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Cantabria. Nuevo régimen legal en materia de vivienda protegida

La Ley abarca la regulación del régimen jurídico, la calificación y otros aspectos de la promoción y el acceso a la vivienda protegida, incluyendo el régimen sancionador y el régimen de la llamada vivienda de promoción pública. Podemos resumir los rasgos generales de la nueva regulación en los siguientes puntos:
• Se establece el régimen jurídico de la vivienda protegida: las condiciones de superficie (estableciendo un máximo de 90 m2) y precio, la duración del régimen de protección (30 años), así como los requisitos que deben cumplir sus propietarios y usuarios. Se impone la obligación de destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente, aunque se prevén algunas causas que justifican que la vivienda no sea ocupada temporalmente. Se prevé además la posibilidad de que, en desarrollo de las políticas de vivienda, se puedan proteger fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la colectiva (p.e. para personas dependientes, de la tercera edad, etc.).
• Se regula el procedimiento de calificación de las viviendas protegidas. La calificación otorga a las viviendas una naturaleza jurídica especial que lleva aparejado el cumplimiento de determinados requisitos por parte del adquirente, y al sometimiento a un régimen de obligaciones y limitaciones de uso. Para la descalificación voluntaria de las viviendas se exige la concurrencia de razones de interés público.
Se establecen bonificaciones fiscales en el impuesto de actos jurídicos documentados y en el impuesto sobre bienes inmuebles, así como reducciones en el arancel de notarios y registradores.
• Respecto a la promoción de viviendas protegidas, se conserva la tradicional distinción entre viviendas de promoción pública y viviendas de promoción privada. Se regula la responsabilidad administrativa del promotor (independiente de la civil) por la aparición de vicios o defectos de la construcción que se manifiesten en los 5 años siguientes a la calificación definitiva.
• En cuanto al acceso a la vivienda, se regula la adjudicación de viviendas protegidas y se consagran los principios de concurrencia y publicidad como principios rectores de los procesos de adjudicación, creándose a tales efectos el registro de demandantes de viviendas protegidas.
Se establecen procedimientos de autorización o visado con distintos regímenes de silencio, dirigidos a garantizar el cumplimiento de los requisitos exigidos a los propietarios y usuarios de las viviendas protegidas, a los contratos y demás negocios jurídicos que se celebren sobre las viviendas protegidas, y a la entrega de cantidades a cuenta en la compraventa de viviendas en construcción. Se establece el derecho de adquisición preferente de la Comunidad Autónoma sobre las viviendas protegidas mientras se mantenga su régimen de protección.
Se crea el Registro de Viviendas Protegidas de Cantabria, que tiene por objeto sistematizar toda la información acerca de las viviendas protegidas.
• Se establecen normas sobre la programación en materia de vivienda, esto es, la elaboración de planes de vivienda temporales.
• Se regulan también las viviendas de titularidad de la Comunidad Autónoma de Cantabria, con la adopción de medidas como la creación de un parque público de vivienda en alquiler, y las dirigidas a evitar la resolución del contrato y el desahucio, mediante la posibilidad de evaluar la gravedad de los impagos y las circunstancias personales y familiares.
• La inspección y el régimen sancionador en materia de vivienda protegida van dirigidos a garantizar el cumplimiento de la normativa, atribuyendo a los empleados públicos que las realicen la condición de agentes de la autoridad, y dotándolos de las competencias necesarias para conseguir tal fin. Se establece, asimismo, la exigencia legal del deber de información y colaboración con la inspección.
• Como disposiciones adicionales se contienen medidas legislativas de distinta naturaleza, entre ellas:
– la descalificación de las viviendas anteriores al RDL 31/1978, excepto en los casos en que estén emplazadas en un suelo adquirido por expropiación forzosa;
– se establece un informe preceptivo en materia de vivienda en relación con los instrumentos de planeamiento;
– se prevé la posibilidad de celebrar convenios que permitan que algunos de los trámites administrativos relacionados con la transmisión y disposición de viviendas protegidas puedan realizarse por los notarios intervinientes, a solicitud de los interesados.
Las disposiciones adicionales contienen además un bloque normativo autónomo, no necesitado de desarrollo, aplicable de forma inmediata a la entrada en vigor de la ley , regulando aspectos como el módulo básico autonómico, el precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas, los requisitos de los usuarios de las viviendas o los ámbitos territoriales.
• Con carácter transitorio, con el fin de facilitar la venta de las viviendas por aquellos propietarios que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca debido a la coyuntura económica actual, se abre, durante un período de 2 años, el abanico de posibles adquirentes.

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