Clasificación del suelo. Derechos y deberes de los propietarios. Baleares

Clasificación del suelo

El suelo se clasifica en: urbano, urbanizable y rústico.
El suelo urbano está constituido por:
– los terrenos que el planeamiento urbanístico general incluye de manera expresa en esta clase de suelo porque, habiendo sido legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano, o bien cuentan con todos los servicios urbanísticos básicos, o bien son ordenados como asentamientos en el medio rural;
– los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcanzan el grado de urbanización que éste determina.
Los servicios urbanísticos básicos, que han de tener las características adecuadas para el uso del suelo previsto en el planeamiento urbanístico, son:
– la red viaria, que tenga un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal;
– las redes de abastecimiento de agua y de saneamiento;
– el suministro de energía eléctrica.
En esta clasificación de suelo urbano, el planeamiento urbanístico general puede ordenar como asentamientos en el medio rural, los de carácter predominantemente residencial, sobre los que, bien por su escasa entidad o dimensión, bien por su carácter extensivo, bien por razones de índole territorial o paisajística, no se estime conveniente la completa aplicación del régimen jurídico del suelo urbano. Esta categoría sólo se puede aplicar a asentamientos existentes a la entrada en vigor de L Baleares 7/2012 que se encuentren legalmente implantados de acuerdo con lo establecido en la ley. En todo caso, se considera que se encuentran legalmente implantados aquellos asentamientos que se clasifiquen como urbanos para incorporarse a la ordenación urbanística. Estos asentamientos no generan las áreas de transición previstas en L Baleares 6/1999 art.10, y su ordenación debe tender a la compleción del asiento, sin que se permitan crecimientos periféricos futuros, salvo que se prevean en el plan territorial insular, porque se produzcan circunstancias excepcionales debidamente acreditadas que lo aconsejen.
Se consideran solares los terrenos clasificados como suelo urbano que sean aptos para la edificación, según la calificación urbanística, y cumplan los siguientes requisitos:
– confronten con vía pública, zona de aparcamientos públicos anexos a la vialidad o, cuando así lo defina el planeamiento, espacio libre, público y que dispongan efectivamente de alumbrado público, pavimentación con, en su caso, aceras encintadas y con los servicios urbanísticos, de acuerdo con las determinaciones establecidas por el planeamiento urbanístico y, en todo caso y como mínimo, con los servicios básicos;
– tengan señaladas las alineaciones y rasantes, en el caso de que el planeamiento urbanístico las defina;
– no hayan sido incluidos en un ámbito sujeto a actuaciones urbanísticas pendientes de desarrollo;
– para edificarlos, no deban cederse terrenos para destinarlos a vial o a espacios libres públicos de cara a regularizar alineaciones o a completar la red viaria.
En los asentamientos en el medio rural la condición de solar requiere el cumplimiento de los requisitos anteriores, si bien no es necesario disponer de todo lo previsto en el primer punto anterior, cuando así lo determine el planeamiento urbanístico. La condición de solar es requisito imprescindible para que se pueda otorgar la licencia de edificación; sin embargo, el ayuntamiento puede autorizar, tanto en suelo urbano como en el urbanizable, la edificación y urbanización simultáneas, según RD 3288/1978.
El suelo rústico está constituido por los terrenos que el planeamiento urbanístico general no clasifique expresamente como urbanos o urbanizables y preservados de los procesos de desarrollo o transformación urbanística, mediante su ordenación y la protección de los elementos de identidad que los caractericen en función de sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, y su aportación a la defensa de la fauna, la flora y el mantenimiento del equilibrio territorial y ecológico.
El suelo urbanizable es el constituido por los terrenos que el planeamiento urbanístico general, de acuerdo con las determinaciones y los límites del plan territorial insular, clasifique así porque los considera adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.

Derechos y deberes de los propietarios

El deber de urbanizar debe realizarse en los plazos fijados para el inicio y finalización por los instrumentos de planeamiento. Su incumplimiento comporta la suspensión de los efectos del planeamiento en ejecución, hasta que se garantice la totalidad del importe presupuestado de las obras pendientes de ejecutar. Ello no impide que la Administración pueda acordar el cambio de sistema de actuación o modificar el planeamiento urbanístico.
La obligación de edificar los solares en los sectores, unidades y áreas concretas que determine es exigible, también, aunque el solar contenga construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o de necesario derribo por el hecho de ser un obstáculo para la ejecución del planeamiento. En el caso de no fijarse plazos, se entiende que la edificación de solares tiene una duración de 4 años -prorrogables por razones excepcionales-, superados los cuales no se pueden exigir hipotéticas indemnizaciones por reducción de aprovechamiento que derive de alteraciones del planeamiento urbanístico, ni por la revocación de la eficacia de las licencias concedidas sobre la base del planeamiento sustituido.
Los ayuntamientos pueden crear un registro municipal de solares sin edificar en el que se inscriban las declaraciones de incumplimiento de la obligación de edificar referidas a solares concretos. Las inscripciones implican la iniciación de un expediente de enajenación o sustitución forzosa o de expropiación, en el que se determine el precio justo del solar mediante un procedimiento individualizado o por tasación conjunta, con una minoración del 25%. Si en licitación pública se alcanza un precio superior a la valoración del solar, consignada la diferencia, corresponde al ayuntamiento para que lo integre en el patrimonio municipal de suelo.
Los adquirentes de solares están obligados a iniciar o reanudar la edificación en el plazo de 1 año a partir de la fecha de toma de posesión de la finca o de la obtención o actualización, en su caso, de la licencia municipal pertinente. El incumplimiento de esta obligación motiva que el inmueble pase nuevamente a la situación de venta o sustitución forzosa.
Los propietarios de inmuebles en situación de venta o sustitución forzosa, mientras subsista esta situación y sin haberse iniciado los trámites de expropiación o licitación pública, se pueden enajenar directamente, en cuyo caso se suspende la situación de venta o sustitución forzosa, pero no se cancela la inscripción en el registro municipal de solares.
La obligación de edificar debe ser garantizada tanto por los adjudicatarios de la subasta como por los beneficiarios de la expropiación o los propietarios de la finca incluida en el registro municipal de solares sin edificar que pretendan cumplir esta obligación directamente o por medio de un tercer adquirente.
Los instrumentos de planeamiento que legitimen actuaciones urbanísticas que no hayan fijado los plazos de finalización de las obras de urbanización, se entienden que tienen un plazo de 2 años para finalizarlas a contar desde la entrada en vigor de la ley: 29-5-2014.
El deber de conservación de las obras de urbanización es competencia del municipio o de los propietarios agrupados en entidad urbanística. En principio corresponde al municipio la conservación de las obras de urbanización realizadas por particulares como consecuencia de una actuación realizada a través de alguno de los sistemas de ejecución. Sin embargo, puede corresponder a los propietarios de los solares en el caso de asunción voluntaria de la obligación por imposición del planeamiento, subsistiendo hasta que el ámbito llegue a tener consolidada la edificación en el 50%, correspondiendo después la conservación al municipio, previa devolución de las garantías constituidas.
Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de Derecho público, de adscripción obligatoria y sujetas a la tutela del municipio. Pueden solicitar y obtener de éste la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a los propietarios.
La recepción de las obras de urbanización corresponde siempre al municipio. Si las obras están en buen estado y de acuerdo con los proyectos y prescripciones previstas, se dan por recibidas, levantándose el acta oportuna y empezando el plazo de garantía de 1 año durante el cual se responde, por el que realice la entrega, de todos los defectos y vicios de construcción que sean apreciados y procediendo a su reparación o subsanación, sin perjuicio del régimen sobre los vicios ocultos, conforme a LCSP.
La recepción debe hacerse en el plazo de 4 meses desde su solicitud, salvo que el municipio acuerde, dentro de los 2 primeros meses de éste, prorrogar en 2 meses más. Transcurrido el plazo máximo para la recepción de las obras sin que haya tenido lugar, se entiende producida por ministerio de la ley, quedando relevado el solicitante de su deber de conservación.
En el caso de que las obras de urbanización sean ejecutadas por el propio municipio, la recepción se ajusta a lo dispuesto en LCSP.
Los propietarios de suelo y de otros inmuebles están obligados a destinarlos a los usos previstos por la ordenación urbanística. Asimismo, están obligados a cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación exigidos legalmente. Entre ellos se incluyen:
– el mantenimiento o reposición de las condiciones de seguridad, accesibilidad universal, salubridad y ornato público de bienes inmuebles;
– la conservación y rehabilitación de condiciones objetivas de habitabilidad de las viviendas o de las condiciones de funcionalidad de otros tipos de construcciones, de acuerdo con su destino;
– los deberes de conservación y rehabilitación que determine la legislación sectorial o que establezcan las normas de protección del patrimonio histórico y cultural de los planes urbanísticos;
– el cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el planeamiento municipal para ámbitos determinados.
Los propietarios deben sufragar el coste de los deberes anteriores, teniendo en cuenta el exceso sobre el límite de los deberes de los propietarios cuando se trate de obtener mejoras de interés general o estético no previstas en el planeamiento.
Por otra parte, los ayuntamientos deben dictar órdenes de ejecución, de oficio o a instancia de parte interesada, para ordenar la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones arriba enumeradas. Estas órdenes se dictan previa audiencia del interesado y no precisan la obtención de licencia urbanística previa para ejecutar las obras o actuaciones que constituyan su objeto, salvo que requieran la elaboración de un proyecto técnico.
El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilita a la Administración a adoptar cualquiera de las siguientes medidas de ejecución forzosa:
– ejecución subsidiaria a cargo del obligado u otorgamiento de un nuevo plazo para realizar las actuaciones ordenadas; o
– imposición de multas coercitivas hasta que se cumpla la obligación.
En el caso de incumplirse la obligación del deber de conservación y rehabilitación que determina la legislación sectorial o del patrimonio histórico se puede incluir la finca en el Registro municipal de solares sin edificar.
Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, con una antigüedad superior a 50 años, deben presentar, con una periodicidad de 10 años, el informe de evaluación de edificios en el que se acredite la evaluación del estado de conservación del edificio, la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio y la certificación de la eficiencia energética del edificio.

Actuaciones urbanísticas

Las actuaciones urbanísticas pueden implicar la completa urbanización de un ámbito, bien de suelo en situación de rural, bien de un suelo ya transformado, o la compleción, modificación o mejora de la urbanización ya existente. Se diferencian dos tipos de actuaciones: las de transformación y las de reordenación o compleción de la urbanización.
1. Actuaciones de transformación urbanística. Son las siguientes:

Salvo lo dispuesto para las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, no se consideran actuaciones de transformación urbanística las de reordenación, que son las que tienen por finalidad la mejora de la calidad urbana de un ámbito de suelo urbano, siempre que el incremento de las dotaciones públicas que se derive respecto de las inicialmente previstas no esté directamente vinculado con el ajuste de su proporción en los incrementos de edificabilidad, densidad o nuevos usos que se definan; ni tampoco las actuaciones de compleción de la urbanización para completar o mejorar la urbanización en un ámbito de suelo urbano.
2. Derecho a la edificación y a la urbanización.
a) Suelo urbano. Los propietarios de terrenos en suelo urbano tienen el derecho a edificar, previa obtención de licencia de edificación, si el terreno alcanza la condición de solar.
También tienen derecho a promover, cuando estén incluidos en ámbitos de gestión sistemática, la tramitación de los instrumentos de planeamiento, gestión y ejecución necesarios para poder hacer efectivo el derecho a edificar.
Si para la edificación de suelo urbano fuera necesaria la reparcelación del suelo, ésta tiene que haber sido aprobada por un acuerdo firme en vía administrativa.
Las condiciones de edificación que establezcan las licencias municipales se pueden hacer constar en el Registro de la Propiedad.
Los propietarios de suelo urbano tienen que acabar o completar a su cargo la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar. Han de edificar los solares resultantes en los plazos y según las determinaciones del planeamiento urbanístico.
La reordenación de la urbanización no requiere de actuaciones urbanísticas cuando sean suficientes, para alcanzar la condición de solar, las obras de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Sin embargo, en estos casos, los propietarios tienen el deber de ceder los terrenos destinados a viario. El ayuntamiento puede ordenar la cesión de los terrenos y la urbanización de las aceras y la vía pública que corresponda a la persona propietaria en cualquier momento. Para la reordenación de la urbanización en suelo urbano se exigen, además, los siguientes deberes:
• Reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanístico.
• Cesión al ayuntamiento, gratuita y obligatoriamente, de todo el suelo reservado por el planeamiento urbanístico para los sistemas urbanísticos locales, incluido en el ámbito de actuación urbanística en que estén comprendidos los terrenos.
• Cesión al ayuntamiento, gratuita y obligatoriamente, del suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales que el planeamiento urbanístico general incluya en el ámbito de actuación urbanística en que se incluyen los terrenos, o los que se le adscriban en el caso de las actuaciones previstas como actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano y de dotación.
• Cesión, cuando se trate de actuaciones previstas como actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano y de dotación, del suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al 10% de la edificabilidad media ponderada que comporten las diferentes actuaciones. En las actuaciones de dotación, los propietarios de los terrenos deben ceder este porcentaje sólo sobre el incremento de la edificabilidad media ponderada que comporte la actuación respecto a la anteriormente definida por el planeamiento. No obstante, el planeamiento puede reducir hasta el 5% este porcentaje si se trata de actuaciones de transformación urbanística vinculadas a actuaciones con un exceso de cargas respecto a la media de actuaciones de transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a dotaciones públicas. Igualmente, lo puede incrementar, justificadamente, hasta el 20% en aquellos casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma categoría de suelo.
• Financiación y, en su caso, ejecución de la urbanización, sin perjuicio del derecho a resarcirse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua, de suministro de energía eléctrica, distribución del gas, en su caso, y de la infraestructura de la conexión a las redes de telecomunicaciones, a cargo de las empresas suministradoras en la parte que, según la reglamentación específica de estos servicios, no tenga que ser a cargo de las personas usuarias.
• Edificación de los solares en los plazos que establezca el planeamiento urbanístico.
• Ejecución en los plazos que establezca el planeamiento urbanístico, de la construcción de vivienda protegida que eventualmente les corresponda.
• Conservación de las obras de urbanización, agrupados legalmente como entidad de conservación, en los casos en que se haya asumido voluntariamente esta obligación o cuando la imponga justificadamente el planeamiento general.
• Garantía del realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuanto tengan derecho.
En las actuaciones de dotación, las cesiones de terrenos que resulten del reajuste respecto del incremento de edificabilidad o densidad, se pueden sustituir, cuando sea físicamente imposible materializarlas dentro de su ámbito:
– por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario dentro del mismo ámbito;
– por la obtención y ejecución de sistemas urbanísticos generales;
– por su valor en metálico, que se destina a costear la parte de financiación pública que haya previsto la actuación o se integra en el patrimonio público de suelo, destinándose de forma preferente a actuaciones de rehabilitación o regeneración y renovación urbanas.
Los terrenos que se incorporen como suelo urbano que acrediten el cumplimiento de los siguientes requisitos antes del 18-4-1999 no computan como crecimiento a efectos de lo previsto en L 6/1999. Tales requisitos son:
– estar transformados por la urbanización contando su ámbito con la totalidad de los servicios urbanísticos que, en su caso, exigía el planeamiento sobre la base del cual se ejecutaron y, en ausencia de éste, con los básicos, plenamente funcionales y suficientes para los usos a que dan servicio;
– que su ámbito, aunque carezcan de algunos de los servicios urbanísticos básicos, tenga la ordenación consolidada por ocupar la edificación al menos 2/3 partes de los espacios aptos para la misma, según la ordenación que se establezca.
La incorporación a la clase de suelo urbano anterior se efectúa por el planeamiento general en su revisión o mediante modificaciones puntuales que abarquen ámbitos homogéneos, y supone su legal y efectiva integración en la ordenación.
Su ordenación, como suelo urbano de régimen general o como asentamiento en el medio rural, puede efectuarse directamente por el planeamiento general o mediante planes especiales, debiendo evaluar la necesidad de los servicios de urbanización que se requieran, así como la calidad de los existentes, pudiendo imponer las cargas urbanísticas que procedan para la obtención de dotaciones.
Hasta que se apruebe el instrumento de planeamiento que los ordene, no se pueden autorizar en estos terrenos obras de urbanización ni de edificación que impliquen construcciones de nueva planta o ampliación de las existentes.
No pueden clasificarse como urbanos, en ningún caso:
– los suelos cuya transformación urbanística se haya iniciado estando ya clasificados como suelo rústico protegido;
– los suelos que, con anterioridad, hayan sido sometidos a procesos de cambio de clasificación urbanística de los cuales se haya derivado y efectuado el pago de una indemnización.
b) Suelo urbanizable. En suelo urbanizable los propietarios tienen derecho a usar los terrenos de su propiedad, disfrutar y disponer de ellos de conformidad con su naturaleza rústica. Salvo en los casos de promoción por parte de las Administraciones públicas, tienen derecho a promover su transformación, instando a la Administración para que apruebe el planeamiento de desarrollo, cuando se trate de suelo urbanizable no ordenado, o los instrumentos de gestión y ejecución correspondientes. En el caso de suelo urbanizable ordenado los propietarios tienen derecho al porcentaje de aprovechamiento urbanístico del sector referido a sus fincas que fije el planeamiento.
Asimismo, los propietarios de suelo urbanizable tienen los deberes siguientes:
• Ceder el suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales que, en su caso, el planeamiento urbanístico general adscriba al ámbito de la actuación urbanística en que se encuentren comprendidos los terrenos.
• Ceder el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al 15% de la edificabilidad media ponderada que impliquen las diferentes actuaciones. Este porcentaje, justificadamente, se puede reducir por el planeamiento urbanístico hasta el 5% cuando sean actuaciones con un exceso de cargas respecto a la media de actuaciones de transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a dotaciones públicas. Igualmente, el planeamiento puede incrementar el porcentaje hasta el 20% en aquellos casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma categoría de suelo.
• Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas urbanísticos generales exteriores a la actuación urbanística y las obras para la ampliación o reforzamiento de estos sistemas que sean necesarias como consecuencia de la magnitud de dicha actuación -se incluyen las de potabilización, suministro y depuración de agua, así como la obligación de participar en los costes de implantación de las infraestructuras de transporte público que sean necesarias para que la conectividad del sector sea la adecuada-.
• Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho.

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