Arrendamientos excluidos
Se excluye del ámbito de aplicación de la legislación de arrendamientos urbanos la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.
Régimen legal del arrendamiento de vivienda
Frente al criterio anterior, que imponía su normativa como fuente principal para los contratos de arrendamientos urbanos, la reforma de la LAU da preferencia a la voluntad de los contratantes, alterando así el sistema de jerarquía normativa previo.
Se establece que los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, dentro de los límites expresamente establecidos en el título II de la Ley (LAU art.6 a 28) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Anteriormente esta era una norma excepcional aplicable solo a los arrendamientos de viviendas de superficie superior a 300 m2 o con renta inicial superior a 5,5 veces el SMI, excepción que lógicamente se suprime.
Se añade la previsión de que las partes pacten la sumisión a mediación o arbitraje, así como la posibilidad de que señalen una dirección electrónica a efectos de notificaciones.
En lo que respecta a la inscripción del arrendamiento, se reitera la norma según la cual, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad (norma ya recogida en CC art.1549).
Duración y prórroga del contrato
Se reduce de 5 a 3 años el plazo de prórroga inicial obligatoria para el arrendador, así como el posterior periodo de prórroga a falta de denuncia de alguna de las partes implicadas, que se reduce de 3 a 1 año. Así pues:
• La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo (LAU art.9.1).
• Si, llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 3 años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más (LAU art.10.1).
También se establece como novedad, en lo que se refiere a la excepción a la prórroga obligatoria del contrato por necesitar el arrendador de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, que ya no es necesario que se haga constar en el contrato, de forma expresa, al tiempo de su celebración, sino que se admite el caso de que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades posteriores, el arrendador comunique tal circunstancia al arrendatario (LAU art.9.3).
Se añade además la siguiente norma: tratándose de finca no inscrita, también durarán 3 años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajena la vivienda arrendada, se ha de estar a lo dispuesto en el CC art.1571. Si fuera vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado CC art.1571, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados (LAU art.9.4).
Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga obligatoria, así como la prórroga de un año, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones de la LH art.34 (LAU art.10.2).
Como consecuencia de la reducción de la prórroga obligatoria de 5 a 3 años, se corrigen las referencias al plazo de 5 años que se hacen en otros preceptos de la Ley (LAU art.13.1, 16.4, 19.1, 20.2, 36.2 y 3).
Desistimiento del contrato
Se prevé la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato de arrendamiento, cuando hayan transcurrido al menos 6 meses, con comunicación al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Las partes pueden pactar para tal caso la indemnización al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización (LAU art.11).
Anteriormente sólo cabía el desistimiento en los arrendamientos por plazo superior a 5 años, y siempre que ya hubiese transcurrido ese primer quinquenio.
Extinción del derecho del arrendador
Una reforma importante en esta materia alude a los supuestos de extinción del derecho del arrendador a causa del ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra.
En el régimen anterior, cualquiera de estos supuestos no obstaban a la permanencia del arrendatario de la vivienda durante el plazo mínimo de 5 años. Ahora no se hace excepción alguna, por lo que, dándose alguno de los indicados supuestos, el derecho arrendaticio se extingue, cualquiera que sea el plazo por el que éste se convino o el tiempo de permanencia del arrendatario en la vivienda (LAU art.13).
Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por la LH art. 34, sólo queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se halla inscrito (conforme a LAU art.7 y 10), con anterioridad a la transmisión de la finca (LAU art.14.1).
Si la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplica lo dispuesto en el párrafo primero del CC art.1571. Si el adquirente usa del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario puede exigir que se le deje continuar durante 3 meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales debe satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Además, puede exigir al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios (LAU art.14.2).
Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
Como novedad, el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasa a ser el titular del contrato (LAU art.15.1).
Pago y actualización de la renta
En materia de pago de la renta, se establece que en los contratos de arrendamiento puede acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no puede pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas puede ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.(LAU art.17.5)
En lo que se refiere a la actualización de la renta, se liberaliza el sistema, estableciendo que la renta puede ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. La actualización conforme al IPC únicamente se aplica en defecto de pacto expreso (LAU art.18.1).
En el régimen vigente hasta ahora, la libertad de pacto entre las partes sólo podía existir una vez transcurridos los 5 primeros años desde el inicio del arrendamiento; y, además, en ese primer quinquenio, la actualización sólo podía efectuarse según el IPC.
Obras realizadas por arrendatarios con discapacidad
Se da nueva redacción a LAU art.24.1, en los siguientes términos: el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, puede realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a 70 años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
Renuncia al derecho de adquisición preferente
Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Se elimina del precepto la referencia a la duración del contrato. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa (LAU art.25.8).
En el régimen anterior, los derechos de tanteo y retracto que correspondían al arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada, sólo podían ser renunciados mediante pacto en los contratos de duración convenida superior a 5 años.
Resolución por falta de pago
Como novedad, se establece (LAU art.27.4) que, tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se ha estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que debe en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los 10 días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, es título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Resolución del arrendamiento para uso distinto
Se añade como causa de resolución de pleno derecho la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario –LAU art.27.2.d– (LAU art.35)
NOTA
Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU, celebrados con anterioridad al 6-6-2013 (entrada en vigor de la Ley), continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes pueden adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley (L 4/2013 disp.trans.1ª).
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