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Suelo no urbanizable. La Rioja


Categorías de suelo no urbanizable

La regulación de la protección del suelo no urbanizable en La Rioja a través de la presente directriz tiene naturaleza de instrumento de ordenación territorial (de acuerdo con la LOTURI), con rango normativo de disposición de carácter general. Su finalidad es establecer las medidas necesarias para asegurar la protección, conservación, ordenación del territorio, mejora de los espacios naturales, del paisaje y del medio físico y rural.
Todas las disposiciones tienen carácter vinculante, salvo que en ellas se establezca expresamente su carácter orientativo que tengan determinaciones distintas sobre la protección del medio físico en cuyo caso se han de aplicar las más protectoras. Quedan exceptuados de la vinculación del planeamiento municipal que se apruebe a las determinaciones de la directriz:
– los terrenos que se encuentren incluidos dentro del espacio de ordenación “Espacios Agrarios de Interés” y que a 18-6-2019 se encuentren clasificados como suelo urbano o urbanizable por el planeamiento municipal, cuya inclusión como suelo no urbanizable pasa a ser orientativa;
– en aquellos aspectos en los que se permita expresamente una regulación distinta o más protectora que la establecida en la directriz.
Categorías de suelo no urbanizable. Son las siguientes:

Suelo no urbanizable incluido en espacios de ordenación
Concurren valores homogéneos en que bien por sus dimensiones o por sus características, precisan de una consideración conjunta y coordinada de sus características y de una planificación de carácter integrado que permita la preservación de sus valores.
Los espacios de ordenación, compuestos por varias áreas de ordenación, incluyen la protección de cumbres, las sierras de interés singular, las riberas de interés ecológico o ambiental, los espacios agrarios de interés, las áreas de vegetación singular, los parajes geomorfológicos singulares de interés paisajístico o faunístico, los entornos de embalses de interés recreativo y las zonas húmedas.
Suelo no urbanizable genérico
Está formado por todo el suelo no urbanizable de La Rioja, que no quede incluido dentro de ningún espacio de ordenación, no es necesario que esté clasificado por el planeamiento como suelo no urbanizable especial.
Tiene un régimen de usos que ha de relacionarse con el planeamiento municipal con carácter supletorio, en ausencia de regulación, o con carácter complementario, ante una regulación incompleta.
Es orientativo en la revisión o redacción del planeamiento.
No es necesario que el suelo esté clasificado por el planeamiento como suelo no urbanizable especial; pero, si está afectado por otras normativa que limite o establezca un régimen de protección incompatible con su transformación, debe clasificarse por el planeamiento municipal también, como suelo no urbanizable especial.

Los espacios naturales protegidos son los terrenos sobre los que la normativa de protección del medio ambiente establece un régimen de protección aparte del que establece la directriz y que presenta mayor incidencia en la ordenación del territorio.

Usos del suelo y condiciones de la edificación

El régimen jurídico de los usos y de las condiciones generales y particulares de edificación diferencia los siguientes casos a los efectos de la vinculación de la directriz:

Las disposiciones de la directriz y la normativa sectorial con la que converja tienen distinta finalidad.
Se aplica la directriz para los usos urbanísticos del suelo y la normativa sectorial para lo demás.
Las disposiciones de la directriz y la normativa sectorial tienen la misma finalidad.
Se aplica la más protectora.
Disposiciones de la directriz en relación con los usos y condiciones generales y particulares de edificación para usos bodega, vivienda unifamiliar autónoma y casetas rurales.
Tienen carácter vinculante, tanto para el suelo no urbanizable incluido en espacios de ordenación como para el suelo no urbanizable genérico.
El planeamiento municipal puede establecer determinaciones más protectoras.
Disposiciones de la directriz en relación con el resto de usos diferentes a bodega, vivienda unifamiliar autónoma y casetas rurales.
Vinculante en el suelo no urbanizable incluido en espacios de ordenación, aunque el planeamiento municipal puede establecer determinaciones más protectoras.
Supletorio y complementario para el suelo no urbanizable genérico.
Condiciones de implantación en relación con el planeamiento municipal.
Las condiciones para la implantación tienen carácter vinculante, tanto para el suelo no urbanizable incluido en espacios de ordenación como para el suelo no urbanizable genérico.

Las autorizaciones se someten al siguiente régimen:
• Cuando sean de obtención preceptiva exigen la tramitación del procedimiento correspondiente, sin perjuicio del que deba tramitarse cuando sea preciso obtener licencia, autorización o informe favorable expedido por otros organismos públicos.
• La autorización previa de la Comisión de ordenación del territorio y urbanismo de La Rioja se pronuncia únicamente sobe la idoneidad de implantación de un uso teniendo en cuenta la totalidad de los usos y edificaciones que existan en las parcelas para las que se solicita o vincula el uso.
• Se pueden solicitar cuantos informes sean necesarios si resultan imprescindibles para la determinación del uso concreto que se pretende o si son necesarios para la valoración previa de la viabilidad técnica del uso pretendido.
• Las obras declaradas de interés general del Estado o de la Comunidad Autónoma de La Rioja, relativas a la construcción o acondicionamiento de infraestructuras básicas de uso y dominio público, no están sometidas a autorización previa.
• En el dominio público expropiado por el Ministerio de Fomento, se pueden realizar las actuaciones para las que fue expropiado, sin limitación o restricción alguna y con independencia del espacio de ordenación donde se encuentre.
• Para la instalación o implantación de una determinada actividad o uso, en terrenos incluidos dentro de las zonas delimitadas como servidumbres aeronáuticas, zonas de seguridad de las instalaciones radioeléctricas para la navegación aérea, afecciones acústicas, área directriz de protección de suelo no urbanizable de aproximación frustrada correspondiente a la maniobra ILS, se precisa obtener, antes de la solicitud de autorización previa, un informe favorable de la Agencia estatal de seguridad aérea y, en caso de contradicción entre la directriz y la normativa de la navegación aérea, prevalece la última.
La revisión o modificación de las determinaciones de la directriz supone el cambio del régimen jurídico o de las determinaciones en ella establecida y puede implicar el reajuste de los límites de los espacios y áreas de ordenación. No se considera revisión ni modificación si la redacción de un plan general municipal clasifique suelo urbano o urbanizable sobre suelos incluidos dentro de los espacios de ordenación previstos por la directriz, en núcleos urbanos colindantes con áreas de ordenación, siempre y cuando el nuevo suelo urbano o urbanizable se encuentre contiguo al suelo urbano existente y no sea posible el desarrollo urbanístico del municipio sin tener que afectar a los espacios o áreas determinados por la directriz.
Los reajustes de los límites de los espacios y áreas de ordenación suponen, únicamente, la alteración del límite físico de los terrenos incluidos en ellos, de tal manera que el espacio originario aumente o disminuya su superficie. No puede conllevar, en ningún caso, la alteración del régimen jurídico establecido para los terrenos incluidos en el espacio o área originaria que se mantiene. El reajuste exige que se justifique que la realidad física de los terrenos incluidos dentro del espacio o área de ordenación a alterar, no se corresponde con los valores que justificaron su inclusión dentro de los límites del espacio o área en el que se introdujeron; por ello los ayuntamientos afectados pueden solicitar el reajuste de la parte que discurra sobre su término municipal, únicamente en la redacción del planeamiento por primera vez o en la revisión del planeamiento existente.
La aprobación del plan general municipal conlleva el reajuste del límite del espacio o área afectada y la incorporación del anexo a la normativa de la presente directriz.

Actividades y usos en suelo no urbanizable

Se considera suelo no urbanizable aquel que, de acuerdo con criterios objetivos, es necesario preservar del desarrollo urbano. Puede ser especial o genérico.
Los usos pueden ser:
Prohibidos. Resultan incompatibles con los objetivos de protección de cada espacio de ordenación o con el destino del resto del suelo no urbanizable, por implicar transformación de su naturaleza, lesionar el específico valor que se quiere proteger o alterar el modelo territorial diseñado. Con la suficiente justificación se pueden prohibir usos autorizables.
Permitidos. Todos los que por su propia naturaleza sean compatibles con los objetivos de protección de cada espacio en que se divida el suelo. Se incluyen aquí los que incluyen las actividades de producción agropecuaria, las actuaciones relacionadas con la conservación, gestión y mejora del medio natural y los usos recreativos, educativos y culturales que estén vinculados al disfrute de la naturaleza que no precisen construcción e instalación alguna.
Autorizables. Pueden ser autorizables en sentido estricto o autorizables condicionados. Los primeros son los que, por su propia naturaleza, cumplan determinadas condiciones y se justifique la necesidad de su implantación en esta clase de suelo, puedan ser considerados por la Comisión de ordenación del territorio y urbanismo como compatibles con los objetivos de la protección establecida y preservación del suelo incluido en cada espacio de ordenación, por no alterar los valores de dicho suelo o causas que motiven la protección o preservación de dicho suelo. La autorización de un uso del suelo sobre una determinada parcela no implica su vinculación al uso autorizado de manera exclusiva, pudiéndose autorizar otro uso, siempre que este nuevo uso sea autorizable, dependiendo de cuál le sea de aplicación. Deben cumplir las condiciones particulares de edificación que se establecen para la coexistencia de usos. La autorización de estos usos no implica la necesidad de infraestructuras o conexiones propias de otra clase de suelo.
Son autorizables condicionados aquellos que para poder ser autorizados justifiquen el cumplimiento de las condiciones para la implantación de usos y condiciones particulares de edificación.
Tanto unos como otros precisan, junto a la solicitud de licencia, de un estudio básico de integración paisajística.
En esta categoría se incluyen los usos y actividades incluidos en alguno de estos grupos: actividades relacionadas o vinculadas a la utilización racional de los recursos vivos; movimientos de tierras y actividades extractivas; obras públicas e infraestructuras en general; actividades y servicios de carácter cultural, científico o asistencial así como instalaciones deportivas, recreativas y de ocio; construcciones residenciales aisladas y construcciones e instalaciones vinculadas a actividades industriales.
Las actividades, usos, construcciones, instalaciones e infraestructuras que sean disconformes con las determinaciones de la directriz quedan en la situación legal de fuera de ordenación; sin embargo, las actividades, usos, construcciones, instalaciones e infraestructuras, de utilidad pública o vinculadas a una actividad económica y que a 18-6-2019 y durante la vigencia de la directriz estén en funcionamiento continuado, se pueden autorizar las obras de mejora o reforma que se determinen, así como su ampliación en un máximo del 50% de la superficie construida existente. Sin embargo, si para llevar a cabo esta ampliación, se justifica la imposibilidad de su ejecución conforme a las condiciones de edificación establecidas para ese uso, se exceptúa su cumplimiento, siempre que tal ampliación cuente con todos los informes sectoriales favorables, con carácter previo a su autorización.
Se regulan, expresamente, las actividades y usos autorizables y prohibidos en protección de cumbres, en sierras de interés singular, en riberas de interés ecológico y ambiental, en espacios agrarios de interés, en áreas de vegetación singular, en parajes geomorfológicos singulares de interés paisajístico o faunístico, en entornos de embalses de interés recreativos, en zonas húmedas y en suelo no urbanizable genérico.

Condiciones de edificación

Las condiciones de edificación son parámetros edificatorios cuya finalidad es la de garantizar las condiciones para la implantación controlada y compatible con el objeto de protección del espacio en el que se asientan, de los distintos usos autorizables en el suelo no urbanizable y cuyas condiciones particulares de edificación.
Como condiciones generales se establecen:

Alturas y plantas
– no se permiten construcciones de altura de edificación superior a los 7 m, salvo autorización expresa en otro caso;
– la altura no puede ser sobrepasada en ninguna de las rasantes del terreno, quedando prohibidas por encima de ésta todo tipo de construcciones excepto la cubierta del edificio, salvo en los casos expresamente permitidos por la regulación del uso o actividad correspondiente; y
– las plantas sótano y semisótano no cuentan como número de plantas; las bajas y alzadas cuentan como plantas y la bajocubierta sólo cuenta si la altura libre en fachada es superior a 1 m.
Superficies
– la ocupación máxima es coincidente sobre rasante y bajo rasante, salvo que se permita expresamente en la regulación del uso o actividad correspondiente;
– la planta bajocubierta computa la edificabilidad de aquellos espacios con uso, tanto residencial como en el resto de usos, y con altura libre superior a 1,50 m;
– las plantas sótano y semisótano no computan como edificabilidad; la superficie de sótano computa a efectos de ocupación, cuando supere la superficie construida en planta sobre rasante y sólo la parte que sobrepase a esta;
– las bajas y alzadas computan como superficie;
– los espacios cubiertos exteriores en planta baja y las superficies cubiertas abiertas en plantas alzadas computan al 50%;
– se establece un índice de edificabilidad en suelo no urbanizable de 0,10 m2t/m2s (techo=t); y
– cuando las construcciones se ubiquen en terrenos en pendiente, la superficie no totalmente enterrada, desde el punto en que el forjado de techo esté por encima de 1m de la cota del terreno, computa a efectos de ocupación y edificabilidad, y debe cumplir la altura y el número de plantas máximas permitidas, siempre y cuando dicha superficie sea superior a 1/4 de la superficie total de ocupación, incluido el sótano.
Parcela, retranqueos y distancias
– parcela mínima: 2.000m2;
– retranqueo mínimo a linderos y caminos: 8 m;
– retranqueo a carreteras, ferrocarriles y cauces públicos: lo que marque la legislación sectorial correspondiente;
– han de cumplirse las condiciones para la no formación de núcleo de población;
– distancia mínima para garantizar la condición aislada de las construcciones: 50 m entre edificaciones.
Abastecimiento de agua
– mediante captaciones autorizadas por el organismo de cuenta que cuenten con el caudal mínimo necesario para la actividad y las condiciones de portabilidad determinadas por la autoridad sanitaria competente.
Saneamiento
– han de verterse previa depuración de fosas sépticas o plantas depuradoras, según el carácter de la actividad que las genera;
– se prohibe el vertido directo de aguas residuales a cauces públicos, barrancos o acequias.
Acceso rodado y peatonal a las edificaciones
– se prohibe el tratamiento superficial de las zonas destinadas a acceso rodado o peatonal con pavimentos rígidos típicos de las zonas urbanizadas como el hormigón, asfalto, solados continuos, etc, salvo las zonas que, justificadamente, resulten imprescindibles para el desarrollo de la actividad;
– el aparcamiento de vehículos se resuelve en el interior de la parcela, quedando prohibidas las obras de pavimentación, exterior e interiormente, salvo las imprescindibles para el servicio de la construcción o instalación.

Se regulan las siguientes condiciones particulares de edificación.
Actividades
Condiciones generales
Altura máxima
Parcela mínima
Superfi-cie máxima ocupada
Edificabilidad máxima
Número máximo de plantas
Retranqueo
Edificación
Cumbrera
A linde-ros
A caminos
Vinculadas a la utilización racional de los recursos vivos
Cercas o vallados
Se pueden hacer con alambradas, excepto de espino, empalizadas de madera o cañizo y setos arbustivos.
2 m       
Casetas rurales
Solo para aperos y disfrute de fincas, se excluye el uso de vivienda.
3,20 m
4,50 m
500 m2
– En parcela mayor de 1000 m2: 40 m2
– En parcela hasta 1000 m2: 20 m2
 1
4,00 m
4, 00 m
Obras o instalaciones anejas a la explotación agraria.
Proporcionales a las necesidades de la explotación.
8,00 m
10,00 m
– Ocupada: 2.000 m2
– Edificable: 1.000 m2
25%
0.25 m2/m2
1 (planta baja)8,00 m
10,00 m
Obras o instalaciones destinadas al cultivo de hongos y setas.
 8.00 m
10, 00 m
3.000 m2
30%
0.3 m2/m2
2
8,00 m
10,00 m
Instalaciones pecuarias.
 6,00 m
6, 00 m
3.000 m2
30% (sin que supere nunca 1000 m2 construidos)
0,30 m2/m2
1 (planta baja)
6, 00 m
8,00 m
Obras o instalaciones para la primera transformación de productos de la explotación (1).
 10,00 m
13,00 m
5.000 m2
2.400 m2
0,30 m2/m2
2
10, 00 m
15,00 m
Instalación o construcción de invernaderos y viveros (2).
 4,50 m
6,00 m
2.000 m2
 0,50m2/m21 (planta baja)
6,00 m
6,00 m
Piscificatorías
 6,00 m
8,00 m
No hay
 0,20 m2/m2
1 (planta baja)
8,00 m
10,00 m
Infraestructura de servicio a la explotación agropecuaria.
Siempre ha de estar justificada
4,50 m
    1 (planta baja)
6,00 m
8,00 m
Instalaciones y construcciones relacionadas con la defensa y mantenimiento del medio natural.
 Cerramientos verticales: 6,50 m8,00 m
No hay
  2
8,00 m
10,00 m
Instalaciones o construcciones para alojamiento de temporeros.
– Han de ubicarse dentro de la propia explotación y estar vinculados a ella
– Han de servir, únicamente, para dar alojamiento a personas empleadas temporalmente en épocas de gran actividad de producción y que guarden proporción con el volumen de la actividad
6,00 m
8,00 m
  0,30 m2/m2
2
  
Movimientos de tierra y actividades extractivas
Graveras
 10,00 m
13,00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Canteras
Se excluye la propia excavación
10,00 m
13, 00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20, 00 m
20,00 m
Minas
10,00 m
13,00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Obras públicas e infraestructuras en general y construcciones e instalaciones vinculadas a su ejecución, mantenimiento y servicio
Instalaciones o construcciones para la conservación y mantenimiento de la obra pública.
Las generales para edificabilidad, retranqueo y distancias, siempre y cuando sea técnica y funcionalmente posible
  No hay
   8 m
8m
Instalaciones y construcciones al servicio de la carretera.
Marquesinas de estaciones de servicio o gasoline-ras.
 12 m
 1.000 m2
     
Marquesinas de estaciones de servicio, gasolineras, talleres de repara-ción y mante-nimiento de vehículos.
 7,00 m
10,00 m
2.000 m2
 0,12 m2/m2
2
10,00 m
10,00 m
Instalaciones vinculadas al sistema general de telecomunicaciones (3)-
Estudio de integración paisajística
  No hay
   8 m
8 m
Infraestructuras de transporte y distribución de energía (4)-
Estudio de integración paisajística
        
Helipuertos (5)-
– Estudio de integración paisajística
– Deben estar vinculados a un uso principal autorizable o autorizado, que justifique su necesidad.
        
Aeropuertos (5)-
Estudio de integración paisajística.
        
Infraestructuras ferroviarias (5)-
Estudio de integración paisajística.
        
Vertederos de residuos no peligrosos incluidos inertes y de la actividad extractiva e instalaciones anejas (6).
Estudio de integración paisajística.
10,00 m
13,00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Vertederos de residuos peligrosos (6).
Estudio de integración paisajística.
10,00 m
13,00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Actividades y servicios de carácter cultural, científico o asistencial, e instalaciones deportivas, recreativas y de ocio
Construcciones o edificaciones vinculadas a la defensa nacional.
 7,00 m
10,00 m
5.000 m2
20%
0,25 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Centros sanitarios especiales (7).
Se precisa la justificación de la necesidad de su implantación con base en la finalidad del centro y la mejora de sus objetivos.
7,00 m
10,00 m
5.000 m2
20%
0,25 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Centros de enseñanza y culturales ligados al medio (7).
7,00 m
10,00 m
5.000 m2
20%
0,25 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Cementerios
 7,00 m
10,00 m
 10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Adecuaciones naturalistas.
 4,50 m
6,00 m
No hay
 100 m2
1
10,00 m
10,00 m
Adecuaciones recreativas o parques rurales
 4,50 m
6,00 m
  200 m2
1
10,00 m
10,00 m
Instalaciones deportivas en medio rural (8).
 4,50 m
6,00 m
10.000 m2
 0,06 m2/m2
1
10,00 m
10,00 m
Actividades de interés regional (9).
Han de incluir en el proyecto la propuestas de desmantelamiento.
        
Parques de atracciones (7).
Han de justificarse las características de la instalación.
7,00 m
8,50 m
20.000 m2
 0,07 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Establecimientos de turismo rural y albergues turísticos.
 7,00 m
8,50 m
20.000 m2 (suelos de secano)
5.000 m2 (suelos de regadío)
 0,05 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Campamentos de turismo o campings (7).
• Las fincas sobre las que se autorice la implantación adquieren la condición de indivisibles en el Registro de la Propiedad.
• Que se justifique que las infraestructruras viarias y de servicios urbanísticos que conlleva el propio uso no son propias de un suelo de transformación urbanística.
4,00 m
6,50 m
20.000 m2
 0,025 m2/m2
1
10,00 m
10,00 m
Instalaciones de restauración
El uso debe estar vinculado a un uso principal autorizable o autorizado, con base en el que se justifica su necesidad.
4,50 m
6,00 m
1.000 m2
 0,2 m2/m2
1
10,00 m
10,00 m
Establecimientos hoteleros
El uso debe estar vinculado al uso de bodega como uso principal autorizable o autorizado (cubiertas preferentemente inclinadas en su totalidad).
10,00 m
 3.000 m2
 0,12 m2/m2
3
20,00 m
20,00 m
Usos turístico-recreativos en edificaciones existentes (10).
Ha de ser un edificio de interés que ha de ser mantenido y conservado.
        
Construcciones residenciales aisladas
Vivienda familiar ligada al mantenimiento y guardería de la obra pública y las infraestructuras territoriales en medio rural.
Ha de estar vinculada a un uso principal autorizable o autorizado, en el que se justifique su necesidad.

4 m
6 m
– 20.000 m2 (en suelo de secano)
– 5.000 m2 (en suelo de regadío)
 0,02 m2t/m2s (t=techo; s=superficie)
2
8 m
10 m
Vivienda unifamiliar autónoma (11).
 
Construcciones o instalaciones vinculadas a actividades industriales (13)
Instalaciones industriales incompatibles en el medio urbano.
 10,00 m
13,00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Bodegas (12).
Exige justificación de la vinculación entre la explotación agraria y la construcción de la bodega.
 13,00 m
10.000 m2s
30%
0,30 m2t/m2s
2
20,00 m
20,00 m
Instalaciones industriales ligadas a recursos agropecuarios (12).
 10,00 m
13,00 m
10.000 m2
25%
0,25 m2/m2
220,00 m
20,00 m
Infraestructura de servicios a la actividad industrial (7).
 4,50 m
    1 (planta baja)
  
Instalaciones o construcciones industriales de producción de energía.
 10,00 m
13,00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Instalaciones de depósitos enterrados.
 4,00 m
6,00 m
1.000 m2 (sólo depósitos)3.000 m2 (con caseta)
20 m2
 1
20,00 m
20,00 m
Actividades artesanales.
 9,00 m
12,00 m
2.000 m2
1000 m2
0,25 m2/m2
2
10,00 m
15,00 m
Instalaciones de tratamiento, recuperación y reciclado de residuos (7).
 10,00 m
13,00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m
Otras instalaciones de tratamiento de residuos.
 Estudio de integración paisajística.
10,00 m
13,00 m
10.000 m2
10%
0,10 m2/m2
2
20,00 m
20,00 m

(1) La altura se puede superar en los elementos imprescindibles para el proceso técnico de producción y por la construcción de partes nobles o singulares que arquitectónicamente se consideren necesarias para la estética del conjunto.
Las construcciones han de separarse, al menos 50 m, de cualquier otra existente, salvo las construcciones propias de los usos incluidos dentro de las actividades relacionadas o vinculadas con la utilización racional de los recursos vivos.
(2) Estas condiciones no se aplican en el caso de que el sistema de producción requiera una altura mayor, en cuyo caso se aplican las de las obras e instalaciones para la primera transformación de productos de la explotación, para construcciones de menos de 2.400 m2 y para las instalaciones industriales ligadas a recursos agropecuarias si las construcciones alcanzan los 2.400 m2.
(3) Si las instalaciones superan los 8 m de altura el retranqueo ha de tener la misma distancia que su altura. Excepcionalmente, si el retranqueo obligatorio impide el correcto funcionamiento de la instalación proyectada y no existe ubicación alternativa en la que se alcance similar funcionamiento, se puede incumplir el retranqueo mínimo exigible si con ello se consigue la eficacia necesaria para el correcto funcionamiento de la instalación.
(4) Si discurren por terrenos incluidos en el espacio de ordenación “Espacios agrarios de interés” han de ser soterradas cuando la línea aérea sea incompatible con los fines perseguidos por la directriz y no suponga riesgo ambiental cierto.
(5) El estudio de integración paisajística determina las condiciones particulares de cada edificación.
(6) Han de estar separados de suelo urbano o urbanizable delimitado por 2.000 m y de cualquier otra construcción, al menos, 100 m.
(7) Han de estar separados de cualquier otra construcción al menos 50 m.
(8) La altura máxima de las instalaciones para la práctica del deporte puede ser superior hasta adecuarse a las que exija la normativa u organismo sectorial correspondiente.
(9) No tiene condiciones particulares de edificación.
(10) Las condiciones para la edificación son las del uso correspondiente a las del uso correspondiente a establecer, si es el uso autorizable. Se exceptúa el cumplimiento de las condiciones correspondientes al nuevo uso, si no se amplía la edificación existente.
En caso de ampliarse la edificación existente, la parte nueva a construir debe cumplir las condiciones de edificación reguladas para el nuevo uso pretendido. Esta ampliación no puede exceder del 50% de la superficie total construida de la edificación preexistente.
(11) Se denomina núcleo de población la agrupación de edificaciones residenciales que reúna alguna de las siguientes circunstancias:
– existir más de 4 edificaciones de vivienda familiar contiguas o próximas por tener una distancia entre ellas inferior a 150 m;
– la densidad existente es igual o superior a 5 viviendas por hectárea o cuando en un círculo de 300 m de diámetro quedan inscritas 10 o más viviendas, en el supuesto de edificación diseminada; y
– se producen parcelaciones urbanísticas en las que hay una distribución, una forma parcelaria y una tipología edificatoria impropia para fines rústicos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para usos agropecuarios en la zona en que se encuentra, disponen de accesos viarios y cuentan con instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos, de ocio y recreo, comerciales u otros análogos para el uso privativo de los usuarios de las parcelas.
(12) Las construcciones han de estar separadas al menos 50 m de cualquier otra edificación existente, salvo de aquellas construcciones propias de los usos incluidos dentro de las actividades relacionadas o vinculadas a la utilización racional de los recursos vivos y a una distancia mínima de 100 m con respecto al límite del suelo urbano, o en caso del suelo clasificado como urbanizable delimitado.
La altura máxima puede ser superada para elementos imprescindibles para el proceso técnico de producción y por la construcción de partes nobles o singulares que arquitectónicamente se consideren necesarias.
Se permiten los usos hoteleros, de restauración, ocio, etc vinculados al uso principal de bodega pero la superficie construida total por estos usos no puede superar el 30% de la superficie construida total dedicada a bodega y, en este porcentaje, no se puede destinar al uso hostelero más de 20% del total.
No se computan los sótanos hasta una superficie igual a 2,5 veces la superficie máxima construida sobre rasante, siempre y cuando no sobresalgan de la cota del terreno.
(13) Se regulan las condiciones de edificación para distintos usos en una misma parcela exigiéndose que se cumplan las condiciones urbanísticas establecidas para cada uso y la edificabilidad máxima que resulte permitida puede ubicarse en los volúmenes que arquitectónicamente se consideren más adecuados. Si se ubican en un sólo volumen las condiciones de edificación se aplican en cuanto sean más favorables para los usos que coexistan y en las condiciones de retranqueo se aplican las que mayor distancia tengan regulado. Si alguno de los usos propuestos debe estar, necesariamente, vinculado a un uso principal, la superficie construida total del uso vinculado no supera el 30% de la superficie construida total del uso principal. No se pueden vincular construcciones a un uso principal que no tenga edificabilidad.
Se regula que no quedan sometidos a condiciones de edificación: los desmontes, aterrazamientos y rellenos; las infraestructuras de servicio a la actividad extractiva; las instalaciones provisionales para la ejecución de la obra pública; las instalaciones o construcciones del sistema general de abastecimiento o saneamiento de agua; el viario de carácter general; las obras de protección y regulación hidrológica y las imágenes, símbolos y soportes de publicidad exterior.

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