El objeto de la ley de referencia es garantizar el acceso a la vivienda a quien realmente lo necesita, partiendo de los principios de igualdad y transparencia en el acceso a las viviendas protegidas y a las ayudas públicas, al mismo tiempo que establece medidas que aportan seguridad jurídica al mercado inmobiliario y garantías a las personas adquirentes y usuarias de las viviendas.
Constituye así un instrumento que permite estimular la promoción y rehabilitación de las viviendas en general y de las protegidas en particular.
La presente Ley que se divide en cuatro títulos:
-el título I se ocupa de la vivienda en general;
– el título II, de las viviendas protegidas y de otras actuaciones protegidas;
– el título III, de la expropiación en materia de vivienda; y
– el título IV, de la inspección y del régimen sancionador en materia de vivienda.
A los efectos de facilitar una visión conjunta del contenido de la norma, se mencionan a continuación cada una de las materias destacadas en la regulación de la misma.
• Dentro del título I, el primer punto a considerar en la nueva regulación de la vivienda protegida en Galicia es la clasificación de las mismas, contemplando las distintas tipologías de vivienda con gran simplicidad, diferenciando entre las de promoción pública – VPP- y las de protección autonómica -VPA-.
Las viviendas de promoción pública son aquellas que, cumpliendo los requisitos normativamente establecidos, promueva o califique el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Estas viviendas deben destinarse a domicilio habitual y permanente de las personas beneficiarias y serán adjudicadas conforme al procedimiento regulado a tal efecto.
Dentro de estas se encuadra el subtipo de las viviendas de promoción pública concertadas, entendiéndose por tales las que, siendo así calificadas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, sean promovidas por un promotor público distinto del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o por un promotor privado, al objeto de adjudicarlas entre las personas inscritas en el Registro Único de Demandantes de Vivienda de Galicia.
Asimismo, se crean las viviendas de promoción pública de inserción o asistenciales, destinadas a colectivos que requieren una especial atención. Además, al objeto de mejorar las condiciones de acceso a la vivienda de los sectores con más dificultades, se regulan también las viviendas de promoción pública en copropiedad con una Administración pública.
En todo caso, hay que destacar la regulación pormenorizada del régimen de las viviendas de promoción pública, al detallar las diferentes modalidades de promoción pública, los múltiples modos de acceso a estas, así como el parque público de viviendas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, la conservación, administración y aseguramiento de dichas viviendas y la posibilidad del aplazamiento de pago.
Por otra parte, se entienden incluidas entre las viviendas de promoción autonómica aquellas viviendas promovidas por un promotor público o privado en ejecución de políticas públicas de vivienda y que, cumpliendo los requisitos establecidos reglamentariamente, sean calificadas como tales por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Dentro de estas se incluyen las promovidas, de forma individual o colectiva, para uso propio.
• En el capítulo II, «Del régimen general de las viviendas protegidas», en su sección 1ª, «Disposiciones generales», se establece un régimen común para todas las viviendas protegidas, se señala el destino y su ocupación y se determina la duración del régimen de protección, con un límite máximo de 30 años para las viviendas de promoción pública, así como para las viviendas protegidas de protección autonómica construidas en un suelo desarrollado por un promotor público. Para el resto de las viviendas se vincula su duración al ámbito territorial de localización de las mismas, lógicamente, respetando lo establecido por la normativa estatal cuando exista financiación de este origen. La superficie útil se fija, dado el fin de estas viviendas, en un límite máximo de 120 m2.
Por otra parte, y respecto al precio de las viviendas protegidas, se prohíbe expresamente cualquier sobreprecio, sea cual fuese la forma o modalidad que se pretenda utilizar para su percepción, regulándose también en esta sección, en relación con las viviendas protegidas, cuestiones como las eventuales personas beneficiarias, situaciones excepcionales, financiación, inscripción en el registro de la propiedad y fomento del arbitraje.
La sección 2ª trata las cuestiones relativas a la adjudicación de las viviendas protegidas y regula, tanto el Registro Único de Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia, que se gestionará en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, como los procedimientos de adjudicación y las reservas posibles de este tipo de viviendas.
• El capítulo III, bajo el título «Las potestades sobre las viviendas protegidas», se ocupa de los derechos de adquisición preferente del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en el supuesto de transmisión de las viviendas de promoción pública y determina las causas y el procedimiento del desahucio administrativo.
• Finaliza el título con un capítulo IV que, bajo el epígrafe «Otras actuaciones protegidas en materia de vivienda», regula la adquisición protegida de viviendas, el arrendamiento, los alojamientos protegidos y la rehabilitación de viviendas. Así, en materia de rehabilitación, establece las líneas básicas de actuación de las Administraciones con competencia en materia de vivienda en este ámbito e indica las actuaciones protegibles que deben ser objeto de medidas de fomento, tanto en el caso de la rehabilitación aislada como en el de las áreas de rehabilitación integral. Además, regula las actuaciones directas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en materia de rehabilitación y la posibilidad de crear oficinas de rehabilitación como un instrumento eficaz para potenciar y coordinar los programas y medidas orientados a conseguir la idónea rehabilitación del patrimonio construido.
• El título III desarrolla la expropiación de viviendas por incumplimiento de la función social de la propiedad y la limita a los casos extremos en los que se entiende justificada tal forma de intervención legal. Se regula también la expropiación en determinados supuestos en materia de accesibilidad y rehabilitación.
• El título IV tiene por objeto la inspección y el régimen sancionador en materia de vivienda. Su principio básico es la regulación de un servicio de inspección en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia que, bajo el control del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, garantice el cumplimiento de la normativa de vivienda, atribuyéndoles a las personas que lo componen la condición de agentes de la autoridad, dotándolas de las competencias necesarias para conseguir tal fin, y se establece la exigencia legal del deber de información y colaboración con este servicio.
Respecto del régimen sancionador, se mantiene la clasificación de las infracciones en leves, graves y muy graves, y se pretende adecuar el importe de las sanciones a las circunstancias económicas de las personas infractoras, dado que, si para el acceso a una vivienda protegida en régimen de venta o alquiler se requiere un nivel determinado de ingresos, parece contrario al principio de proporcionalidad mantener la cuantía de las sanciones establecidas en la anterior L Galicia 18/2008, actualmente derogada. Además, se señalan una serie de medidas complementarias para reforzar las potestades sancionadoras de la administración actuante.
Por último, se regulan la competencia y el procedimiento en materia sancionadora y el régimen de ejecución forzosa.
• Concluye la ley con una serie de disposiciones adicionales relativas a:
– el Registro de Agentes de la Edificación;
– la relación del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo con las entidades declaradas como medio propio;
– los efectos del silencio administrativo;
– la actualización de la cuantía de las sanciones; y
– las viviendas de promoción pública descalificadas por la L Galicia 18/2008.
La Ley establece también una medida encaminada a garantizar el derecho a la vivienda de los titulares de las mismas cuando las viviendas hubiesen sido construidas al amparo de un título anulado, de tal manera que la Administración asuma sus responsabilidades económicas, si existen, con carácter previo a la demolición de un edificio o de una vivienda.
• Se incluyen también las modificaciones de la L Galicia 9/2002, de ordenación urbanística y de protección del medio rural de Galicia, referidas a las reservas de suelo para vivienda protegida (nº 2137.2 Memento Urbanismo 2012).
• También se modifica el DLeg Galicia 1/2011, por el que se aprueba el Texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, para facilitar la deducción en el IRPF por alquiler de vivienda habitual.
• Por último, se articula un régimen transitorio de la norma para solucionar los posibles problemas que en este ámbito la promulgación de la presente ley pueda generar y además se establece, como medida de reactivación del sector y de facilitar el acceso a la vivienda, que el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo creará una bolsa de viviendas en venta y en alquiler con opción de compra con un plazo de vigencia hasta el 31-12-2014, que podrá ser prorrogado por acuerdo del Consejo de la Xunta de Galicia.
NOTA
Queda derogada la L Galicia 18/2008, de vivienda de Galicia, así como las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en la presente ley (L Galicia 8/2012 disp.derog.1ª).
Se habilita al Consejo de la Xunta de Galicia para desarrollar reglamentariamente el contenido de la presente ley (L Galicia 8/2012 disp.final.1ª).
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