Medidas para mejorar la protección de los deudores hipotecarios

Con efectos desde el 15-5-2013, se aprueban las siguientes medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, en parte consecuencia de la sentencia TJUE 14-3-13, que declara que la normativa española se opone a la Dir 93/13/CEE, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (ver nº 5710 s. Memento Inmobiliario 2012-2013). A grandes rasgos, se aprueban los siguientes bloques de medidas:
I) Suspensión de lanzamientos ejecutivos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. Se establece la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida excepcional y temporal, afecta a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial ya concluido, en el que, tras la celebración de la subasta sin postor, se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. Sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, se impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo.
Los colectivos sociales que pueden acogerse a esta medida son, básicamente, las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, así como las víctimas de violencia de género.
Los ingresos de las familias que se acojan a esta medida no pueden superar el límite de tres veces el IPREM, excepto en los supuestos en que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes, en cuyo caso el límite se eleva. Además, en los cuatro años anteriores a la solicitud, la unidad familiar debe haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, que se mide en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatros años. Se exige también para poder acogerse a esta medida, que:
– la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar; o
– se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un 2% sobre la deuda pendiente.
II) Medidas de mejora del mercado hipotecario. Entre las medidas adoptadas resultan especialmente relevantes las siguientes:
• En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter habitual o no que pretenda atribuirse al inmueble hipotecado.
• Para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitan los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Además, se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y se dispone que, en caso de que el resultado de la ejecución sea insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplique en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés. Esta medida se aplica:
– a las hipotecas sobre vivienda habitual constituidas a partir del 15-5-2013; así como
– a las constituidas con anterioridad al 15-5-2013 respecto a los intereses de demora que se devenguen a partir de tal fecha y respecto a los ya devengados en dicha fecha que no hayan sido satisfechos.
En los procedimientos de ejecución o venta extrajudicial iniciados y no concluidos a 15-5-2013, y en los que se haya fijado ya la cantidad por la que se solicita que se despache ejecución o la venta extrajudicial, el secretario judicial o el notario dará al ejecutante un plazo de 10 días para que recalcule aquella cantidad conforme a las reglas expuestas.
• Se fortalece el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados, previendo la posibilidad de que el notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista en LH art.129, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva. Dichas modificaciones se adoptan como consecuencia de la sentencia TJUE 14-3-13 antes citada.
• Se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.
• Se prevén una serie de límites y modificaciones en los préstamos o créditos hipotecarios:
– no se pueden conceder por importe superior al 60% del valor de tasación del inmueble y al 80% en el caso de vivienda;
– el plazo de amortización no podrá exceder de 30 años cuando el bien hipotecado sea la vivienda habitual;
– se suprime la posibilidad de exigir ampliación de cobertura hipotecaria con otros bienes propiedad del deudor;
– se amplían los supuestos subjetivos en que puede concederse una hipoteca inversa (ver nº 5704 Memento Inmobiliario 2012-2013);
– cuando contenga alguna cláusula limitativa a la variabilidad del tipo de interés -”techo/suelo”-, lleve asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de interés o se conceda en una o varias divisas, en la escritura, junto a la firma del deudor, debe figurar una expresión manuscrita de éste, en los términos que determine el Banco de España, en la que manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.
III) Mejora del procedimiento de ejecución hipotecaria. Se modifica la LEC con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean debidamente protegidos y se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución. En concreto se prevé lo siguiente:
• Se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se pueda condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago; y se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada. Así, cuando se embargue la vivienda habitual del deudor ejecutado, y con la cantidad obtenida no se cubra el importe total de la deuda, la ejecución continuará por la cantidad que reste, pero el ejecutado quedará liberado si, en el plazo de los cinco años siguientes al decreto de aprobación del remate, cubre el 65% de la total cantidad adeudada, o del 80% en el plazo de diez años, y en ambos casos, incrementado lo debido exclusivamente en el interés legal del dinero. Si la vivienda habitual embargada en adjudicada al propio acreedor o a cualquier sociedad de su grupo y, en el plazo de los 10 años siguientes desde la aprobación del remate, se vende, la deuda pendiente del deudor ejecutado se verá reducida en el 50% de la plusvalía obtenida con la venta.
• La ejecución hipotecaria sólo podrá llevarse a cabo cuando el deudor deje de pagar tres cuotas o tres mensualidades del préstamo o crédito, debiendo hacerse constar tal circunstancia por el notario en la correspondiente escritura.
• El deudor que es objeto de ejecución hipotecaria sobre su vivienda habitual, con anterioridad a la celebración de la subasta, puede proceder a la liberación del bien, consignando las cantidades debidas por todos los conceptos. Está operación puede reiterarse en el futuro, siempre que medien al menos tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago efectuado por el acreedor.
• Se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, con la disminución del aval necesario para pujar del 20% al 5% del valor de tasación de los bienes, y la duplicación del plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.
• Se introducen mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que:
– el valor de tasación a efectos de la misma no puede ser inferior al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo, antes no había límite al tipo;
– en caso de que la subasta concluya sin postor alguno, se incrementen los porcentajes de adjudicación del bien, en concreto, elevando del 60% hasta un máximo del 70%, siempre para los supuestos de vivienda habitual.
• Se modifica el procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte -oposición del deudor a la ejecución-, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas. Esta modificación se adopta también como consecuencia de la sentencia TJUE 14-3-13, arriba citada. Esta nueva causa de oposición a la ejecución hipotecaria se aplica conforme a las reglas siguientes:
– en los procedimientos ejecutivos en curso a fecha 15-5-2013 en los que haya transcurrido el periodo de oposición de 10 días, previsto en LEC art.556.1, las partes ejecutadas disponen de un plazo preclusivo de un mes computado desde la entrada en vigor de la norma -hasta el 16-6-2013- para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de cláusulas abusivas (LEC art.557.1.7ª y 695.1.4ª), suspendiéndose el curso del proceso hasta la resolución del incidente;
– en los procedimientos ejecutivos en curso a fecha 15-5-2013 en los que se haya iniciado el periodo de oposición de 10 días, previsto en LEC art.556.1, las partes ejecutadas disponen del mismo plazo preclusivo de un mes para formular oposición basada en cualquiera de las causas previstas en LEC art.557 y 695, no sólo por cláusulas abusivas.
IV) Finalmente, se introducen algunas modificaciones en relación con la posibilidad de reestructuración de la deuda hipotecaria -por ejemplo, se amplía el período de carencia en la amortización del capital a 5 años- y se incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Con este fondo se pretende movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

NOTA
Resultan modificadas las siguientes disposiciones:
– LH art.21, 114 y 129;
– L 2/1981 art.tercero, tercero bis, tercero ter y quinto;
– L 41/2007 disp.adic.1ª.1.a);
– LEC art.552.1, 557.1, 561.1, 575, 579, 647.1, 654, 668, 670.1, 671, 682, 691.2, 693 y 695;
– RDL 6/2012 art.2 a 6 y anexo;
– RDLeg 1/2002 disp.adic.7ª; y
– RDLeg 6/2004 art,60.3.

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