenzar su ejecución.
COMUNIDAD VALENCIANA
Regulación: Arts.195 y 196 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana -LUV.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Ya la Ley 16/2005 contempló el silencio negativo respecto a las licencias de intervención en edificios catalogados, o en trámite de catalogación.
Plazo para resolver:
a) Las de mera reforma que no suponga alteración estructural del edificio, ni afecten a elementos catalogados o en trámite de catalogación, así como las de primera ocupación o, en su caso, habitabilidad de las construcciones en el plazo de 1 mes.
b) Las licencias que comporten obras mayores de nueva construcción o reforma estructural de entidad equivalente a una nueva construcción o las de derribo, respecto a edificios no catalogados, habrán de otorgarse o denegarse en el plazo de 2 meses.
c) Las de intervención -que serán cualesquiera que afecten a edificio catalogado o en trámite de catalogación-, en el de 3 meses.
EXTREMADURA
Regulación: Arts.172, 176.3 y 177 3 y 4 de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura -LOTEX.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
La existencia de un régimen de comunicación previa para toda una serie de obras, como consecuencia de la modificación del art.172 redactado por el número uno de la disposición adicional segunda de Ley 12/2010, 16 noviembre, de Impulso al Nacimiento y Consolidación de Empresas en la Comunidad Autónoma de Extremadura, motiva un conflicto de competencias entre la legislación estatal que impone el silencio negativo para los actos urbanísticos contemplados en el art.23.1 del RDL 8/2011 y la legislación autonómica, al tener Extremadura competencia exclusiva en materia de urbanismo, vivienda y ordenación del territorio, tal como dispone el art.9.1. aptdo. 31 y 32 de la Ley Orgánica 1/2011, de 28 de enero de reforma del Estatuto de Autonomía.
Dicha licencias urbanísticas son:
– La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes.
– La primera ocupación o, en su caso, habitabilidad de las construcciones y la apertura de establecimientos, salvo que, en este último caso, esté sujeta a autorización ambiental.
– Las parcelaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidas en proyectos de reparcelación.
Consecuentemente con lo expuesto, tales actos no están sujetos a licencia urbanística y por lo tanto quedan fuera del ámbito del silencio negativo proclamado por el art.23.1 del RDL 8/2011 citado.
Plazo para resolver: 15 días.
GALICIA
Regulación: Art.195 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia -LOUG.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
En el caso de la Comunidad Autónoma de Galicia, se recoge expresamente el silencio negativo para autorizar en suelo rústico, mediante licencia municipal directa los usos y actividades recogidos en el apartado 1, letras a), b), c) y d), y en el apartado 2, letras d), f), j) y m), del artículo 33 de la ley 9/2002, de acuerdo con la nueva redacción del art.195 que hace por el numero 42 del artículo único de la Ley 2/2010, de 25 de marzo, de medidas urgentes de modificación de la Ley 9/2002 citada.
Plazo para resolver: 1 mes para las obras menores y 3 meses para las restantes licencias urbanísticas.
ISLAS BALEARES
Regulación: Art.7 Ley 10/1990, de 23 de octubre, de Disciplina Urbanística
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: Se remite a lo que disponga la legislación de régimen local.
LA RIOJA
Regulación: art.195 Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja -LOTUR.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: 1 mes para obras menores y 3 meses para resto de licencias urbanísticas.
NAVARRA
Regulación: Art.191.2 Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo -LOTUNA.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: 2 meses.
PAÍS VASCO
Regulación: Art.210, dela Ley 2/2006. de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo -LUPV.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: 3 meses.
PRINCIPADO DE ASTURIAS
Regulación: Art.229.7 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo -TROTUA.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: Se remite a lo que disponga la legislación de régimen local.
REGIÓN DE MURCIA
Regulación: Art.217 Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia -TRSUMU.
Consecuencias: Queda sin efecto el silencio positivo respecto de las licencias urbanísticas incluidas dentro del art.23.1 RDL 8/2011.
Plazo para resolver: 1 mes para las obras menores y 3 meses paras las restantes licencias urbanísticas.

VIII. CONCLUSIONES

Primera. La seguridad jurídica que se proclama en materia de silencio negativo no es para el administrado, sino que lo es para la administración que con la vuelta al silencio negativo se protege ante su propia ineficacia o pasividad al no resolver las peticiones de licencia urbanística dentro de plazo.
Segunda. El silencio administrativo negativo no va a tener una aplicación uniforme como consecuencia de la existencia de actos urbanísticos excluidos de licencia municipal a causa de la incorporación del régimen de comunicación previa en algunas comunidades autónomas. Esto sin duda provoca inseguridad jurídica al ciudadano, en contra de la proclamada seguridad jurídica que en materia inmobiliaria se hace en el capítulo V del RDL 8/2011, cuando se vea abocado a solicitar, p.e., una licencia de primera ocupación para la inscripción de una obra nueva terminada, que en su comunidad autónoma no se exige.

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