Costas

El objeto del Reglamento General de Costas, con entrada en vigor el 12-10-2014, es llevar a cabo el desarrollo y ejecución de las disposiciones siguientes: L 2/2013 y L 22/1988 -en lo que esté en vigor-.
Se mantienen los mismos objetivos que son:
a) Determinar el dominio público marítimo-terrestre y asegurar su integridad y adecuada conservación, adoptando, en su caso, las medidas de protección y restauración necesarias.
b) Garantizar el uso público del mar, de su ribera y del resto del dominio público marítimo-terrestre, sin más excepciones que las derivadas de razones de interés público debidamente justificadas.
c) Regular la utilización racional de estos bienes, en términos acordes con su naturaleza, sus fines y con el respeto al paisaje, al medio ambiente y al patrimonio histórico.
d) Conseguir y mantener un adecuado nivel de calidad de las aguas y de la ribera del mar.
Las principales novedades son las siguientes -lo no expuesto no sufre ninguna modificación-:

Bienes de dominio público estatal

El dominio público estatal comprende los siguientes bienes:
1.- La ribera del mar y de las rías, que incluye:
a) La zona marítimo-terrestre o espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial y el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos, de acuerdo con los criterios técnicos reglamentariamente previstos o, cuando lo supere, el de la línea de pleamar máxima viva equinoccial. Esta zona se extiende también por las márgenes de los ríos hasta el sitio donde se haga sensible el efecto de las mareas.
Se incluyen las marismas, albuferas, marjales, esteros y, en general, las partes de los terrenos bajos que se inundan como consecuencia del flujo y reflujo de las mareas, de las olas o de la filtración del agua del mar.
No obstante, no forman parte del dominio público marítimo-terrestre aquellos terrenos que sean inundados artificial y controladamente, como consecuencia de obras o instalaciones realizadas al efecto, siempre que antes de la inundación no fueran de dominio público. Se entiende que un terreno ha sido inundado artificial y controladamente, cuando para su inundación se haya requerido la realización de obras o instalaciones amparadas por el correspondiente título administrativo, a la finalización de las cuales los terrenos no queden comunicados con el mar de manera permanente o queden comunicados con el mar de manera controlada.
b) Las playas o zonas de depósitos de materiales sueltos, tales como arenas, gravas y guijarros, incluyendo escarpes, bermas y dunas (éstas últimas hasta el límite que resulte necesario para garantizar la estabilidad de la playa y la defensa de la costa).
2.- El mar territorial y las aguas interiores, con su lecho y subsuelo, definidos y regulados por su legislación específica.
3.- Los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental, definidos y regulados por su legislación específica.
Los criterios para determinar la zona marítimo-terrestre y la playa son:
a) Para fijar el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos, se tienen que considerar las variaciones del nivel del mar debidas a las mareas y el oleaje. Este límite es el alcanzado al menos en 5 ocasiones en un periodo de 5 años, salvo en aquellos casos excepcionales en que la mejor evidencia científica existente demuestre la necesidad de utilizar otro criterio.
Para calcular el alcance de un temporal han de utilizarse las máximas olas registradas con boyas o satélites o calculadas a través de datos oceanográficos o meteorológicos.
b) Las variaciones del nivel del mar debidas a las mareas han de incluir los efectos superpuestos de las astronómicas y de las meteorológicas. No se tendrán en cuenta las ondas de mayor periodo de origen sísmico o de resonancia cuya presentación no se produzca de forma secuencial.
c) Se consideran necesarias para garantizar la estabilidad de la playa y la defensa de la costa las dunas que estén en desarrollo, desplazamiento o evolución debido a la acción del mar o del viento marino, las dunas primarias y las dunas secundarias hasta su borde interior. No son necesarias para garantizar la estabilidad de la playa y la defensa de la costa las dunas relictas y las dunas estabilizadas, salvo en aquellos casos excepcionales en que la mejor evidencia científica disponible demuestre que la duna estabilizada es necesaria para garantizar la estabilidad de la playa y la defensa de la costa.
Son bienes de dominio público marítimo-terrestre por determinación legal:
1. Los terrenos cuya superficie sea invadida por el mar, siempre y cuando la invasión tenga lugar por causas distintas a las expuestas arriba -terrenos que sean inundados artificial y controladamente, como consecuencia de obras o instalaciones realizadas al efecto, siempre que antes de la inundación no fueran de dominio público- y, en todo caso, siempre que los terrenos inundados sean navegables.
2. Los acantilados sensiblemente verticales, que estén en contacto con el mar o con espacios de dominio público marítimo-terrestre, hasta su coronación. Se consideran acantilados sensiblemente verticales aquellos cuyo paramento, como promedio, pueda ser asimilado a un plano que forme un ángulo con el plano horizontal igual o superior a 60 grados sexagesimales. Se incluirán en su definición las bermas o escalonamientos existentes antes de su coronación.
3. Los terrenos incorporados por los concesionarios para completar la superficie de una concesión de dominio público marítimo-terrestre que les haya sido otorgada, cuando así se establezca en las cláusulas de la concesión. Estos terrenos de propiedad particular quedarán incorporados al dominio público a partir de la fecha en que se suscriba la correspondiente acta de entrega por el concesionario y por el representante del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente. A estos efectos, el concesionario debe aportar la documentación acreditativa de su dominio.
Lo anterior se aplica también a las rías y desembocaduras de los ríos hasta donde sea sensible el efecto de las mareas. Sin embargo, los terrenos no incluidos en el concepto “obras de defensa” que sean naturalmente inundables y cuya inundación por efecto de las mareas haya sido impedida por medios artificiales, tales como muros, terraplenes, compuertas u otros sistemas semejantes, forman parte del dominio público marítimo-terrestre.
4. Los terrenos de propiedad particular que se incorporen al dominio público marítimo-terrestre por cesión, expropiación, afectación o cualquier otro tipo de adquisición, una vez que se proceda a la aceptación expresa de la entrega de los mismos por parte del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.
En relación con las obras de defensa se establece que las mismas no pueden interrumpir la servidumbrede tránsito, a no ser que motivadamente se justifique su necesidad, garantizando, en cualquier caso, una localización alternativa de dicha servidumbre, fuera de la ribera del mar.

Indisponibilidad

No pueden existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado en ninguna de las pertenencias del dominio público marítimo-terrestre, ni aún en los supuestos de terrenos ganados al mar o desecados en su ribera. Los actos de particulares en fraude de esta disposición no impiden la debida aplicación del mismo (RD 876/2014 art.12.3).

Potestades de la Administración

No se admiten medidas cautelares contra las resoluciones dictadas por la Administración del Estado en ejercicio de las competencias relativas a estas materias y de acuerdo con el procedimiento establecido (RD 876/2014 art.14.3). La normativa anterior prohibía exclusivamente los interdictos.
Se modifica el procedimiento de recuperación posesoria de los bienes de dominio público, estableciéndose que, una vez iniciado el expediente mediante acuerdo del servicio periférico de costas, se debe notificar al ocupante para que en el plazo de 8 días alegue cuanto estime conveniente en su defensa. La resolución y ejecución corresponde al citado servicio quien puede solicitar del delegado o subdelegado del Gobierno la colaboración de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.
Si es necesario el desahucio se atiende a lo dispuesto en L 22/1988 art.108 y RD 876/2014 art.218.
Lo anterior se entiende sin perjuicio de la imposición de sanciones administrativas y de que la usurpación se ponga en conocimiento de la autoridad judicial cuando presente indicios racionales de ser susceptible de responsabilidad criminal (RD 876/2014 art.16.3 a 5).

Deslindes

Practicado el deslinde, la Administración General del Estado debe proceder a la inscripción de los bienes de dominio público marítimo-terrestre de conformidad con la L 33/2003 (RD 876/2014 art.17.2)
En el procedimiento de incoación del deslinde se prevé que el acuerdo de incoación produce como efecto inmediato la suspensión del otorgamiento de concesiones y autorizaciones en el dominio público marítimo-terrestre y en su zona de servidumbre de protección, a cuyo efecto debe publicarse acompañada de plano en que se delimite provisionalmente la superficie estimada de aquél y de ésta. Sin embargo, esta suspensión no se aplica al otorgamiento de concesiones y autorizaciones para ocupación de bienes que tengan el carácter indubitado de dominio público marítimo-terrestre (RD 876/2014 art.20.2 y 3).
Se modifica el procedimiento de deslinde, regulándose en RD 876/2014 art.22 a 28.
Se prevé que la Administración General del Estado declare en situación de regresión grave los tramos del dominio público marítimo-terrestre en los que se verifique un retroceso de la línea de orilla superior a 5 metros al año, en cada uno de los últimos 5 años, siempre que se estime que no puedan recuperar su estado anterior por procesos naturales. En estos terrenos no se puede otorgar ningún nuevo título de ocupación del dominio público marítimo-terrestre. Sin embargo, excepcionalmente, y en las zonas en que no exista riesgo cierto de inundación en los siguientes 5 años, la declaración puede prever motivadamente que se otorguen derechos de ocupación destinados a servicios públicos. Estas ocupaciones no pueden otorgarse por un plazo que exceda de 5 años, prorrogables por períodos iguales dentro del máximo previsto en la L 22/1988. Las construcciones amparadas por un derecho de ocupación, existentes en los terrenos declarados en situación de regresión grave, se mantendrán, siempre que el mar no les alcance o exista riesgo cierto de que lo haga. En caso contrario, el derecho de ocupación se extingue.
En los terrenos declarados en situación de regresión grave, la Administración General del Estado puede realizar actuaciones de protección, conservación o restauración. En este caso puede imponer contribuciones especiales.
Si desaparecen las circunstancias que motivaron la declaración de situación de regresión grave, la orden ministerial puede revocar tal declaración, cesando todos sus efectos (RD 876/2014 art.29).
Se modifica la regulación de la rectificación de las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el deslinde, en las siguientes cuestiones (RD 876/2014 art.31):
a) La aprobación del deslinde es título suficiente para su anotación preventiva que ha de tener un plazo de vigencia de 5 años y no puede impedir la práctica de asientos posteriores, pero quedando supeditados a las resultas de la firmeza del deslinde.
b) La práctica de la anotación debe notificarse por el registrador de la propiedad a los titulares de dominio y demás derechos inscritos que puedan resultar afectados, mediante comunicación dirigida al domicilio que conste en el expediente o en el registro, y de no ser conocido o resultar infructuosa, a través del boletín oficial oportuno. La práctica de la notificación ha de hacerse constar por nota marginal en la finca afectada.
c) Si en el plazo de 5 años y 1 mes desde la aprobación del deslinde no se produce el acceso al registro de las anotaciones preventivas de demanda, la anotación de deslinde se convierte directamente en inscripción definitiva de dominio y se rectifican o cancelan las inscripciones existentes contradictorias con el dominio público.
Las fincas que, a consecuencia del expediente de deslinde, deban ser incorporadas al dominio público marítimo-terrestre, han de inscribirse a favor del Estado según L 33/2003.

Inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público-marítimo terrestre

El registrador debe denegar en todo caso la inmatriculación o la inscripción del exceso de cabida solicitado cuando la zona del dominio público marítimo terrestre con la que intersecte la finca sea la resultante de un expediente de deslinde ya aprobado e inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad y la finca esté situada en la zona de servidumbre de protección. En estos casos, deben identificarse gráficamente las fincas que intersecten con la zona de servidumbre de protección y verificar que no colindan o invaden el dominio público marítimo terrestre como requisito previo a la práctica de la inmatriculación o exceso de cabida solicitada. La información ha de expedirse por certificado del Servicio Periférico de Costas en el plazo de 1 mes desde su solicitud. En el caso de que la zona a la que se refiere la solicitud de inmatriculación o de inscripción del exceso de cabida no estuviera deslindada, se iniciará el correspondiente deslinde dentro de un plazo que no puede ser superior a 3 meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada. El titular a cuyo favor resulte anotado el dominio debe ser notificado en el expediente de deslinde, pero igualmente se puede tomar anotación preventiva de la suspensión.
Se regula la forma en que deben describirse registralmente las fincas que intersecten con la zona de servidumbre de tránsito o protección y las normas aplicables a las segundas y posteriores inscripciones (RD 876/2014 art.33 a 36).

Afectación y desafectación

En esta materia, la novedad implica que la declaración de innecesariedad para la protección o utilización del dominio público marítimo-terrestre tiene carácter excepcional y sólo procede en los supuestos en que resulte inviable la recuperación de los terrenos o la utilización de los mismos para usos relacionados con la protección y utilización del dominio público marítimo-terrestre. Una vez declarada, en su caso, se puede solicitar su desafectación (RD 876/2014 art.37 a 39).
La desafectación debe ser expresa, previa práctica de los correspondientes deslindes.
Los terrenos desafectados pueden ser objeto de cesión gratuita, según L 33/2003.

Servidumbres legales

Se modifican los siguientes aspectos relacionados con la servidumbre de protección, manteniéndose en todas las demás la misma normativa (RD 876/2014 art.44 a 59):
1) La ampliación de su extensión (100 metros) puede determinarse según lo dispuesto en el procedimiento de deslinde o, previo informe del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, por las normas de protección y por el planeamiento territorial o urbanístico.
2) Las urbanizaciones marítimo-terrestres se regulan según L 22/1988 disp.adic.10ª y RD 876/2014 disp.adic.2ª. Sin embargo, la realización de otro tipo de obras, que den origen a la invasión por el mar o por las aguas de los ríos, hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas, de terrenos que, con anterioridad a dichas obras, no sean de dominio público marítimo-terrestre, producen los siguientes efectos:
– el terreno invadido se incorpora al dominio público marítimo-terrestre;
– la servidumbre de protección preexistente con anterioridad a las obras debe mantener su vigencia; sin embargo, en los terrenos que no sean objeto de esta servidumbre no se genera una nueva servidumbre de protección en torno a los espacios invadidos, sino que, exclusivamente, es de aplicación, en ese caso, la servidumbre de tránsito;
– en cualquier caso, las obras precisan del correspondiente título administrativo para su realización.
3) En las márgenes de los ríos hasta donde sean sensibles las mareas, la extensión de la zona se puede reducir por la Administración General del Estado hasta un mínimo de 20 metros, en atención a las características geomorfológicas, a sus ambientes de vegetación, y a su distancia respecto de la desembocadura, teniendo en cuenta que:
– sólo se puede reducir la servidumbre de protección en aquellos terrenos que estén ubicados a más de 500 metros de la desembocadura a mar abierto más cercana;
– no puede aplicarse dicha reducción cuando se trate de zonas sujetas a cualquier régimen de protección, zonas que contengan playas o zonas de depósito de arenas o zonas con vegetación halófila o subhalófila;
– la servidumbre de protección reducida es como mínimo 5 veces la anchura del cauce, medida entre las líneas de ribera, hasta un máximo de 100 metros.
4) En relación con las actuaciones sujetas a autorización desaparece la posibilidad de autorizar cerramientos opacos.
5) En esta zona quedan prohibidas:
a) Las edificaciones destinadas a residencia o habitación, incluyendo las hoteleras, cualquiera que sea su régimen de explotación, excluyéndose las acampadas y los campamentos o campings debidamente autorizados con instalaciones desmontables.
b) La construcción o modificación de vías de transporte interurbanas cuyo trazado discurra longitudinalmente a lo largo de la zona de servidumbre de protección, quedando exceptuadas de dicha prohibición aquellas otras en las que su incidencia sea transversal, accidental o puntual y las de intensidad de tráfico superior a 500 vehículos/día de media anual en el caso de carreteras, así como de sus áreas de servicio.
c) Las actividades que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos naturales o no consolidados, entendiéndose por tales los lugares donde existen acumulaciones de materiales detríticos tipo arenas o gravas. No se incluye el aprovechamiento de los anteriores para su aportación a las playas.
f) La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales. No se considerarán incluidos en esta prohibición los supuestos previstos en el RD 876/2014 art.81.4, siempre que sea compatible con la protección del dominio público marítimo-terrestre.
6) Junto a las actuaciones autorizables se incorporan los cerramientos relativos a:
a) Paredes de las edificaciones debidamente autorizadas.
b) Vallados perimetrales de cierre de parcelas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre, que se pueden ejecutar de conformidad con lo determinado en el planeamiento urbanístico municipal, con la salvedad de que solo podrán ser totalmente opacos hasta una altura máxima de un metro.
c) Los vinculados a las concesiones en dominio público marítimo-terrestre, con las características que se determinen en el título concesional. En todo caso, debe quedar libre la zona afectada por la servidumbre de tránsito.
7) En cuanto al régimen transitorio, las disposiciones relativas a las zonas de servidumbre de protección y de influencia son aplicables a los terrenos que a la entrada en vigor de la L 22/1988 estén clasificados como suelo urbanizable no programado y suelo no urbanizable.
Las posteriores revisiones de la ordenación que prevean la futura urbanización de dichos terrenos y su consiguiente cambio de clasificación deben respetar íntegramente las citadas disposiciones.
Las servidumbres de tránsito y acceso al mar y las demás limitaciones de la propiedad son aplicables, en todo caso, cualquiera que sea la clasificación del suelo.
En los municipios que carezcan de instrumentos de ordenación se aplica íntegramente la L 22/1988 y el presente reglamento en relación con las zonas de servidumbre de protección y de influencia, salvo que se acredite que en la fecha de entrada en vigor de la citada ley los terrenos reunían los requisitos exigidos por la legislación urbanística para su clasificación como suelo urbano.

Utilización del dominio público marítimo-terrestre

(RD 876/2014 art.60 a 101)
I. Playas
Las playas no son de uso privado, salvo lo dispuesto en cuanto a las reservas demaniales, sin embargo, se puede autorizar en los tramos urbanos de las mismas la celebración de eventos de interés general con repercusión turística -son declarados como de interés turístico internacional, nacional, regional o local o se trata de eventos deportivos o culturales que, aún esporádicos, tienen repercusión nacional o internacional-, siempre que, una vez finalizada la ocupación, se proceda de manera inmediata al levantamiento de las instalaciones, a la completa limpieza del terreno ocupado y a la ejecución de las demás actuaciones precisas para asegurar la íntegra conservación de la playa.
Las ocupaciones de las playas se sujetan a los siguientes requisitos:

(1) Estas distancias se pueden reducir a la mitad entre actividades no similares. Las distancias indicadas no se aplican entre terrazas sobre paseos marítimos vinculadas a establecimientos ubicados fuera del dominio público. Se regulan los requisitos aplicables a las instalaciones destinadas a actividades deportivas de carácter náutico federado, los usos prohibidos de estacionamiento, circulación de vehículos, campamentos y acampadas y en zonas de baño.
Como normas generales para la ocupación de las playas se establece:
a) Debe dejarse libre permanentemente una franja de 6 metros, como mínimo, desde la orilla en pleamar.
b) Las longitudes de los tramos libres de ocupación deben ser, como mínimo, equivalentes a las que se prevé en explotación, sin que estas últimas puedan superar los 100 metros, salvo que la configuración de la playa aconseje otra distribución.
c) Las zonas de lanzamiento y varada han de situarse preferentemente en los extremos de la playa o en otras zonas donde se minimice su interferencia con los usos comunes y en conexión con accesos rodados y canales balizados.
II. Adecuación al planeamiento urbanístico
Se aprueban las siguientes disposiciones:
1) Suelo urbanizable programado o apto para la urbanización:
a) En los terrenos clasificados como suelo urbanizable programado o apto para la urbanización a 29-7-1988, ha de mantenerse el aprovechamiento urbanístico que tengan atribuido, aplicándose las siguientes normas:
• Si no cuentan con plan parcial aprobado definitivamente, dicho plan debe respetar íntegramente la L 22/1988, siempre que no se dé lugar a indemnización de acuerdo con la legislación urbanística.
• Si cuentan con plan parcial aprobado definitivamente, deben ejecutarse las determinaciones del plan respectivo de acuerdo con lo dispuesto para el suelo urbano. No obstante, los planes parciales aprobados definitivamente con posterioridad al 1-1-1988 y antes del 29-7-1988 que resulten contrarios a lo previsto en ella, deben ser revisados para adaptarlos a sus disposiciones, siempre que no se dé lugar a indemnización de acuerdo con la legislación urbanística. Esta misma regla se aplica a los planes parciales cuya ejecución no se haya llevado a efecto en el plazo previsto por causas no imputables a la Administración, cualquiera que sea la fecha de su aprobación definitiva.
b) Sólo se tienen en consideración las disminuciones o reducciones del aprovechamiento urbanístico que, resultando exigibles conforme a la L 22/1988, puedan suponer una modificación del planeamiento vigente indemnizable con arreglo a la legislación urbanística.
c) La aplicación de la L 22/1988 puede hacerse de forma gradual, de tal modo que, atendidas las circunstancias del caso, la anchura de la zona de protección, aunque inferior a 100 metros, sea la máxima posible, dentro del respeto al aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento.
d) La revisión de los planes parciales, cuya ejecución no se lleve a efecto por causas no imputables a la Administración, ha de referirse tanto a los aprobados antes del 29-7-1988, como a los que lo sean posteriormente. En todo caso, la revisión se ajusta a lo siguiente:
• La Administración urbanística competente, de oficio o a instancia del Servicio Periférico de Costas o del promotor del plan, debe determinar, motivadamente, y teniendo en cuenta en todo caso, los criterios expuestos en relación con las potestades de la Administración, si la revisión es o no posible sin dar lugar a indemnización.
• En caso de que se determine la imposibilidad, la resolución pone fin al procedimiento. En caso contrario, se sigue lo dispuesto en la legislación urbanística.
e) Lo anterior se entiende sin perjuicio de que las Administraciones urbanísticas puedan acordar la revisión o modificación del planeamiento en ejercicio de sus competencias respectivas, aunque se dé lugar a indemnización.
2) Suelo urbano:
a) Los terrenos clasificados como suelo urbano a 29-7-1988 quedan sujetos a las servidumbres establecidas en ella, salvo que la anchura de la servidumbre de protección es de 20 metros. No obstante, deben respetarse los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas.
Se pueden autorizar nuevos usos y construcciones de acuerdo con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre.
El señalamiento de alineaciones y rasantes, la adaptación o reajuste de los existentes, la ordenación de los volúmenes y el desarrollo de la red viaria deben llevarse a cabo mediante estudios de detalle y otros instrumentos urbanísticos adecuados, que deben respetar las disposiciones de la L 22/1988 y las determinaciones de las normas que se aprueben con arreglo a la misma.
b) Las normas urbanísticas pueden autorizar el cambio de uso de edificios existentes a 29-7-1988, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre.
Para la autorización de nuevos usos y construcciones deben aplicarse las siguientes reglas:
• Cuando se trate de usos y construcciones no prohibidos en la L 22/1988 art.25, se está al régimen general en ella establecido y a las determinaciones del planeamiento urbanístico.
• Cuando se trate de edificaciones destinadas a residencia o habitación, o de aquellas otras que, por no cumplir las condiciones establecidas en L 22/1988 art.25.2 no puedan ser autorizadas con carácter ordinario, sólo pueden otorgarse autorizaciones de forma excepcional, previa aprobación del plan general de ordenación, normas subsidiarias u otro instrumento urbanístico específico, en los que se contenga una justificación expresa del cumplimiento de todos y cada uno de los siguientes requisitos indispensables para el citado otorgamiento:
– que con las edificaciones propuestas se logre la homogeneización urbanística del tramo de fachada marítima al que pertenezcan;
– que exista un conjunto de edificaciones, situadas a distancia inferior a 20 metros desde el límite interior de la ribera del mar, que mantenga la alineación preestablecida por el planeamiento urbanístico;
– que en la ordenación urbanística de la zona se den las condiciones precisas de tolerancia de las edificaciones que se pretendan llevar a cabo;
– que se trate de edificación cerrada, de forma que, tanto las edificaciones existentes, como las que puedan ser objeto de autorización, queden adosadas lateralmente a las contiguas;
– que la alineación de los nuevos edificios se ajuste a la de los existentes;
– que la longitud de las fachadas de los solares, edificados o no, sobre los que se debe actuar para el logro de la pretendida homogeneidad, no supere el 25% de la longitud total de fachada del tramo correspondiente.
• En los núcleos que han sido objeto de una declaración de conjunto histórico o de otro régimen análogo de especial protección, son de aplicación las medidas derivadas de dicho régimen con preferencia a las contenidas en la L 22/1988.
Sólo se considera como suelo urbano el que tenga expresamente establecida esta clasificación en los instrumentos de ordenación vigentes a 29-7-1988, salvo que se trate de áreas urbanas en que la edificación estuviera consolidada o los terrenos dispongan de los servicios exigidos en la legislación urbanística en la citada fecha y la Administración urbanística competente les hubiera reconocido expresamente ese carácter.
3) Ordenación del litoral. La ordenación territorial y urbanística del litoral existente a 29-7-1988 debe adecuarse a las disposiciones de este reglamento.
4) Servidumbres de paso. Las servidumbres de paso al mar actualmente existentes deben mantenerse en los términos en que fueron impuestas.
Los accesos públicos al mar actualmente existentes y los construidos en virtud de planeamiento urbanístico aprobado antes de 29-7-1988 permanecen destinados al uso público, abriéndose al mismo cuando no lo estuvieran.
En los tramos de costa en que no estén abiertos al público accesos suficientes deben proceder al señalamiento de los que hayan de servir a esta finalidad. Si se trata de viales que aun no hayan sido recibidos por los ayuntamientos, el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente puede asumir la carga de la conservación de aquéllos hasta que se produzca la recepción.
5) Obras sin autorización o concesión. Las obras e instalaciones construidas antes del 29-7-1988 sin la autorización o concesión exigible requerida, deben ser demolidas cuando no proceda su legalización por razones de interés público. Pueden apreciarse las razones de interés público cuando la legalización sea compatible con la protección del dominio público marítimo-terrestre.
Si se trata de obras o instalaciones construidas sin licencia municipal en la franja comprendida entre los 20 y 100 metros de la zona de protección, el procedimiento de legalización debe tramitarse por la corporación o autoridad correspondiente e iniciarse de oficio o a instancia del órgano competente de la comunidad autónoma o del Servicio Periférico de Costas.
6) Obras legalizadas. Las obras e instalaciones legalizadas según lo anterior, y las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorización de la Administración General del Estado otorgada antes de 29-7-1988, para los usos recogidos en L 22/1988 art.25.1, se aplican las siguientes reglas:
a) Si ocupan terrenos de dominio público marítimo-terrestre, deben ser demolidas al extinguirse la concesión, salvo que se otorgue la prórroga prevista en L 2/2013 art.2. En tanto siga vigente la concesión, los titulares pueden realizar obras de reparación, mejora, consolidación y modernización que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes.
b) Si se emplazan en la zona de servidumbre de tránsito, los titulares de las construcciones e instalaciones pueden realizar las obras de reparación, mejora, consolidación y modernización, siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios. Tales obras no pueden ser autorizadas por el órgano urbanístico competente, sin que la Administración General del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada. Este informe debe emitirse en el plazo de 2 meses desde su solicitud. Si en tal plazo no se emite, se entiende que tiene carácter favorable.
Este informe no es preciso en el caso de obras de pequeña reparación que únicamente supongan cambio de elementos accesorios y las que exija la higiene, ornato y conservación, siempre que no supongan modificación del uso al que se encuentran destinados, ni incremento relevante del valor de la edificación.
c) En el resto de la zona de servidumbre de protección y en los términos en que la misma se aplica a las diferentes clases de suelo se pueden realizar obras de reparación y mejora, consolidación y modernización, siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquéllas comporten pueda tenerse en cuenta a los efectos expropiatorios.
La prohibición de aumento de volumen, altura y superficie de las construcciones existentes se aplica a la totalidad de la unidad edificatoria, independientemente de la parte de la construcción sobre la que se pretenda actuar.
7) Protección y uso del litoral. En el plazo de 2 años contados desde 31-3-2013 -fecha de entrada en vigor de la L 2/2013– se puede instar a que el régimen transitorio previsto en la L 22/1988 disp.trans.3ª.3, se aplique igualmente a los núcleos o áreas que, a su entrada en vigor, no estuvieran clasificados como suelo urbano, pero que, en ese momento, reunieran alguno de los siguientes requisitos:
a) En municipios con planeamiento, los terrenos que, o bien cuenten con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica y estuvieran consolidados por la edificación en al menos un tercio de su superficie, o bien, careciendo de alguno de los requisitos citados, estén comprendidos en áreas consolidadas por la edificación como mínimo en dos terceras partes de su superficie, de conformidad con la ordenación de aplicación.
b) En municipios sin planeamiento, los terrenos que, o bien cuenten con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica y estuvieran consolidados por la edificación en al menos un tercio de su superficie, o bien, careciendo de alguno de los requisitos citados, estuvieran comprendidos en áreas consolidadas por la edificación como mínimo en la mitad de su superficie.
Lo anterior se aplica a los núcleos o áreas delimitados por el planeamiento existente y, en su defecto, deben ser delimitados por la Administración urbanística competente, en ambos casos previo informe favorable del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente. En los municipios que no dispongan de planeamiento, deben delimitarse los núcleos o áreas mediante documentación técnica suficiente que defina la delimitación exterior del núcleo o área, su antigüedad y las características que justifiquen tal delimitación.
En estos núcleos no se pueden autorizar nuevas construcciones de las prohibidas en L 22/1988 art.25.

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