Control administrativo previo
La L Extremadura 11/2018 surte efectos a partir del 27-6-2019.
Están sujetas a control administrativo mediante licencia, comunicación previa, declaración responsable, inspección urbanística o protección de la legalidad -y cédula urbanística como documento informativo del régimen y condiciones urbanísticas de un terreno, parcela, finca o ámbito de planeamiento- las siguientes actuaciones edificatorias:
– uso y transformación del suelo y el subsuelo;
– obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones;
– implantación de usos en las construcciones, edificaciones e instalaciones;
– divisiones del suelo, de las edificaciones e instalaciones; y
– modificación de cualquier alcance de las situaciones anteriores.
La competencia del control administrativo corresponde a:
| Municipio | – Implantación de actividades sujetas a licencias, comunicaciones, y declaraciones responsables; e – Inspecciones urbanísticas ulteriores a la implantación de las actividades, a excepción de las reservadas a la Comunidad Autónoma por su alcance. |
| Comunidad Autónoma | En la protección de la legalidad urbanística en los casos legalmente previstos. |
Licencias urbanísticas
La competencia y procedimiento para otorgar cualquier tipo de licencia urbanística corresponde al órgano municipal determinado conforme a la legislación de régimen local, teniendo en cuenta que las licencias se otorgan dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceras personas, excepto en los casos en los que se vean afectados bienes de dominio público o patrimoniales.
Están sujetos los siguientes actos que incluyen:
| Licencias | Actos incluidos | Actos excluidos |
|---|---|---|
| Licencias urbanísticas en general | • Las obras de toda clase de nueva planta. Sin embargo, como regla especial la licencia urbanística o en su caso, la licencia de obras y usos provisionales puede ser sustituida por el trámite de consulta en el caso de proyectos empresariales de interés autonómico declarado por el Consejo de Gobierno. En el caso de que las obras o actos proyectados sean contrarios al planeamiento debe tramitarse, en el plazo más breve posible, el correspondiente expediente de suspensión parcial de la aplicación de tal planeamiento para su revisión o modificación. • La demolición de edificaciones y construcciones, salvo en los casos de declaración de ruina inminente. • las obras de urbanización no incluidas en proyectos de urbanización o actuaciones aisladas de urbanización. • las obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición cuando alteren la configuración arquitectónica del edificio por tener el carácter de intervención total o, aún tratándose de intervenciones parciales, por producir una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el sistema estructural, o cuando tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. • los movimientos de tierra, tales como desmontes, explanaciones, excavaciones y terraplenados, salvo que su ejecución forme parte de un proyecto de urbanización o de edificación aprobado por el ayuntamiento. • la extracción de áridos y la explotación de canteras. • los trabajos de investigación relacionados con actividades mineras que puedan afectar a la configuración de los terrenos. • la ubicación de construcciones e instalaciones prefabricadas, provisionales o permanentes. • la instalación de invernaderos de altura igual o superior a 1 m y cuya superficie ocupada sea igual o superior a 500 m2. • las instalaciones que se ubiquen en o afecten al subsuelo. • la apertura de caminos o vías de acceso de titularidad privada o la modificación de su trazado. • La modificación del uso característico o mayoritario de los edificios, construcciones e instalaciones. • la instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y de redes de transporte de energía. • las construcciones e instalaciones de carácter temporal destinadas a espectáculos públicos y actividades recreativas. • la construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces públicos, y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuración del territorio. • los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento de ordenación territorial y urbanística u ordenanzas municipales. • los actos de construcción, edificación e instalación que realicen los particulares en terrenos de dominio público, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que otorgue el ente titular del dominio público. | • Las obras promovidas por el Ayuntamiento en su propio término municipal • Las obras públicas que estén expresamente eximidas por la legislación sectorial y los proyectos empresariales de interés autonómico que dispongan de declaración de la comunidad autónoma de Extremadura. • Las actuaciones por realizar en cumplimiento de lo dispuesto en una orden de ejecución. • Las obras de urbanización incluidas en proyectos de urbanización sometidos a aprobación municipal. |
| Licencias de división del suelo y de las edificaciones e instalaciones | • (1) Las parcelaciones o actos de segregación de fincas o predios en cualquier clase de suelo que no sean indivisibles como son: – las que cuentan con una superficie inferior al doble de la exigida como mínima, salvo que el exceso sobre ésta se adquiera simultáneamente por el propietario del terreno colindante para agruparlo; – las parcelas que hayan agotado las posibilidades edificatorias otorgadas por el planeamiento; y – las parcelas en suelo rústico vinculadas o afectadas legalmente a las construcciones o edificaciones autorizados sobre ellos. • En municipios sin planeamiento: – en parcelas que reúnan la condición de solar, si cada una de las resultantes tiene superficie, frente y fondo similar a las del resto de solares del entorno y sus características hacen viable la ejecución de obras de construcción de nueva planta; y – en suelo rústico, si cada una de las parcelas resultantes tiene los requisitos establecidos en la legislación sectorial agrícola, forestal o análoga. | Es innecesaria: • En el supuesto de parcelaciones incluidas en proyectos de reparcelación. • La parcelación en suelo urbano destinada a cumplir el deber de cesión de terrenos para uso dotacional público en cumplimiento de las determinaciones del planeamiento. • La parcelación o división provocada directamente por el planeamiento al incluir la finca matriz en diferentes clases o categorías de suelo, sujetando una misma parcela a diferentes regímenes jurídicos. • En el supuesto de una parcelación ilegal que resulte inatacable por transcurrir el plazo máximo legal previsto para ello. • En casos de concentración parcelaria o similares aprobados por la Administración con la finalidad de utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga. |
(1) Las particularidades de la división del suelo son:
• Las parcelas resultantes deben reunir la superficie y características legalmente exigidas y la licencia de división lleva aparejada la cesión de todos los terrenos afectados por regularización de alineaciones oficiales.
• En suelo rústico se prohiben las parcelaciones urbanísticas y no se admiten divisiones, segregaciones o fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o análoga; se debe hacer constar la calificación rústica sobre una finca registral en el Registro de la Propiedad antes del otorgamiento de la autorización municipal.
• En suelo urbanizable y urbano la división para la delimitación de unidades de actuación integral impide las parcelaciones urbanísticas hasta la firmeza en vía administrativa de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación y hasta que no exista ordenación detallada y adquiera firmeza en vía administrativa la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, solo se pueden realizar parcelaciones rústicas si se respeta la superficie dispuesta en la legislación agraria, forestal o análoga y las parcelas resultantes den frente a las vías públicas preexistentes.
En el resto de suelo urbano se admite la división o segregación de terrenos.
Otras licencias
Otras licencias son:
a) Licencia de actividad: Queda sujeta la implantación de cualquier uso terciario productivo que precise autorización ambiental de acuerdo con la legislación ambiental o si se solicita por razones de orden público, seguridad pública, salud pública o protección del medio ambiente en donde se realiza la actividad o, en otro caso, si lo justifica la escasez de recursos naturales, la utilización de dominio público, la existencia de inequívocos impedimentos técnicos o, cuando en función de la existencia de servicios públicos sometidos a tarifas reguladas, el número de operadores económicos del mercado es limitado.
Esta licencia se excluye si la legislación específica exime a determinadas actividades económicas del procedimiento de licencia, bastando con comunicación previa o declaración responsable.
b) Licencia de primera ocupación o utilización. Procede para la primera ocupación o utilización, total o parcial, de los edificios, construcciones e instalaciones de obra nueva, ampliación o rehabilitación, una vez concluida su construcción; pero se admite con carácter parcial si se han ejecutado partes concretas según lo autorizado en licencia municipal y el proyecto, se ha dado cumplimiento íntegro a lo previsto en la licencia de obras, la fase o unidades independientes resulta técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizados de forma independiente sin detrimento de las restantes y en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se está cumpliendo lo previsto para los plazos y demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.
c) Licencias en supuestos de interés general. Procede en casos excepcionales y justificados en razones de interés general si:
– está aprobado y vigente el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos y que el uso propuesto sea el previsto en el mismo;
– la persona o entidad promotora se compromete expresamente mediante documento público a cumplir íntegramente los deberes urbanísticos pendientes;
– se constituye una garantía para asegurar dicho cumplimiento en las formas admitidas por la legislación aplicable, por el importe íntegro de los gastos de urbanización correspondientes sin cuyo requisito no puede darse comienzo a la ejecución de las obras; y
– se incluyen las condiciones anteriores en cualquier transmisión, a título gratuito u oneroso, a terceros de derechos de uso o propiedad.
d) Licencias especiales de obras y usos provisionales. Para los casos que no dificulten la ejecución de los planes se pueden autorizar en suelo urbano, urbanizable o rústico, usos y obras justificadas de naturaleza provisional que sean fácilmente desmontables, siempre que no estén expresamente prohibidas por la legislación urbanística o sectorial, ni por el Plan general municipal.
No se incluyen los usos residenciales, el uso vivienda, los usos productivos y terciarios con vocación de permanencia.
En todo caso los usos autorizados han de cesar, con obligación de desmontar las instalaciones o demoler las obras realizadas, sin derecho a indemnización alguna, si así lo acuerda el ayuntamiento, condición que ha de ser aceptada expresa y previamente al otorgamiento por el interesado.
El procedimiento de otorgamiento diferencia entre:
| Obras de edificación, construcción e instalación | Se sujeta a lo dispuesto en las ordenanzas municipales y, supletoriamente, a LOTUEX art.147 Ha de resolverse en el plazo máximo de 1 mes y, en su defecto, se produce silencio administrativo positivo, excepto en los casos en que LS/15 señale que se requiere el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa. Sin embargo son expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen: a) movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación; b) obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta; c) ubicación de construcciones e instalaciones prefabricadas, provisionales o permanentes; d) la ejecución de obras y usos provisionales ex LOTUEX art.154 e) la ejecución de obras y usos que afecten o se realicen sobre bienes de dominio público o patrimoniales de la Administración |
| Licencias de división de suelo | Se sujeta a lo dispuesto en LOTUEX art.149 El plazo para resolver su otorgamiento o declarar su innecesariedad es de 1 mes y se entienden otorgadas y expedidas legalmente bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los 3 meses siguientes a su otorgamiento o expedición, del documento público en que se formalicen los actos de división o fraccionamiento que contenga testimonio íntegro de la licencia o certificación que los viabilice y, en su caso, del carácter indivisible de las fincas o predios en cualquier clase de suelo. El transcurso del plazo determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, salvo prórroga justificada |
| Licencias de división de edificaciones o construcciones | Se sujeta a LOTUEX art.150 el procedimiento para la solicitud de licencia de división para la constitución o modificación de los complejos inmobiliarios, así como cualquier tipo de intervención u operación jurídica que afecte al régimen de propiedad de un inmueble El plazo para resolver es de 1 mes |
| Licencia de actividad | Queda sujeta a LOTUEX art.151 previéndose una tramitación simultánea e integrada de los procedimientos autonómicos de autorización ambiental integrada o unificada y el municipal de otorgamiento de licencia de actividad. La resolución firme denegando la autorización ambiental lleva aparejada la de licencia de actividad. La resolución concediendo la autorización ambiental obliga al ayuntamiento a resolver sobre la licencia de actividad en un plazo máximo de 15 días desde recibir la comunicación y entendiéndose concedida por silencio administrativo positivo, en su defecto. Si la actuación propuesta se ubica en suelo rústico y requiere calificación rústica autonómica es obligatorio el otorgamiento expreso de la licencia de actividad. Son nulas de pleno derecho las que se concedan sin la previa autorización ambiental y calificación rústica. Si la actuación requiere la ejecución de obras sujetas a licencia, han de tramitarse de manera conjunta o posterior a la licencia de actividad, sin que se pueda iniciar la ejecución de la obra hasta la obtención de la licencia de actividad La licencia de primera utilización ha de resolverse en el plazo máximo de 1 mes, ampliable uno más por razones justificadas. |
Las Administraciones públicas -los ayuntamientos- también pueden promover obras en su propio término municipal entendiéndose autorizadas mediante el acuerdo municipal correspondiente. Sin embargo los actos de transformación o uso del suelo que se promuevan por el resto de administraciones públicas o por entidades de derecho público dependientes o vinculadas a ellas, están sujetas a licencia urbanística o título habilitante, salvo que la legislación sectorial prevea su sustitución por una consulta al ayuntamiento respectivo.
Las licencias urbanísticas producen los siguientes efectos:
• Legitimar la ejecución de los actos y la implantación y el desarrollo de los usos y actividades correspondientes.
• Si, sobrevenidamente, resultan disconformes con el planeamiento por la aprobación de un nuevo instrumento prevalente y las obras no han concluido, el municipio puede:
– declarar, motivadamente, la disconformidad y cautelarmente acordar la suspensión inmediata de las obras o de los usos por plazo que no puede ser superior a 4 meses; o
– revocar la licencia en todo o en parte, siempre dentro del periodo de vigencia de la medida cautelar y previa audiencia, determinando los términos en que las obras ya iniciadas o los usos que se estén desarrollando pueden ser terminadas o continuar desarrollándose, con fijación de la correspondiente indemnización.
La caducidad de las licencias prevé que la resolución que otorgue la licencia contenga expresamente los plazos para iniciar y finalizar las obras, y el máximo de interrupción de las mismas; en caso de no preverlo no puede exceder de 6 meses el de iniciación ni de 2 años el de terminación y no se pueden suspender los trabajos de ejecución por tiempo igual o superior a 3 meses. Sin embargo se puede conceder prórroga a estos plazos, produciéndose en su defecto la caducidad.
Comunicaciones previas
Quedan sujetos a comunicación previa al municipio los actos siguientes:
| Comunicación urbanística previa en general | Actos de aprovechamiento y uso del suelo y los de obras de construcción, edificación, instalación y urbanización no sujetos a licencias de obras de edificación, y en particular: • Las obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación y las que modifiquen la distribución interior de las edificaciones o construcciones existentes, cualquiera que sea su uso, que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, el sistema estructural, no tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio, ni supongan impacto sobre el patrimonio histórico-artístico o sobre el uso privativo y ocupación de bienes de dominio público. • Obras sobre construcciones y edificaciones existentes que por su alcance puedan considerarse de escasa entidad y se realicen con un reducido presupuesto, tales como sustitución, renovación o reparación de revestimientos, alicatados, pavimentos, falsos techos, tabiquería, carpintería, fontanería, instalaciones eléctricas, enlucidos y pinturas. • Trabajos previos a la construcción, tales como sondeos, prospecciones, catas, ensayos y limpieza de solares. • La tala de arbolado en suelo urbano. • La implantación de estaciones o instalaciones radioeléctricas utilizadas para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas disponibles para el público. • El cerramiento de fincas, muros y vallados. • La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública. • La instalación de invernaderos de altura inferior a 1 metro y cuya superficie ocupada sea inferior a 500 m². • La reparación de firmes y cunetas de caminos privados existentes. • La instalación de placas solares sobre edificios y construcciones, así como los puntos de recarga de vehículos eléctricos, salvo que supongan un impacto sobre el patrimonio histórico artístico. |
| Comunicaciones previas de uso y actividad | • La puesta en funcionamiento de actividades comerciales, industriales, de ocio y de servicios siempre que no deban someterse a licencia urbanística. • La modificación de uso de los edificios, construcciones e instalaciones cuando no se sujete a licencia urbanística. • Asimismo, quedan sujetos al régimen de comunicación previa las transmisiones de cualesquiera licencias urbanísticas y el cambio de titularidad de actividades comerciales y de servicios a los que no resulte exigible la obtención de licencia previa. |
La puesta en funcionamiento de establecimientos sujetos a comunicación previa no requiere de ningún tipo de autorización expresa para proceder a su apertura y basta la simple presentación de la comunicación para su conocimiento por el ayuntamiento y para la emisión de informe por parte de los servicios municipales para comprobar que la documentación se ha presentado y que la actividad está sujeta a este procedimiento; sin embargo la comunicación previa de uso y actividad no se aplica a las actividades cuya legislación específica requiere licencia de usos y actividad o las someta a la mera presentación de una declaración responsable.
El procedimiento se sujeta a los trámites previstos en L Extremadura 11/2018 art.164.
El derecho a la ejecución o ejercicio de una actuación reconocida mediante la presentación de una comunicación previa se declara caducado previa audiencia a la persona interesada cuando transcurran 6 meses desde la presentación de la comunicación previa sin que se hayan iniciado su objeto.
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