La propiedad del suelo supone un estudio de su contenido tanto de los derechos como de los deberes del ciudadano.
Facultades y derechos
Las facultades del derecho de propiedad son objeto de un nuevo tratamiento legislativo que diferencia y trata varios supuestos: suelo en general, suelo en situación rural, suelo en situación rural con posibilidad de pasar a la situación de suelo urbanizado y suelo urbanizado.
1.- El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.
También forma parte de este derecho la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas ex LS/08 art.17.
2.- En el suelo en situación rural (LS/08 art.12.2.a)) las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
La utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, queda siempre sometida a la preservación de dichos valores, y comprende únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que aquella legislación autorice. Excepcionalmente se pueden legitimar actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.
3.- En el suelo en situación rural para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado el derecho de propiedad comprende las facultades siguientes:
a) Derecho de consulta a las administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, planes y proyectos sectoriales, y obras que deben realizarse para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística debe fijar el plazo máximo de contestación de la consulta, que no puede exceder de 3 meses, salvo que una norma con rango de ley establezca uno mayor, así como los efectos que se sigan de ella.
La alteración de los criterios y las previsiones facilitados en la contestación, dentro del plazo en el que ésta surta efectos, puede dar derecho a la indemnización de los gastos en que se haya incurrido por la elaboración de proyectos necesarios que resulten inútiles, en los términos del régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas.
b) Derecho a elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación y ejecución.
c) Derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización (LS/08 art.14.1) en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietarios dispone del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, que no puede ser inferior a 1 mes ni contarse desde un momento anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados.
d) La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística. Estos usos y obras deben cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización, si así lo acuerda la Administración urbanística.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes queda supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad.
El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, están excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos, y, en todo caso, deben finalizar automáticamente con la orden de la Administración urbanística acordando la demolición o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanización. En estos casos no existe derecho de realojamiento, ni de retorno.
e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos siempre que esta facultad sea compatible con la previsión ya contenida en el instrumento de ordenación territorial y urbanística en relación con su paso a la situación de suelo urbanizado. No obstante, sólo puede alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural, científicamente demostrada. La alteración debe someterse a información pública, que en el caso de la Red Natura 2000 debe hacerse de forma previa a la remisión de la propuesta de descatalogación a la Comisión Europea y la aceptación por ésta de tal descatalogación.
4.- En el suelo urbanizado las facultades del derecho de propiedad incluye las expuestas en el supuesto anterior en las letras a, b y d y, además, las siguientes:
a) Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación; este derecho se puede ejercitar individualmente o, cuando los terrenos estén sujetos a una actuación de carácter conjunto, con los propietarios del ámbito, en la forma que disponga la legislación aplicable.
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo momento, en un buen estado de conservación;
c) Participar en la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.
Estas facultades alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.
Deberes
Todo ciudadano tiene los siguientes deberes generales:
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural absteniéndose de realizar actuaciones que contaminen el aire, el agua, el suelo y el subsuelo o no permitidas por la legislación en la materia.
b) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislación sujete las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, así como emplear en ellas en cada momento las mejores técnicas disponibles conforme a la normativa aplicable, encaminadas a eliminar o reducir los efectos negativos señalados.
c) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus características, función y capacidad de servicio, de los bienes de dominio público y de las infraestructuras y los servicios urbanos.
d) Respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio arquitectónico y cultural absteniéndose en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar cualquier actividad no permitidos.
Deberes específicos
Los deberes y cargas de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones comprenden, en general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación.
Este deber, que constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. En el caso de superarse dicho límite, corren a cargo de los fondos de aquella Administración, las obras que lo rebasen para
Respecto al deber de conservación, en el suelo rural, o suelo en el que esté vacante de edificación supone costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales; garantizar la seguridad o salud públicas; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos dispuestos por su legislación específica; y asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este deber no exime de las normas adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.
Cuando se trate de edificaciones el deber legal de conservación comprende, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en LOE art.3.1, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento. Las obras adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad consisten en la adecuación parcial o completa a todas, o a algunas de las exigencias básicas establecidas en el código técnico de la edificación, debiendo fijar la Administración, de manera motivada, el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.
La administración competente puede imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación. En este caso el acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determina la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Esta afección real se hace constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.
Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, ha de proceder a su realización subsidiaria por la Administración pública competente o a la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta. El límite del deber de conservación puede elevarse, si así lo dispone la legislación autonómico, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente. Cuando el propietario incumpla lo acordado por la Adminstración, una vez dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, la Administración actuante remite al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.
Otros deberes de los propietarios son:
| Suelo rural no sometido al régimen de una actuación de urbanización | Deber de deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, para legitimar los usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria, así como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de las instalaciones y construcciones autorizables, con las redes generales de servicios y entregarlas a la administración competente para su incorporación al dominio público, cuando deban formar parte del mismo.Se prohiben las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. |
| Suelo en situación rural sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística | Deber de asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuación, en los términos de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. |
| Suelo en situación de urbanizado | Deber de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación y, en todo caso, de edificar en los plazos legales previstos. En el caso de que la Administración imponga la realización de actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas, el propietario tiene el deber de participar en su ejecución en el régimen de distribución de beneficios y cargas que corresponda |
Todo acto de edificación requiere del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso se entienden adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. Sin embargo, han de ser expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público.
Si la legislación sujeta la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulta que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración debe adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada; en el caso de no hacerlo en un plazo de 6 meses, es responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de estas medidas. Asimismo la Administración puede repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la comunicación previa o declaración responsable el importe de estos perjuicios.
NOTA
Para hacer efectivos los derechos y deberes anteriores las administraciones públicas deben cumplir unos criterios básicos de utilización del suelo, entre los que se mantiene sin innovación el de atribuir un destino que comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, y de atender a los principios de accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidad. Sin embargo se introduce como novedad el deber destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa. Esta reserva se determina por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, garantizando una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social y comprendiendo, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 10% en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Esta legislación también puede fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados municipios o actuaciones, siempre que, si se trata de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.
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