Participación en la gestión urbanística
Los propietarios pueden participar en la gestión urbanística individualmente o mediante la creación de entidades urbanísticas colaboradoras, que son -sin carácter limitativo- :
– las juntas de compensación ( nº 5768 s. Memento Urbanismo 2018);
– las asociaciones administrativas de propietarios en el sistema de gestión directa por cooperación;
– las agrupaciones de interés urbanístico en el sistema de gestión indirecta por urbanizador (nº 6299 Memento Urbanismo 2018);
– las entidades de conservación ( nº 5641, nº 5724 Memento Urbanismo 2018);
– las juntas de rehabilitación (nº 9751, nº 1479 Memento Urbanismo 2018);
– las entidades colaboradoras en la ejecución de planes y proyectos de interés general de Aragón (nº 9710, nº 6225, nº 6264 Memento Urbanismo 2018);
– las juntas provisionales, cuya finalidad es impulsar las tramitaciones necesarias para llevar a cabo el desarrollo urbanístico del ámbito de planeamiento o unidad de ejecución respectiva. Por ello pueden formular el planeamiento derivado e instar su tramitación, solicitar la modificación en la delimitación de una unida de ejecución o su supresión, instar el cambio de la modalidad de gestión a compensación, promover la constitución de una junta de compensación (con la formulación de la iniciativa de compensación), formular documentos técnicos convenientes para impulsar el desarrollo del ámbito y cualesquiera que sean necesarias para el desempeño de las anteriores. Se pueden constituir por propietarios que representen más del 25% de la suma de la superficie total y derechos aportados referidos a un sector de planeamiento derivado o unidad de ejecución. En cada ámbito únicamente se puede constituir una única junta provisional pero tiene preferencia en la tramitación -caso de concurrir varias iniciativas- la que sea suscrita por propietarios que representen un porcentaje mayor de la suma de la superficie total y derechos aportados o, en su defecto, la que primero haya tenido entrada en el registro en expediente completo y sin que los interesados pueden suscribir más de una iniciativa simultáneamente. Se constituyen en escritura pública y se pueden disolver si se constituye la junta de compensación para el ámbito considerado, si hay acuerdo voluntario de la entidad, si finaliza el plazo previsto para su constitución o si se acuerda el cambio del sistema de actuación de compensación sin perjuicio de que los interesados puedan promover la constitución de la entidad urbanística colaboradora prevista para el sistema de actuación fijado.
Régimen jurídico y funciones
Las entidades urbanísticas colaboradoras han de asumir las facultades y deberes que les confiere la legislación urbanística y el planeamiento en orden a la ejecución de éste. También pueden realizar tareas de conservación y administración de la urbanización y sus elementos, así como de otros servicios de interés común que expresamente estén previstos en sus estatutos.
Las entidades urbanísticas colaboradoras integran a:
• Propietarios de fincas comprendidas en la unidad de ejecución y a titulares de aprovechamientos urbanísticos que deban materializarse en la misma unidad de ejecución. Los porcentajes de participación se entienden referidos a la suma de la superficie y aprovechamientos urbanísticos aportados para su materialización en el ámbito. Una vez constituida, los porcentajes computables para la adopción de acuerdos se entienden referidos a las cuotas de participación en la entidad.
• Administración actuante en condición de propietaria o en otro supuesto.
• Empresas urbanizadoras.
Se constituyen mediante el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras, adquiriendo desde ese momento personalidad jurídica y plena capacidad de obrar, sin perjuicio de lo dispuesto sobre los efectos administrativos y pueden realizar las actuaciones tendentes a:
– la obtención del número de identificación fiscal;
– el encargo de los trabajos de redacción de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística; y
– la obtención de avales u otras garantías.
El Registro es de carácter público, electrónico y de naturaleza administrativa siendo gratuito su acceso.
Los efectos jurídicos de carácter administrativo del acto constituyente de las entidades urbanísticas colaboradoras y la adquisición de su naturaleza administrativa quedan diferidos al transcurso del plazo de 1 mes desde la entrada en el registro de la Administración actuante sin notificación que manifieste discrepancia, y la comunicación al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras para su inscripción que produce efectos de publicidad. Los efectos son la contratación de la obra urbanizadora, los recursos en vía administrativa contra los acuerdos de la entidad y la vía de apremio.
La transmisión de la titularidad de una finca o derecho de aprovechamiento que determine la pertenencia a cualquiera de las entidades urbanísticas lleva consigo la subrogación en los derechos y obligaciones del transmitente, entendiéndose incorporado el adquirente a la entidad a partir del momento de la transmisión. En los casos de urbanización y edificación simultánea, en los que se produzca la transmisión de viviendas o locales, el vendedor está obligado al pago de los gastos de urbanización pendientes, a cuyo efecto ha de ostentar la representación del comprador en la entidad salvo pacto en contrario. La entidad puede exigir al vendedor que garantice el pago de tales gastos de urbanización pendientes, pero en caso de disolución de la entidad urbanística colaboradora o insolvencia del promotor-vendedor, los adquirentes han de responder subsidiariamente.
Los acuerdos de las asambleas generales han de adoptarse por mayoría simple de las cuotas de participación presentes o representadas y los de los demás órganos colegiados se adoptan por mayoría simple de votos de los asistentes, salvo que se haya establecido otra cosa en los estatutos. Contras las resoluciones y acuerdos cabe recurso de alzada ante la Administración urbanística actuante, sin perjuicio de seguir las vías de recurso interno. La interposición del recurso de alzada en el plazo de 1 mes contado a partir de la notificación del acuerdo no implica la suspensión de la ejecutividad de la resolución o acuerdo impugnado.
Se admite la suspensión temporal del funcionamiento de la actividad de las entidades urbanísticas colaboradoras (excepto las entidades de conservación) a solicitud de las mismas, por razones materiales o económicas y siempre que no resulte contraria al interés público.
Las entidades urbanísticas colaboradoras se disuelven, además de los supuestos previstos para cada una de ellas, por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requiere acuerdo o resolución aprobatoria de la Administración urbanística actuante; si bien no procede mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que estén pendientes. Una vez aprobada la disolución ha de abrirse la fase de liquidación y, con ello, la terminación de las operaciones de liquidación y la extinción de la entidad.
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