Tipos de suelo: derechos y deberes de los propietarios. Castilla y León

Con efectos desde 4-4-2016, el régimen jurídico de los distintos tipos de suelo y de los derechos y deberes de sus propietarios es objeto de reforma en los términos que a continuación se exponen, manteniéndose en todo lo que no se regula la normativa y el régimen previsto en RUCL:
1. En suelo urbano consolidado, sus terrenos se pueden agrupar además de en ámbitos de planeamiento de desarrollo y en ámbitos de gestión urbanística, en ámbitos para el desarrollo de actuaciones de rehabilitación o regeneración urbana.
Los propietarios tienen derecho a completar la urbanización de sus parcelas a fin de que alcancen o recuperen la condición de solar y a edificar las parcelas que hayan alcanzado o recuperado la condición de solar, con las condiciones que señale el planeamiento urbanístico, si bien en este último caso, cuando una revisión o modificación del planeamiento incremente dicho aprovechamiento corresponde a los propietarios:
– en actuaciones de regeneración o renovación urbana, la suma del aprovechamiento original más el 95% del incremento; y
– en otro caso, la suma del aprovechamiento original más el 90% del incremento.
Los propietarios de terrenos sin determinaciones de planeamiento urbanístico que tengan la condición de suelo urbano tienen los siguientes derechos: completar o rehabilitar la urbanización de sus terrenos para que alcancen o recuperen la condición de solar y edificar los terrenos que tengan esta condición.
En los terrenos sin determinaciones de planeamiento urbanístico que tengan la condición de suelo urbano, las construcciones e instalaciones de nueva planta, así como la reforma, rehabilitación o ampliación de las construcciones e instalaciones existentes, deben respetar las normas previstas en RUCL art.71.
2. En suelo urbano no consolidado se pueden agrupar en ámbitos para el desarrollo de actuaciones de regeneración urbana o renovación urbana.
Los propietarios están obligados a entregar al ayuntamiento, con carácter de cesión gratuita, los terrenos necesarios para completar o regularizar las vías públicas existentes, entendidos como las superficies exteriores a las alineaciones señaladas por el planeamiento urbanístico, así como los terrenos precisos para cumplir las obligaciones establecidas en RUCL art.172 y 173, en su caso.
A su vez se les reconoce el derecho a edificar las parcelas que hayan alcanzado la condición de solar en municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con plan general de ordenación urbana, diferenciando:
– en sectores incluidos en ámbitos declarados bien de interés cultural: 100%;
– en otros sectores que tengan por objeto actuaciones de regeneración o renovación urbana: 95%; y
– en los demás sectores: 90%.
3. En suelo urbanizable se pueden clasificar como tal los terrenos que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:
a) Que su transformación en suelo urbano se considere justificada a la vista de las demandas de suelo para usos residenciales, dotacionales o productivos.
b) Que se incluyan en un sector cuyo perímetro sea colindante en al menos un 20% con el suelo urbano de un núcleo de población existente; sin embargo este requisito puede excusarse en los siguientes casos:
– cuando el sector que se va a clasificar tenga uso predominante industrial, logístico o vinculado a otras actividades productivas, entendiendo incluida la explotación agropecuaria intensiva;
– cuando el sector que se va a clasificar esté separado del suelo urbano por otro sector de suelo urbanizable, con el cual sea colindante en al menos un 20% de su perímetro.
Los propietarios de suelo urbanizable con ordenación detallada tienen derecho al aprovechamiento que resulte de aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el 85% del aprovechamiento medio del sector.
En relación con los usos se establecen las siguientes novedades:
a) En los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, hasta que se aprueben sus determinaciones completas sobre reparcelación, pueden autorizarse con carácter provisional:
– en suelo urbano no consolidado sin ordenación detallada, los usos que no estén prohibidos en la ordenación general del sector;
– en suelo urbano no consolidado con ordenación detallada, los usos que no resulten incompatibles con dicho ordenación detallada;
– en suelo urbanizable, los usos permitidos y autorizables en suelo rústico común.
Los deberes de la promoción de las actuaciones urbanísticas, en suelo urbanizable sin desarrollar cuyo objeto sea completar o rehabilitar la urbanización de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, o bien urbanizar terrenos clasificados como suelo urbanizable incluyen el deber de entregar a la administración actuante, con carácter de cesión gratuita, los terrenos aptos para materializar el aprovechamiento que exceda del correspondiente a los propietarios, teniendo en cuenta que los terrenos han de entregarse completamente urbanizados y libres de todo tipo de cargas y gravámenes, el destino de los terrenos ha de ser la incorporación al patrimonio público de suelo y, como novedad se prevé que la administración actuante admita que dichos terrenos puedan sustituirse por su equivalente en efectivo o por la entrega de inmuebles, ya sea en su integridad o de forma parcial, en este caso previa constitución de un complejo inmobiliario. Asimismo se admite que esta sustitución puede aplicarse:
– en actuaciones de regeneración y renovación urbana, cuando el planeamiento justifique la inviabilidad de reservar solares completos para la construcción de viviendas de protección pública;
– cuando los inmuebles entregados a la administración se integren en un parque público de alquiler; y
– previo convenio en el que se acredite que los terrenos no pueden destinarse a la construcción de viviendas con protección pública.
4. En relación con las reglas comunes para suelos urbano y urbanizable se suprimen dos cuestiones:
a) El plazo para cumplir el deber de urbanización no podía ser superior a las 3/4 partes del plazo total para cumplir el conjunto de los deberes urbanísticos, o en defecto de indicación expresa, a 6 años.
b) Cuando el incumplimiento de deberes urbanísticos lesione o amenace intereses de carácter supramunicipal, si el ayuntamiento no ejerce las potestades de expropiación, venta forzosa o sustitución forzosa, en el plazo de 1 año desde la fecha de incumplimiento, la Administración puede subrogarse en el ejercicio de dichas potestades durante el año siguiente al vencimiento del plazo, previo apercibimiento al ayuntamiento.
5. En suelo rústico se pueden autorizar usos excepcionales manteniéndose los previstos en RUCL art.57 con las siguientes particularidades:
a) Actividades extractivas, entendiendo incluidas las explotaciones mineras bajo tierra y a cielo abierto, las canteras y las extracciones de áridos o tierras, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a su funcionamiento y al tratamiento in situ de la materia prima extraída.
b) Construcciones e instalaciones propias de los asentamientos tradicionales, incluida su rehabilitación y reconstrucción con uso residencial, dotacional o turístico, así como las construcciones e instalaciones necesarias para la obtención de los materiales de construcción característicos del asentamiento.
c) Construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada que resulten necesarias para el funcionamiento de alguno de los demás usos citados en el artículo.
d) Obras de rehabilitación, reconstrucción, reforma y ampliación de las construcciones e instalaciones existentes que no estén declaradas fuera de ordenación, para su destino a su anterior uso o a cualquiera de los demás usos citados.
En relación con otros usos, sean dotacionales, comerciales, industriales, de almacenamiento, vinculados al ocio o de cualquier otro tipo, que puedan considerarse de interés públicos:
– por estar vinculados a la producción agropecuaria;
– por la conveniencia de regularizar y consolidar los asentamientos irregulares, y de dotarles con los servicios necesarios.
Los usos excepcionales se adscriben a alguno de los siguientes regímenes:
a) Usos permitidos.
b) Usos sujetos a autorización: son aquéllos que deben obtener una autorización de uso excepcional previa a la licencia o declaración responsable. En este procedimiento se deben evaluar las circunstancias de interés público que justifiquen la autorización e imponerse las cautelas que procedan.
En suelo rústico de asentamiento tradicional los instrumentos de ordenación del territorio y planeamiento urbanístico deben establecer el régimen de protección adecuado, señalando:
a) Son usos sujetos a autorización los previstos en RUCL art.57 entre los que puede incluirse la edificación en uso residencial en el caso previsto en RUCL art.57.g.4º.
b) Usos sujetos a autorización.
c) Usos prohibidos.
d) Las demás limitaciones, normas y criterios que procedan para asegurar la adaptación de las construcciones e instalaciones a las características particulares del asentamiento, así como para que sólo puedan realizarse divisiones o segregaciones de fincas en los casos legalmente previstos.
En los municipios sin planeamiento urbanístico todos los terrenos del término municipal deben considerarse incluidos en suelo urbano consolidado o en suelo rústico teniendo en cuenta los criterios legales. Todos los terrenos que no tienen la condición de suelo urbano consolidado y respecto los que no haya determinaciones de planeamiento urbanístico tienen la condición de suelo rústico (común, con protección de infraestructuras, cultural, natural o protección especial).
Se modifica el enunciado de los derechos de los propietarios de suelo rústico en municipios sin planeamiento estableciéndose cuáles son los derechos y deberes de los propietarios de terrenos sin determinaciones de planeamiento urbanístico, conservándose la misma regulación en todo lo demás.

NOTA
Dentro del deber de conservación se regula como novedad la inspección técnica de edificios cuyo objeto es evaluar periódicamente el estado de conservación de los edificios y el cumplimiento de los deberes de conservación del propietario, determinar las obras y trabajos de mantenimiento precisos para cumplir los deberes citados y cumplir las condiciones para poder surtir los efectos previstos por la ley para este tipo de informes.
La inspección es obligatoria sólo para los propietarios de edificios que alberguen uso residencial en tipología no unifamiliar:
– en los demás municipios con población igual o superior a 5.000 habitantes e inferior a 20.000; y
– en los demás municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes e inferior a 5.000 que cuenten con plan general de ordenación urbana o que se incluyan en las áreas funciones estables.
En los edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, la obligación puede cumplirse a través de la comunidad de propietarios o de la agrupación de comunidades de propietarios, siempre que éstas encarguen la realización de la inspección para la totalidad del edificio o edificios que formen su ámbito de actuación.
Todos los edificios deben someterse a esta inspección dentro del año natural siguiente a aquél en que se cumplan 40 años desde su fecha de terminación. Después tienen lugar segundas y sucesivas inspecciones dentro del año natural siguiente a aquél en que se cumplan 10 años desde la anterior inspección. Cuando se ejecuten intervenciones de rehabilitación integral o total este plazo comienza a contar de nuevo desde la fecha de terminación de tales intervenciones.

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