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Actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Castilla y León

1.- Las actuaciones de rehabilitación tienen por objeto la rehabilitación de edificios, incluidas sus instalaciones y sus espacios privativos vinculados, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, accesibilidad y habitabilidad.
Estas actuaciones se regulan por el régimen de suelo urbano consolidado.
A efectos de su gestión, las actuaciones de rehabilitación tienen la consideración de actuaciones aisladas.
2.- Las actuaciones de regeneración urbana tienen por objeto lo rehabilitación de edificios, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación, junto con la mejora de la calidad, accesibilidad y sostenibilidad del medio urbano, incluidos los espacios libres, servicios urbanos e infraestructuras, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de áreas urbanas, o situaciones graves de pobreza energética.
Se regulan por las normas aplicables al suelo urbano consolidado o al suelo urbano no consolidado, en función de sus características. En el segundo caso quedan exentas de cumplir las obligaciones relativas a los sistemas generales y a la conexión del sector con los mismos.
A efectos de su gestión se configuran como actuaciones aisladas o integradas, según se les aplique el régimen del suelo urbano consolidado o no consolidado, respectivamente.
Estas actuaciones se pueden declarar como área de regeneración urbana integrada por la Administración de la Comunidad, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas que estén enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria; precisan la formulación previa de un convenio urbanístico con participación de los residentes, y la declaración produce como efecto la habilitación para recibir financiación pública preferente.
3.- Las actuaciones de renovación urbana tienen por objeto la rehabilitación de los edificios y la mejora del medio urbano, en los mismos términos que las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana, junto con la renovación y mejora de los equipamientos y demás dotaciones urbanísticas, cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios o conjuntos urbanos homogéneos, o converjan circunstancias singulares de deterioro físico y ambiental que hagan necesarias acciones de demolición, sustitución o realojo de residentes.
Se rigen por el régimen del suelo urbano no consolidado, si bien quedan exentas de cumplir las obligaciones relativas a los sistemas generales y a la conexión del sector con los mismos.
A efectos de su gestión tienen la consideración de actuaciones integradas.
Estas actuaciones se pueden declarar como área de renovación urbana integrada, si articulan medidas sociales, ambientales y económicas que estén enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria. Esta declaración requiere, igualmente, la formulación de un convenio urbanístico con participación de los residentes, y su efecto es habilitar la posibilidad de recibir financiación pública preferente.

Régimen aplicable a todas las actuaciones

El ámbito de estas actuaciones es, preferentemente, el comprendido por los espacios urbanos vulnerables previstos en LUCL art.4.f (nº 63 Memento Urbanismo 2014). Puede ser discontinuo, así como, en caso necesario:
a) Incluir intervenciones justificadas de demolición, renovación integral o sustitución de viviendas o de edificios completos, siempre que no afecten a más del 50% de las viviendas o los edificios existentes, o de la edificabilidad total del ámbito.
b) Plantear una extensión razonable de las tramas y tejidos urbanos existentes sobre terrenos de su periferia inmediata, con independencia de la clasificación del suelo, con las limitaciones previstas para los planes especiales de reforma interior cuyo objeto sea planificar estas actuaciones (LUCL art.49.3) (nº 11132 Memento Urbanismo 2014).
Los sujetos obligados a participar en las actuaciones, hasta el límite del deber legal de conservación son:
a) Propietarios de terrenos, construcciones, edificios y fincas urbanas incluidas en el ámbito de la actuación.
b) Titulares de derechos de uso otorgados por los propietarios, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación; en su defecto se aplicarán las reglas previstas en L Castilla y León 8/2013 art.8.a).
c) Comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o el complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad, agrupación de comunidades o cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
d) Administraciones públicas, cuando la actuación afecte a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria a costa de los obligados.
También se legitima a participar a:
a.- Administraciones públicas, incluidas las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, aunque no se den los supuestos citados anteriormente.
b.- Los titulares de aprovechamiento o de derechos reales en el ámbito de la actuación.
c.- Las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en la actuación.
Todos los sujetos se pueden constituir en entidades urbanísticas colaboradoras habilitadas para asumir, por sí mismas o en asociación con otros sujetos intervinientes, la gestión de la actuación o para participar de cualquier forma en la planificación, gestión y ejecución de la actuación, incluso elaborando los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios o concurriendo a los concursos que la Administración convoque para adjudicar la ejecución de la actuación.
Todas las actuaciones deben planificarse mediante el instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial de reforma interior, aplicando los criterios previstos en LUCL art.33 s. . Estos instrumentos deben:
a) Dar prioridad a las actuaciones de rehabilitación frente a las de sustitución, y dentro de las primeras aquellas que permitan el mantenimiento de la población residente.
b) Abordar todos o algunos de los siguientes objetivos:
– mejora de la eficiencia energética de los edificios y en especial de las viviendas;
– supresión de barreras arquitectónicas y la adecuación de los espacios públicos, edificios y viviendas a las necesidades de las personas mayores o en situación de discapacidad;
– mejora de la accesibilidad multimodal y la convivencia de la movilidad motorizada con los modos de transporte peatonal y ciclista y con el transporte público;
– mantenimiento de la vitalidad urbana mediante la mezcla de usos, admitiendo la mayor compatibilidad de las actividades productivas con el uso residencial;
– recuperación de los valores urbanísticos, arquitectónicos y paisajísticos de los espacios urbanos, así como de los elementos que representen la identidad local;
– mejora de los espacios libres a bajo coste, dando prioridad al uso de flora local e implantando estrategias de ahorro en materia de riego y mantenimiento;
– recuperación e integración de los bordes urbanos con el medio natural, en especial en cuanto a los cursos fluviales y sus riberas;
– despliegue de las infraestructuras técnicas de informática y comunicaciones de perfil elevado como una red de servicio básico más;
– integración de las perspectivas de género y de edad, utilizando mecanismos e instrumentos que fomenten y favorezcan la participación ciudadana y la transparencia.
c) Incluir en la memoria la información suficiente para acreditar la idoneidad técnica y la viabilidad económica de la actuación, fijada en términos de rentabilidad y equidistribución de beneficios y cargas.
Las reglas especiales de las determinaciones de gestiónfijadas en los instrumentos de planeamiento que las ordenen o en los instrumentos de gestión específico son:

Actuaciones Determinaciones Ámbito
Actuaciones de rehabilitación Proyecto de rehabilitación Parcela existente o una agrupación de parcelas denominada unidad de rehabilitación
Actuaciones de regeneración urbana Proyecto de regeneración Una o varias de las unidades de regeneración en las que se divida la actuación
Actuaciones de renovación urbana Proyecto de renovación urbana Proyecto de renovación, cuyo ámbito ha de ser una o varias de las unidades de renovación en las que se divida la actuación

Reglamentariamente, deben establecerse las reglas para delimitar las unidades en las que se divida cada actuación, así como las determinaciones de gestión exigibles y el procedimiento de aprobación del instrumento que las incluya.
Los deberes de promoción de las actuaciones urbanísticas están previstos en LUCL art.20, sin embargo no comportan nuevos deberes de entrega de terrenos para dotaciones urbanísticas públicas o para materializar el aprovechamiento que exceda del correspondiente a los propietarios, losaumentos de edificabilidad, volumen o densidad que sean precisos para:
a) La sustitución de infravivienda por viviendas que reúnan los requisitos legalmente exigibles, en el marco de los derechos de realojo y retorno derivados de la actuación, cuando se justifique que no existe otra solución técnica o económicamente viable.
b) La realización de obras que reduzcan al menos un 30% la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio mediante la instalación de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior del edificio, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
c) La instalación de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas que reduzcan al menos un 30% la demanda energética anual de calefacción o refrigeración del edificio.
d) La realización de las obras y la implantación de instalaciones para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes, así como para la instalación de captadores solares en la fachada o cubierta, que reduzcan al menos un 30% el consumo anual de energía primaria no renovable del edificio.
También es posible la ocupación de superficies de dominio público, espacios libres u otras dotaciones públicas para la realización de las obras previstas en b).
En las actuaciones de expropiación no se precisa el consentimiento del propietario para pagar el justiprecio en especie, cuando el mismo se efectúe dentro del ámbito de la actuación y dentro del plazo establecido para la terminación de las obras. Asimismo, la liberación de la expropiación no tiene carácter excepcional y se puede acordar discrecionalmente por el ayuntamiento si se aportan garantías suficientes que garanticen el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.
En caso de no ejecución de las obras planificadas en las actuaciones estudiadas en los plazos previstos en el planeamiento que hayan establecido la ordenación detallada del ámbito, el ayuntamiento queda habilitado para proceder a su ejecución subsidiaria, a costa de los obligados, o para someter los inmuebles afectados a la venta o sustitución forzosa.

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