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Actuaciones en suelo urbano. Actuaciones de rehabilitación y regeneración y renovación urbanas.Galicia


Iniciativa

Corresponde a las Administraciones públicas, las entidades públicas adscritas o dependientes de ellas, las personas físicas y jurídicas propietarias y titulares de derechos reales o de aprovechamiento, las comunidades y agrupaciones de comunidades de personas propietarias, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto y a las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualquiera de los sujetos anteriores.

Ámbito de actuación

Las actuaciones sobre el medio urbano que precisen una intervención pública han de requerir al ayuntamiento o, en su caso, a la Administración autonómica para que delimite el ámbito de la actuación, mediante un acuerdo administrativo de identificación de la actuación aislada de rehabilitación o de delimitación de un área de actuación conjunta, salvo que la intervención administrativa se limite a la imposición de multas coercitivas u órdenes de ejecución subsidiaria.
Estos ámbitos de actuación conjunta pueden ser continuos o discontinuos y, si es preciso proceder al reparto de cargas y beneficios, la identificación ha de establecer el sistema de gestión procedente.
La delimitación es competencia de:

El ayuntamiento
Actuaciones sobre el medio urbano, en general.
Se aplica lo dispuesto en L Galicia 1/2019 art.1 a 45 y en la legislación específica.
La Xunta de Galicia
Actuaciones de intervención declaradas por la Administración autonómica.
Se aplica lo dispuesto en L Galicia 1/2019.

Cuando las intervenciones sobre el medio urbano precisen la modificación de la ordenación urbanística del ámbito han de requerir la previa o simultánea tramitación del nuevo instrumento de planeamiento o la modificación de aquél. Se pueden identificar actuaciones aisladas de rehabilitación o delimitar ámbitos de actuación conjunta con posterioridad a la aprobación del instrumento de planeamiento que modifique la ordenación del ámbito.
El acuerdo administrativo mediante el que se delimiten los ámbitos de actuación conjunta o se autoricen las actuaciones que hayan de ejecutarse de modo aislado ha de garantizar, en todo caso, la realización de las notificaciones requeridas por la legislación aplicable y el trámite de información al público, cuando sea preceptivo. Ha de tener el siguiente contenido:
– la identificación de los inmuebles incluidos en el ámbito a delimitar y la descripción de las actuaciones que es preciso ejecutar;
– la identificación de los inmuebles incluidos en el ámbito en los que las actuaciones de rehabilitación edificatoria superen el límite del deber legal de conservación; en este caso las obras que excedan el límite para obtener mejoras de interés general han de ser por cuenta de los fondos de la administración que impuso su realización;
– el avance, en su caso, de la equidistribución que sea precisa, entendiendo por tal la distribución, entre todas las personas afectadas, de los costes derivados de la ejecución de la correspondiente actuación y de los beneficios imputables a esta, incluyendo entre estos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación. La equidistribución puede afectar tanto a actuaciones de transformación urbanística como a actuaciones edificatorias;
– ha de tenerse en cuenta la situación socioeconómica de las personas ocupantes de las edificaciones así como la de sus propietarias, para que se garanticen sus derechos y se consideren soluciones alternativas en la gestión cuando por su situación económica, edad u otras circunstancias no puedan afrontar directamente los gastos de la actuación;
– el sistema de gestión debe arbitrar mecanismos específicos para garantizar la tutela real y efectiva de la actuación por parte de la Administración, así como los derechos de las personas ocupantes y propietarias de las viviendas o edificaciones; y
– siempre que sea posible debe garantizarse la permanencia de las personas ocupantes en las viviendas durante la actuación; en todo caso, se debe asegurar el derecho de realojo y retorno, especialmente cuando aquellas se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y social.

Inicio de la actuación y efectos

La delimitación espacial del ámbito de actuación sobre el medio urbano, sea conjunta o aislada, una vez firme en vía administrativa, marca el inicio de las actuaciones a realizar, de acuerdo con la forma de gestión por la que haya optado la Administración actuante, para lo cual habilita al inicio del procedimiento de equidistribución de beneficios y cargas entre las parcelas afectadas y comporta la declaración de utilidad pública o, en su caso, el interés social, a efectos de la aplicación de los regímenes de expropiación, venta y sustitución forzosas de los bienes y derechos necesarios para su ejecución, y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la administración actuante.
El acuerdo de delimitación posibilita la ocupación de las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos que garanticen la accesibilidad universal, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, aleros y soportales, tanto si se sitúan en el suelo como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución, y siempre que quede asegurada la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones y demás elementos del dominio público. El acuerdo de delimitación, firme en vía administrativa, legitima esta ocupación. En el caso de que sea preciso ocupar bienes de dominio público pertenecientes a otras Administraciones, los ayuntamientos pueden solicitar al titular la cesión de su uso o desafectación, la cual procede, en su caso, de acuerdo con la legislación reguladora del bien de que se trate.
La facilitación de las ocupaciones se aplica también a los espacios que se requieran para la realización de otras que consigan reducir, al menos, en un 30% la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio y que consistan en:
– la instalación de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas;
– la instalación de dispositivos bioclimáticos pegados a las fachadas o cubiertas;
– la realización de obras y la implantación de las instalaciones necesarias para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía renovables, en las fachadas o cubiertas, cuando consigan reducir el consumo anual de energía primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30%;
– la realización de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos, en un 30% el consumo de agua en el conjunto del edificio.
Se pueden autorizar soluciones alternativas a las exigencias técnicas, que sean sostenibles y respetuosas con los elementos del bien, cuando se trate de edificios protegidos por su valor cultural y cualquiera que sea su uso, siempre que sea necesaria su adaptación a las condiciones mínimas de accesibilidad, habitabilidad y eficiencia energética.
Se consideran no sujetas a cómputo a los efectos de edificabilidad, volumen máximo edificable y ocupación de parcela, ni de distancias mínimas a colindantes, otras edificaciones, espacios públicos y vías públicas, o cumplimiento de las alineaciones, cualesquiera actuaciones derivadas de las intervenciones de rehabilitación que estén dirigidas a la mejora de las condiciones de accesibilidad y eficiencia energética.
Entre los efectos, se destacan:
1. Camino de Santiago. Todas las actuaciones de rehabilitación edificatoria en los ámbitos delimitados de los caminos de Santiago han de ser compatibles con la conservación y protección de sus valores propios y garantizar las características principales del territorio afectado, manteniendo los núcleos tradicionales y las actividades agropecuarias y forestales. En ningún caso pueden suponer un peligro de destrucción, deterioro o menoscabo de sus valores culturales.
2. Planificación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria. Las actuaciones de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas han de planificarse mediante un plan general, especial o cualquiera de los previstos en la LSGA, dándose prioridad a las actuaciones de rehabilitación sobre las de sustitución y, dentro de aquéllas, a las que permitan el mantenimiento de la población residente.
Siempre que los procesos de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas supongan el incremento de las dotaciones públicas, o cuando las determinaciones de protección del patrimonio cultural hagan inviable la materialización del aprovechamiento al que tengan derecho las personas propietarias del suelo o de las edificaciones, se puede posibilitar la transferencia del aprovechamiento urbanístico a terrenos del suelo urbano consolidado en los que la Administración disponga de:
– aprovechamiento obtenido por la reducción del derecho a la propiedad del suelo adquirido a través de actuaciones de sustitución o venta forzosa o de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad; o
– terrenos o edificaciones de su titularidad.
Sin embargo, en los terrenos destinados a dotaciones y equipamientos urbanísticos, el planeamiento puede establecer una calificación diferente para el subsuelo de los terrenos de titularidad privada que se cedan a los ayuntamientos con destino a nuevos espacios públicos para permitir la implantación de uso privados con destino a plazas de aparcamiento para cubrir las necesidades de las viviendas integrantes de un ámbito sometido a una actuación de regeneración o renovación urbana, siempre que se garantice la viabilidad del uso previsto sobre rasante, la calidad ambiental y la debida protección del espacio urbano, así como la compensación que, en su caso, corresponda a la Administración que haya de recibir la dotación o el equipamiento.
3. Los planes especiales pueden, además:
– excluir, justificando la coherencia y compatibilidad con los valores culturales del conjunto histórico protegido, el criterio de mantenimiento de la trama urbana, de las alineaciones y de las rasantes existentes en los conjuntos históricos;
– delimitar ámbitos que deban ser objeto de las actuaciones sobre el medio urbano; y
– los que afecten a ámbitos de protección patrimonial pueden modificar las determinaciones y el ámbito definido en el plan general para incluir en el mismo los terrenos o edificaciones destinadas a paliar el déficit de aparcamientos, equipamientos o dotaciones, públicos o privados, existentes en el ámbito, sin sujetarse a los trámites que para la alteración de los planes generales prevé LSGA.
4. Las modificaciones de los instrumentos de planeamiento para estas actuaciones pueden ser puntuales o no sustanciales. Son:
Puntuales: las que sean de escasa entidad y alcance reducido y local y que cumplan los siguientes requisitos:
– que la superficie de la modificación no supere los 10.000 m2;
– que no afecten a una superficie superior al equivalente al 1% del suelo urbano del municipio (en los de menos de 5.000 habitantes el porcentaje es del 3%); y
– que no modifique la clasificación del suelo.
• Puntuales no sustanciales: las que sin reunir las condiciones anteriores modifiquen exclusivamente las ordenanzas con un alcance reducido y de escasa entidad, pero quedando excluidas las que tengan una incidencia negativa en el ambiente, la movilidad, las infraestructuras o el patrimonio cultural.
La tramitación de las modificaciones diferencia entre:

Modificaciones puntuales
• Procedimiento simplificado, siempre y cuando no aumenten el aprovechamiento lucrativo.
• Quedan exentas de la tramitación ambiental, siempre que la modificación no constituya una variación fundamental de estrategia, las directrices y las propuestas o de la cronología del planeamiento que se va a modificar, y que además no produzca diferencias en los efectos previstos o en su zona de influencia según quede acreditado en informe del órgano ambiental competente.
Modificaciones puntuales no sustanciales
• El procedimiento se inicia a propuesta del ayuntamiento, que debe aprobar inicialmente la modificación y someterla a información pública con solicitud, simultánea, de los informes sectoriales preceptivos (su falta de emisión implica tenerlos por emitidos con carácter favorable).
• Tras la aprobación provisional y solicitud de informe preceptivo y vinculante se remite al ayuntamiento para la aprobación definitiva.

Gestión

La gestión de las actuaciones en el medio urbano diferencian según impliquen o no transformación urbanística:
– si caso de que si la impliquen han de ejecutarse a través de cualquiera de los sistemas de actuación previstos en LSGA;
– por el contrario, si no la implican y requieren equidistribución de beneficios y cargas la gestión puede hacerse a través de los regímenes de expropiación, venta y sustitución forzosa y por las modalidades de gestión directa o indirecta incluyendo los convenios con los titulares de bienes inmuebles.
Se establecen las siguientes normas específicas de gestión de las actuaciones de rehabilitación edificatoria en función de la clase de suelo:

Suelo urbano consolidado
– si superan el límite del deber legal de conservación, han de realizarse por convenio con los titulares afectados y, en su defecto, en los supuestos de no avenencia por parte de dichas personas o al no comparecer estas, por aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas o por expropiación forzosa;
– cuando se trate de supuestos de venta o sustitución forzosas o de expropiación forzosa en los ámbitos delimitados como áreas de regeneración urbana de interés autonómico, el contenido del derecho de propiedad del suelo ha de aminorarse en un 50% de su valor, correspondiendo la diferencia a la administración actuante. Ésta puede, con base en criterios de dinámica económica o falta de demandad de vivienda o con los que fundamenten la dificultad de la ejecución de las actuaciones ordenadas en el ámbito, rebajar el porcentaje de aminoración del valor del suelo señalado aunque esto no puede hacerse a las propietarias que acrediten suficientemente que no pueden afrontar directamente los costes de la actuación;
– si existen propietarios que estén de acuerdo con la Administración para la celebración del pertinente convenio voluntario de gestión, la Administración actuante puede optar entre la celebración del convenio o la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas o de expropiación forzosas y en este caso la aminoración arriba mencionada sólo se aplica a las personas propietarias disconformes; y
– cuando los propietarios del edificio lo acuerden por unanimidad pueden ejecutar por sí mismos la actuación, aunque el importe de las obras supere el límite del deber legal de conservación.
– si la actuación comprende la rehabilitación de edificios, aunque su importe exceda del límite del deber legal de conservación, las propietarias de la edificación, cuando así lo acuerden por unanimidad, tienen derecho a ejecutar la rehabilitación del edificio por sí mismas, siempre que asuman el porcentaje de los costes de las obras complementarias de urbanización que les corresponda; y
– es condición indispensable que la rehabilitación por los propietarios no constituya un obstáculo para el desarrollo de la unidad de regeneración y renovación urbana correspondiente.
Suelo urbano no consolidado
La ejecución ha de realizarse por polígonos completos.

El pago del justiprecio expropiatorio, si hay acuerdo con el propietario, puede satisfacerse en especie. No obstante, cuando se aplique la expropiación en la gestión de las actuaciones sobre el medio urbano, no es preciso el consentimiento del propietario para realizar este pago si el mismo se efectúa dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes.
La liberación de la expropiación no tiene carácter excepcional y puede ser acordada discrecionalmente por la administración actuante; la persona liberada debe aportar garantías suficientes en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.
Los propietarios de las edificaciones están obligados a realizar obras de edificación, conservación y rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes y en los instrumentos de planeamiento. Su incumplimiento faculta a la administración para adoptar las medidas de ejecución forzosa, expropiación forzosa, venta forzosa o sustitución forzosa.
En los tres últimos casos se precisa declaración del incumplimiento por resolución expresa y el contenido del derecho de propiedad no puede ser aminorado en un porcentaje superior al 50% de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración actuante, no cabe reducción para los propietarios que no puedan hacer frente al pago de las actuaciones ante la posibilidad de caer en riesgo de exclusión social por sus limitaciones socioeconómicas.
Los ayuntamientos han de dictar las órdenes de ejecución que obliguen a los propietarios de los inmuebles a realizar las actuaciones necesarias hasta el límite del deber legal de conservación y determinar, también, las consecuencias de su incumplimiento, tanto a través de la imposición de multas coercitivas como de la aplicación de la ejecución subsidiaria, la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa teniendo, en los últimos casos, la consideración y los mismos efectos de la declaración de incumplimiento sin necesidad de tramitarla.
El incumplimiento de las órdenes permite que la Administración proceda a la ejecución forzosa mediante multas coercitivas de 1000 a 10000€ -reiterables trimestralmente y sin que puedan superar individualmente o en conjunto el 75% del coste de reposición de la edificación, excluido el valor del suelo- apremio sobre el patrimonio o ejecución subsidiaria.
La declaración de incumplimiento habilita a la Administración para ejercitar la expropiación de acuerdo con la LEF y con posibilidad de pago en especie.
La expropiación por el incumplimiento de la normativa de accesibilidad se rige por lo dispuesto en L Galicia 8/2012.
La venta y sustitución forzosa tienen por objeto garantizar el cumplimiento de los deberes de edificación, conservación y rehabilitación mediante la imposición de su ejercicio. La venta forzosa es una potestad pública que faculta a la Administración a proceder a la venta de un inmueble a través de un procedimiento de subasta pública para garantizar su rehabilitación o conservación; la sustitución forzosa es una potestad pública que faculta a la Administración para reemplazar a la persona titular de un inmueble por otra persona seleccionada a través de un procedimiento con publicidad y concurrencia, para que realice las actuaciones de edificación, conservación o rehabilitación, pudiendo realizarse en régimen de propiedad horizontal con la persona propietaria actual del suelo.
Si la Administración pública actuante asume el importe de las cantidades imputables a los propietarios de viviendas que no puedan hacer frente a su pago por caer en riesgo de exclusión social, se ha de celebrar un convenio entre la Administración actuante y el propietarios que refleje la fórmula de devolución y el tipo de interés aplicable a las cantidades aplazadas.
En el caso de la venta la persona adquirente queda obligada a iniciar las obras en el plazo de 9 meses desde que tome posesión de la finca y debe edificarla en el plazo fijado en la licencia. El adjudicatario en el procedimiento de sustitución forzosa ha de cumplir sus obligaciones en los plazos y términos establecidos en las bases del procedimiento y en la resolución de adjudicación; su incumplimiento obliga a una nueva adjudicación a favor de los siguientes licitadores de acuerdo con el orden de puntuación alcanzada en el procedimiento de adjudicación.

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