Deber de edificación
En la regulación del deber de edificación se establecen las siguientes modificaciones:
• Los propietarios de solares y edificios a rehabilitar, deben solicitar licencia de edificación en el plazo establecido en el plan o en el programa de actuación. Si el plan no determina el plazo, este es de 2 años desde que el terreno haya adquirido la condición de solar, o de 6 meses desde que se haya emitido la orden de conservación o rehabilitación correspondiente. Los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito de una actuación aislada en suelo urbano deben iniciar el proceso de edificación y, en su caso, urbanización, en el plazo establecido en el plan. Si el plan no determina el plazo, éste es de 2 años desde que fuera posible su programación como actuación aislada.
• Los planes han de fijar los plazos de edificación de solares y, en su caso, urbanización de actuaciones aisladas en suelo urbano atendiendo a las circunstancias económicas, sociales y de ordenación urbana, sin que en ningún caso este plazo pueda ser superior a 6 años.
• Los propietarios de los solares e inmuebles deben iniciar la edificación o rehabilitación, y en su caso la urbanización, a que tengan obligación y acabarla en los plazos fijados por el plan o programa y concretados en la licencia municipal. En su defecto se entiende que el interesado dispone de un plazo de 6 meses para iniciar las obras y de 24 meses para terminarlas, admitiéndose interrupciones en dichos plazos que no pueden exceder, en total, de 6 meses.
• Los ayuntamientos en municipios de población de más de 10.000 habitantes han de delimitar ámbitos a los efectos de dictar órdenes de edificación, rehabilitación o ejecución de actuaciones aisladas, atendiendo a un estudio objetivo de la demanda real de vivienda en la zona o, en su caso, de suelo para actividades productivas, y de acuerdo con criterios materiales o territoriales, expresos y objetivos de prioridad en el fomento de la edificación. Si los ayuntamientos no delimitan estos ámbitos en el plazo de 1 año (8-2-2020) se presume que dicho ámbito coincide: con el suelo de uso residencial del municipio efectivamente urbanizado antes de 14-12-1994 (fecha de la entrada en vigor L C.Valenciana 6/1994 derogada por L C.Valenciana 16/2005) y con todo el suelo urbano de uso terciario o industrial.
• En los municipios de población inferior a 10.000 habitantes, la delimitación de ámbitos de actuación y las obligaciones derivadas de los mismos es una facultad discrecional del ayuntamiento.
Deber de conservación y rehabilitación
Los propietarios de construcciones y edificios deben mantenerlos en condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad, anteriormente se refería a condiciones de salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras necesarias para conservar dichas condiciones o uso efectivo que permitan obtener la autorización administrativa de ocupación o título equivalente para el destino que les sea propio.
Los propietarios de toda edificación con uso residencial destinado a vivienda de antigüedad superior a 50 años deben promover, al menos cada diez años, la realización de una inspección técnica, a cargo de facultativo competente que evalúe el estado de conservación del edificio que evalúe el estado de conservación del edificio, sus condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas y la evaluación de la eficiencia energética del edificio.
Los propietarios de edificios de uso residencial que pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética tienen que disponer del correspondiente informe de evaluación del edificio con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda. Si el informe no se ha efectuado se puede realizar de oficio a costa de los obligados.
El resto de los propietarios de construcciones y edificios con tipologías y usos no residenciales de más de 50 años deben realizar la inspección técnica citada, al menos cada 10 años.
Consecuencia de este deber de conservación es el deber de elaborar el informe de evaluación del edificio en los plazos legalmente fijados, que son:
| Año de conservación del edificio | Plazo límite de presentación y registro del informe de evaluación del edificio |
| Anterior a 1901 | 31-12-2020 |
| De 1901 a 1950 | 31-12-2021 |
| De 1951 a 1971 | 31-12-2002 |
| A partir de 1972 | 31-12- del año siguiente al año en que el edificio cumpla 50 años |
Deber de dotación de servicios urbanísticos básicos
Respecto de este deber y el de incorporación de medidas de integración paisajística, los propietarios y demás obligados de edificaciones que sean susceptibles de albergar usos residenciales, industriales o terciarios, estén situadas en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable, tienen la obligación de dotar a los terrenos sobre los que se ubica la edificación de los servicios urbanísticos básicos:
| Edificaciones en suelo urbano | Han de realizar las actuaciones necesarias para dotar a los terrenos sobre los que se erigen la condición de solar bien mediante licencia urbanística o programa de actuación integrada o aislada. |
| Edificaciones en suelo urbanizable | Han de realizar las actuaciones necesarias para llevar a cabo la transformación urban´sitica de los terrenos hasta que adquieran la condición de solar y hasta tanto se realiza la urbanización, deben dotar a los terrenos de los servicios urbanísticos exigibles para las edificaciones en suelo no urbanizable. |
| Edificaciones en suelo no urbanizable | Han de contar con los servicios urbanísticos previstos en LUVA art.197 si se trata de edificaciones aisladas o con los previstos en LUVA art.210 s. si son edificaciones que deben incluirse en ámbitos sujetos a una actuación de minimización de impactos. |
Las actuaciones sobre las edificaciones en suelos urbanizables sin programación y en suelos no urbanizables deben incorporar las medidas de integración paisajística necesarias (LS/15 art.20.2 y LUVA art.8 y 196). Esta obligación puede incluir actuaciones sobre elementos ornamentales y secundarios del inmueble, pretender la restitución de su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.
En los suelos urbanos o urbanizables el cumplimiento de estos deberes se ha de efectuar a través de los procedimientos de transformación urbanística; el mismo derecho tienen los propietarios afectados por programaciones sucesivas de sus terrenos. En ambos casos, hasta que los suelos no adquieren la condición de solar, no pueden otorgar licencias de obra mayor.
Las edificaciones preexistentes a 8-2-2019 en suelo urbanizable o urbano pueden obtener licencia de ocupación o autorización de iniciación de la actividad siempre que, siendo compatibles el uso y la edificación con el planeamiento urbanístico, cuente con sistema de evacuación y tratamiento de aguas residuales o, en su defecto, sistema de depuración integral de aguas residuales, acceso rodado y abastecimiento de agua potable.
Los planes pueden disponer la obligatoriedad de ejecutar obras de adaptación de los edificios al entorno. Las órdenes de ejecución que se dicten en cumplimiento de esas disposiciones se sujetan al régimen. Estas órdenes se deben referir a elementos ornamentales y secundarios del inmueble, pretender la restitución de su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.
En el caso de haberse superado los plazos para edificar cuando la obligación corresponde al propietario, el ayuntamiento puede dictar una orden invidualizada de edificación o rehabilitación en los ámbitos de actuación bien a instancia de un particular interesado o bien de oficio por el ayuntamiento, para sustituir al propietario en los deberes incumplidos (nº 6183 Memento Urbanismo 2018).
Actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana
En relación con la regulación de las actuaciones sobre el medio urbano se diferencian las de rehabilitación, regeneración y renovación urbana:
| Actuación | Objeto | Gestión |
| Rehabilitación | Rehabilitación de edificios, incluidas sus instalaciones, sus espacios privativos vinculados y el suelo dotacional público necesario para otorgarle la condición de solar, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, accesibilidad y habitabilidad. | Actuación aislada |
| Regeneración urbana | Mejora del medio urbano y, en su caso, la rehabilitación o sustitución de las edificaciones preexistentes junto con la renovación y mejora de los equipamientos y demás dotaciones urbanísticas, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de áreas urbanas, o situaciones graves de ineficiencia energética. | Actuaciones aisladas o integradas en función del régimen aplicable |
| Renovación urbana | Rehabilitación de los edificios y la mejora del medio urbano, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana, incluida la demolición y sustitución de la totalidad o, en su caso, de parte de las edificaciones preexistentes (LUVA art.188), junto con la renovación y mejora de los equipamientos y demás dotaciones urbanísticas, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios o conjuntos urbanos homogéneos, o converjan circunstancias singulares de deterioro físico y ambiental que hagan necesarias acciones de demolición, sustitución o realojo de residentes. |
Están obligados a participar en estas actuaciones, hasta el límite del deber legal de conservación:
• Los propietarios de terrenos, construcciones, edificios y fincas urbanas incluidas en el ámbito de la actuación.
• Los titulares de derechos de uso otorgados por los propietarios, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación.
• Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
• Las Administraciones públicas, cuando la actuación afecte a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando estas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.
También están legitimados:
• Las Administraciones públicas, incluidas las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, aunque no se den los supuestos anteriores.
• Los demás titulares de aprovechamiento o de derechos reales en el ámbito de la actuación.
• Las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en la actuación.
Las actuaciones de renovación y regeneración urbana se regulan a través de los planes de reforma interior. El plan de reforma interior ha de establecer la ordenación de la trama urbana, identificando las parcelas aisladas en las que se mantiene el aprovechamiento atribuido por el planeamiento anterior y, en su caso, las parcelas edificables y dotacionales sometidas al régimen de las actuaciones de dotación por causa de la atribución de un incremento de aprovechamiento sobre el anteriormente otorgado, así como, y si fuera procedente, la delimitación de aquellas actuaciones integradas; se señalarán los aprovechamientos urbanísticos, usos y edificabilidades que atribuye a cada parcela, así como los parámetros de ocupación y alturas máximas correspondientes.
En relación con el ámbito de aplicación, las actuaciones han de plantearse, preferentemente, sobre espacios urbanos vulnerables y su ámbito puede ser discontinuo y, en caso necesario bien incluir intervenciones justificadas de demolición, renovación integral o sustitución de viviendas o edificios completos o planteando una extensión razonable de las tramas y tejidos urbanos existentes sobre terrenos de su periferia inmediata. Por ello, han de ser incluidas en un instrumento de planeamiento o, si no es el caso, aprobándose la delimitación de su ámbito por el ayuntamiento.
La gestión ha de hacerse por los propietarios, Administración pública por medio de gestión directa o indirecta mediante la selección, en concurso público, de un operador privado; todo ello con la aplicación del principio de justa distribución de beneficios y cargas.
La aprobación del instrumento de planeamiento implica la obligación de urbanizar y edificar, sin necesidad de declaración de incumplimiento de estos deberes en los casos de incumplimiento de plazos. Junto a ello, la satisfacción de los deberes de cesión de suelo dotacional y de participación pública en las plusvalías ha de ejercitarse desarrollando de manera autónoma el régimen previsto para cada una de las actuaciones de dotación o de las unidades de ejecución delimitadas en el ámbito del plan.
Actuaciones aisladas en suelo urbano
La obtención del suelo correspondiente a actuaciones aisladas en suelo urbano destinadas al uso dotacional público, así como la financiación de los costes derivados de las obras de urbanización aisladas, se puede ejecutar con cargo a los incrementos de aprovechamiento adicional que puedan atribuirse con ese fin, bien en determinadas parcelas aisladas edificables o bien en los ámbitos correspondientes a las unidades de ejecución urbanizadora o a los complejos inmobiliarios que así se delimiten. Si no se puede, legalmente, atribuir incrementos de aprovechamiento o si su contenido no alcanza para satisfacer la totalidad de los costes derivados de la finalidades anteriores, su financiación ha de realizarse mediante la aplicación de una parte del aprovechamiento público que le corresponda a la Administración en concepto de participación pública en las plusvalías generadas por los incrementos de aprovechamiento atribuidos en los suelos objeto de la actuación de regeneración urbana.
En el marco de los planes estatales y autonómicos de vivienda estas actuaciones pueden ser declaradas áreas de rehabilitación o regeneración urbana integrada, o figura que la sustituya, si articulan medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.
El desarrollo de una actuación de renovación o regeneración urbana precisa de un programa de actuación.
En los terrenos incluidos en unidades de ejecución en suelo urbano, el plan de ordenación pormenorizada establecer para cada una de ellas un área de reparto junto con el suelo que le sea adscrito sin que exista una diferencia, en más o en menos, superior al 15% respecto al aprovechamiento urbanístico medio de las unidades de ejecución que, en su caso, se delimiten en el área urbana homogénea en que se hallen incluidos. Esta limitación no es aplicable en los casos excepcionales de actuaciones en el medio urbano de rehabilitación, renovación o regeneración urbana, en los que se admite el incremento de edificabilidad.
El aprovechamiento resultante que corresponde al ayuntamiento en cumplimiento del deber de participación pública en las plusvalías generadas por el planeamiento, ha de materializarse en terrenos cedidos a estas, libres de cargas de urbanización y cuantificado de la forma siguiente:
| Sectores de suelo urbanizable. | El aprovechamiento con carácter general es del 10% del aprovechamiento tipo del área de reparto a la que pertenezcan. No obstante, excepcionalmente, este porcentaje se puede incrementar hasta el 20% del aprovechamiento tipo del área de reparto si la rentabilidad resultante de la memoria de viabilidad económica correspondiente a cada uno de los sectores con relación a las rentabilidades resultantes del resto de los mismos que dispongan del mismo uso global es sensiblemente superior. |
| Sectores de suelo urbano incluidas en unidades de ejecución delimitadas con destino a su renovación global, así como también en ámbitos delimitados para llevar a cabo operaciones de reforma interior y en parcelas individuales sometidas al régimen de actuaciones aisladas que tengan atribuido un incremento de aprovechamiento con respecto del otorgado por el planeamiento anterior. | Es de aplicación, con carácter general, el 10 % de dicho incremento que, excepcionalmente, podrá reducirse para el caso de actuaciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de rentabilidad económica sensiblemente inferior hasta un 5 %, o incrementarse hasta el 20 % si la rentabilidad resultante de la memoria de viabilidad económica correspondiente a cada una de estas actuaciones con relación a las rentabilidades resultantes de otras actuaciones de la misma área urbana homogénea es sensiblemente superior. Para el caso de parcelas sometidas al régimen de actuaciones aisladas con atribución de incremento de aprovechamiento, el porcentaje de aprovechamiento público puede sustituirse por la cesión de superficie edificada de valor económico equivalente integrada en complejo inmobiliario constituido en la propia edificación en régimen de propiedad horizontal, o mediante compensación económica de igual valor, cuando sea imposible la atribución del aprovechamiento público en el propio ámbito de la actuación. |
| Suelo urbano incluido en unidades de ejecución, sin incremento de aprovechamiento respecto de la ordenación vigente. | El porcentaje que corresponde a la administración es del 5% del aprovechamiento tipo. |
| En el caso en que no se haya cumplido con los deberes y cargas urbanísticos correspondientes, el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administración es del 5 % del aprovechamiento tipo. |
En los casos de incremento de aprovechamiento derivado de cambios de un uso por otro de mayor valor de repercusión de suelo, o de la segregacón o división de viviendas preexistentes por otras de menor superficie unitaria, sin perjuicio de la acreditación documental de la conformidad de dicha operación con la normativa de habitabilidad, el ayuntamiento puede, sobre la base del resultado de la memoria de viabilidad económica, recibir los terrenos en los que materializar un 10% de las plusvalías públicas generadas por dicha acción urbanística, cesión que puede ser sustituida por una compensación económica de valor equivalente, tasada de acuerdo al régimen de valoraciones LS/15.
En todo caso, la reserva de aprovechamiento debe ser expresamente aprobada por el ayuntamiento o la administración expropiante y, en ambos caso, se requiere informe técnico y jurídico previo.
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