Suelo urbano
Constituyen el suelo urbano los siguientes terrenos:
a) Los que el planeamiento urbanístico general incluye de manera expresa en esta clase de suelo porque, habiendo estado legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano, tienen todos los servicios urbanísticos básicos. Estos servicios básicos son:
– la red viaria que tenga un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal;
– las redes de abastecimiento de agua y de saneamiento; y
– el suministro de energía eléctrica.
Estos servicios han de tener las características adecuadas para el uso del suelo previsto por el planeamiento urbanístico que lo clasifique, aunque la clasificación como urbano del terreno ha de mantenerse al margen de que necesiten actuaciones de transformación urbanística para la implantación o mejora de los servicios de urbanización.
b) Los que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcanzan el grado de urbanización que éste determina.
c) Los asentamientos en el medio rural. El planeamiento urbanístico general puede delimitar los asentamientos sobre los que, bien por su escasa entidad o dimensión, bien por su carácter extensivo, bien por razones de índole territorial o paisajística, no proceda la completa aplicación del régimen jurídico del suelo urbano. Se ha de priorizar el mantenimiento de su carácter y su integración paisajística en el entorno; han de preverse las peculiaridades y excepciones con respecto a las dotaciones y a los servicios urbanísticos fijados, con carácter general, para el resto de suelo urbano. En cualquier caso, la exención de la red de saneamiento sólo pueda fijarse cuando se justifique por su elevado coste o por no suponer ninguna ventaja para el medio ambiente, y siempre que se prevea la instalación de sistemas de depuración de aguas residuales de carácter individual como depuradores de agua o fosas sépticas estancas y homologadas. En ningún caso se pueden delimitar como asentamientos en el medio rural aquellos suelos cuya transformación urbanística se haya iniciado estando ya clasificados como suelo rústico protegido.
d) Asimismo, constituyen suelo urbano aquellos terrenos que, a 19-2-2012, y con independencia de su clasificación urbanística previa, se encuentran integrados en una trama urbana y cumplen alguno de los siguientes requisitos:
• Estar transformados por la urbanización por contar, cada una de las parcelas, con la totalidad de los servicios urbanísticos que, en su caso, exige el planeamiento que legitimó su ejecución y, en todo caso, con los básicos para la población a la que deben dar servicio.
• Estar parcialmente transformados por la urbanización, por no contar con todos los servicios urbanísticos básicos o no ser alguno de ellos plenamente funcionales o suficientes, siempre que estén edificados en más de 2/3 partes de su superficie edificable.
El ayuntamiento debe incorporar los ámbitos anteriores a su planeamiento urbanístico, bien en el propio planeamiento general, o a través de la formulación de planes especiales. La ordenación que se fije debe evaluar la necesidad de los servicios de urbanización que se requieran, así como la calidad de los existentes, pudiendo imponer las cargas urbanísticas que procedan para la obtención de dotaciones. Sin embargo, mientras no se apruebe el instrumento de planeamiento, no se pueden autorizar en estos terrenos obras de urbanización ni de edificación que impliquen construcciones de nueva planta o ampliación de las existentes.
Por último, no se pueden clasificar como urbanos, en ningún caso, los suelos cuya transformación urbanística se hubiese iniciado estando ya clasificados como suelo rústico protegido ni, los suelos que, con anterioridad, hubieran estado incursos en procesos de cambio de clasificación urbanística de los que se hubiera derivado el reconocimiento de un derecho a indemnización. En este caso, el simple hecho de que el terreno confronte con carreteras y vías de conexión interlocal, o con vías que delimitan el suelo urbano, no comporta que el terreno constituya o tenga la consideración de suelo urbano.
En suelo urbano se considera solar aquel terreno que, teniendo esta clasificación, sea apto para la edificación y reúna los siguientes requisitos:
– que las vías públicas con que confronten dispongan, o puedan llegar a disponer mediante la realización de obras accesorias y previas o, en todo caso, simultáneas a las de edificación, de alumbrado público, pavimentación con, en su caso, aceras encintandas y con los servicios urbanísticos de acuerdo con las determinaciones establecidas por el planeamiento urbanístico o, en todo caso, si éste no las especifica, como mínimo, con los servicios básicos arriba mencionados;
– que tenga señaladas las alineaciones y rasantes, si el planeamiento urbanístico las define;
– que sea susceptible de licencia inmediata, porque no ha estado incluido en un ámbito sujeto a actuaciones de transformación urbanística pendientes de desarrollo;
– que no precise, para su edificación, de tener que ceder terrenos para destinarlos a calles o a vías con vistas a regularizar alineaciones o a completar la red viaria.
En el caso de los asentamientos en el medio rural, la condición de solar requiere el cumplimiento del primer requisito anterior, si así lo determina el planeamiento urbanístico.
Suelo urbanizable
El suelo urbanizable está constituido por los terrenos que el planeamiento urbanístico general, de acuerdo con las determinaciones y límites del plan territorial insular, así clasifique por considerarlos adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.
El planeamiento urbanístico municipal puede distinguir en esta clasificación de suelo entre:
| Suelo urbanizable ordenado | Terrenos que, por su reducida dimensión o por destinarse predominantemente a usos dotacionales, sean ordenados de forma detallada por el planeamiento urbanístico municipal correspondiente |
| Suelo urbanizable no ordenado | Resto de terrenos urbanizables. Se delimitan los sectores por el planeamiento, fijándose las condiciones y requisitos exigibles para su transformación mediante la formulación, tramitación y aprobación definitiva de un plan parcial |
Además, el planeamiento ha de destinar al menos 2/3 de la superficie bruta de cada ámbito de suelo urbanizable ordenado a usos dotacionales o de infraestructuras, así como a su incorporación al patrimonio público de suelo, que deben ser cedidos de forma obligatoria y gratuita -aquí se incluyen los terrenos que incorporen la edificabilidad que proceda a los efectos de lo previsto en art.9-. Esta reserva sustituye a la que, con carácter general, fija la normativa urbanística para los suelos urbanizables.
Pasan a ser suelo urbanizable, los suelos clasificados como urbanos en el planeamiento urbanístico vigente que no cumplan a fecha 19-2-2012 lo siguiente:
– los requisitos expuestos para que el suelo sea calificado como urbano;
– los requisitos contenidos en DL Baleares 2/2012 disp.trans.1ª: estar ubicados en trama urbana y reunir los requisitos enumerados más arriba para este supuesto.
En la medida en que la ordenación que fije el planeamiento general sea suficiente para su desarrollo, se entiende que se trata de suelo urbanizable ordenado; los terrenos que pasan a calificarse como urbanizables computan también como crecimiento (L Baleares 6/1999 art.33).
Derechos y deberes de los propietarios
Dentro de la regulación de los derechos y deberes de los propietarios se regulan las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano con la finalidad de adaptar la regulación autonómica a la estatal, considerando tales a todas aquellas actuaciones de renovación o reforma integral de la urbanización y las de dotación.
Ninguna de ellas puede implicar la transformación urbanística de suelo rural y, en consecuencia, en ningún caso computan como crecimiento a los efectos de lo previsto en L Baleares 6/1999 art.33.
Son actuaciones de renovación o reforma integral de la urbanización, las que implican la reordenación general de un ámbito de suelo urbano que suponga la modificación sustancial de la ordenación preexistente.
Las actuaciones de dotación son las actuaciones aisladas en suelo urbano que tienen alguno de los siguientes objetos:
– transformación de los usos preexistentes o aumento de la edificabilidad o de la densidad de determinadas parcelas y, si es el caso, la exigencia de mayores reservas para zonas verdes, para espacios libres y para equipamientos;
– compleción de los servicios de urbanización para que las parcelas adquieran la condición de solar.
No se consideran actuaciones de transformación sobre suelo urbano:
a) Las de dotación de servicios a parcelas con la finalidad de adquirir la condición de solar y siempre que no sea necesario proceder a la equidistribución de beneficios y cargas de la actuación, pudiéndose encontrar sujetos únicamente a cesión obligatoria y gratuita de vialidad.
b) Las de alcance limitado para el ajuste, ampliación o mejora de la vialidad o de los espacios libres en suelo urbano, sin perjuicio de su sujeción a los deberes de cesión de suelo para sistemas que establece la legislación urbanística.
Dentro de los deberes de las actuaciones de transformación urbanística destaca el deber de cesión.
Los propietarios están obligados a la cesión de suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al 15% de la edificabilidad media ponderada que comporten las actuaciones de renovación o reforma integral en suelo urbano. En el caso de actuaciones de dotación, ha de cederse el 15% del incremento de la edificabilidad media ponderada que comporte la actuación con respecto a la preexistente.
El planeamiento urbanístico puede establecer el cumplimiento del deber de cesión por otras formas de cumplimiento.
En la promoción de las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano los propietarios están obligados a ceder el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al 15% de la edificabilidad media ponderada que comporten las actuaciones de renovación o reforma integral en suelo urbano. Si son actuaciones de dotación, se debe ceder el 15% del incremento de la edificabilidad media ponderada que comporte la actuación con respecto a la preexistente.
Estos porcentajes pueden:
– incrementarse hasta el 20%, en los casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior a las otras en la misma categoría de suelo o que la ejecución y mantenimiento de los servicios urbanísticos impliquen un coste para el ayuntamiento muy superior al de las otras parcelas;
– reducirse por el planeamiento hasta el 5%, cuando se trate de actuaciones que se lleven a cabo en el marco de actuaciones de recuperación o rehabilitación integral de suelos urbanos.
En la promoción de las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbanizable la obligación de cesión alcanza el 15% de la edificabilidad media ponderada de la actuación.
Igualmente se puede reducir hasta un 10% si se dan las siguientes circunstancias:
– que se trate de una zona turística no incluida en el ámbito de un plan de ordenación de la oferta turística, para la que el plan territorial insular determine su reordenación, y siempre que ésta implique una reducción del aprovechamiento urbanístico respecto del existente con anterioridad;
– que más del 50% de la superficie del ámbito de actuación se haya de destinar a dotaciones públicas con la obligatoriedad de los propietarios de ceder gratuitamente los terrenos;
– que se trate de ámbitos de actuación cuyo suelo lucrativo se destine predominantemente a uso residencial y su ejecución suponga la edificación de menos de 20 viviendas.
Por otra parte, cabe incrementar el porcentaje hasta el 20% en los casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior a las otras en la misma categoría de suelo o que la ejecución y mantenimiento de los servicios urbanísticos impliquen un coste para el ayuntamiento muy superior al de las otras parcelas.
En último lugar, se regula la obligación que tiene el planeamiento urbanístico de prever una reserva de por lo menos el 30% del suelo de uso residencial para la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública para todas las actuaciones de urbanización en que el uso residencial sea el predominante. No obstante, se pueden prever formas alternativas del cumplimiento de este deber en las actuaciones en que, su menor dimensión o su carácter extensivo, así se justifique. Esta reserva, no obstante, no es aplicable a las actuaciones de urbanización que a 19-2-2012 tengan aprobado el instrumento que determina la equidistribución de los beneficios y cargas de la actuación.
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