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Castilla y León. Medidas urgentes en materia de vivienda

La Ley de referencia articula un conjunto de medidas de carácter urgente en materia de vivienda, con el fin de dar solución a la situación de especial dificultad que atraviesan muchos ciudadanos para ejercer su derecho a una vivienda digna y adecuada. A tal efecto se regula el régimen legal de las viviendas de protección pública, junto con medidas para la movilización de las viviendas de titularidad pública y la salida al mercado de las viviendas disponibles.
La Ley se articula de la siguiente manera:
• El capítulo primero detalla la relación de los colectivos de especial protección a efectos del acceso a una vivienda de protección pública.
• El capítulo segundo desarrolla el nuevo régimen legal de las viviendas de protección pública, y sustituye al vigente modificando la mayor parte de los preceptos de la L Castilla y León 9/2010 Tít IV, solucionando el vacío normativo generado por la ausencia de regulación al respecto en la nueva planificación estatal en materia de vivienda.
a) Se regulan con detalle las clases de viviendas de protección pública:
– la vivienda de protección pública general; y
– las destinadas a situaciones especiales: la vivienda joven, la vivienda de precio limitado para familias y la vivienda de protección pública en el medio rural.
De forma separada se regulan los alojamientos protegidos, con su régimen de construcción en suelos dotacionales y su regulación más estricta, limitada al arrendamiento y con un régimen legal de protección de carácter permanente.
b) La duración del régimen legal de protección de las viviendas de protección pública se limita a 15 años y se suavizan las condiciones temporales para su descalificación, para las de promoción privada, manteniendo las de promoción pública la prohibición de descalificar.
c) En cuanto a la determinación de los precios, esta nueva regulación separa de forma clara la promoción privada de la promoción pública, que debe abandonar la competencia con el sector privado para concentrarse en la atención a las personas y familias de menor poder adquisitivo, para las cuales el mercado no proporciona una solución a sus necesidades de vivienda.
d) En cuanto a los procedimientos de calificación, una vez otorgada la calificación de las viviendas de protección pública tal como se hacía con la calificación provisional, no se exije un nuevo acto expreso para levantar su condición resolutoria, sirviendo a tal efecto el otorgamiento de licencia de primera ocupación. No menos relevante es la regulación de las garantías de que gozarán los adquirentes frente al supuesto de que la calificación sea denegada u opere su condición resolutoria, situación en la cual podrán resolver el contrato o solicitar la rehabilitación del expediente a su favor. Por otro lado, la calificación es el único procedimiento que mantiene el silencio negativo, al concurrir razones de interés general centradas en la imprescindible y necesaria seguridad, tanto desde el punto de vista estructural como de instalaciones, con la que deben contar los edificios de viviendas.
e) En cuanto a los procedimientos de selección de adquirentes y arrendatarios, se hace obligatorio el sorteo no solo para la promoción pública, sino también para la promoción privada cuando el terreno provenga de cesión o enajenación de una administración pública.
f) Por último, otra serie de modificaciones relativas a los destinatarios de las viviendas, los visados de contratos de compraventa y arrendamiento, autorizaciones de cambio de uso y limitaciones a la facultad de disponer, contribuyen a articular un régimen legal que permita asegurar la pervivencia futura de las viviendas de protección pública.
• El capítulo tercero concentra las medidas específicamente dirigidas a las viviendas de titularidad de las Administraciones públicas y de sus entidades dependientes. Se refleja aquí el compromiso de la Administración con los sectores sociales más golpeados por la crisis, pues se les exige un sacrificio patrimonial que, aunque limitado en el tiempo a los próximos dos años, solo puede justificarse por el problema de los desahucios.
a) La lucha contra este problema se refuerza en esta Ley en lo relativo a las viviendas de la Administración de la Comunidad que se transmiten a sus futuros propietarios mediante cuotas, o que se alquilan. En ambos casos se contempla la posibilidad de solicitar una moratoria en el pago de las cuotas o de la renta mensual, o simplemente de reducir esta, opciones acompañadas en todo caso de la correspondiente reestructuración de la deuda. Las condiciones para acceder a estas opciones han de guardar relación directa con la situación económica y laboral de los ocupantes, sin perjuicio de valorar también su pertenencia a los colectivos de especial protección, pero en todo caso de forma restringida a quienes ocupen las viviendas como residencia habitual y permanente y con título legal para ello.
b) Además de esta actuación sobre los ocupantes de viviendas de promoción pública, también es posible prestar otra contribución relevante a la protección de las personas en riesgo de exclusión social mediante la reserva inmediata de un cierto número de viviendas desocupadas, cuya necesidad en cada ciudad habrá de ser valorada por los servicios sociales, y que se adjudicarán en alquiler a través de la oportuna actuación singular, mecanismo de respuesta urgente para situaciones que no admiten demora. Además de estas, otra parte de las viviendas de titularidad pública que se encuentren desocupadas o que lleguen a estarlo en el plazo de 2 años, habrán de reservarse para contribuir a la consolidación de los parques públicos de alquiler social, a partir de las existencias actuales.
c) En cuanto a las viviendas promovidas por la Administración de la Comunidad aún sin adjudicar o en proceso de construcción, esta Ley responde a las numerosas peticiones recibidas desde múltiples instancias sociales para proceder sin demora a una sustancial rebaja de sus precios máximos de venta o alquiler, con el fin de facilitar el acceso a las mismas de sectores más amplios de la población.
d) Otra medida es la oferta a las personas y familias que cuenten con los recursos suficientes para pagar anticipadamente las cantidades que adeuden para la compra de viviendas de promoción directa, en condiciones económicas que lo facilitan de forma sustancial.
• El capítulo cuarto aporta un conjunto de medidas también de carácter temporal, orientadas a proporcionar una solución urgente a la acumulación de un stock de viviendas de protección pública, que genera no solo problemas financieros a sus promotores, sino también riesgos graves de deterioro físico, y tensiones sociales derivadas del contraste entre las viviendas vacías y las carencias de amplias clases sociales. Medidas de carácter general son:
– la autorización para ampliar el periodo de amortización de los préstamos hipotecarios; y
– la flexibilización de los requisitos de los adquirentes y de los arrendatarios potenciales.
También las viviendas con calificaciones específicas (vivienda joven, vivienda de precio limitado para familias) podrán ofrecerse a cualquier destinatario que cumpla las condiciones generales de acceso a las viviendas de protección pública, tanto para su adquisición como para su arrendamiento. De esta forma, quienes estén alquilando viviendas de protección pública con opción de compra a 10 años, podrán adelantar dicha opción. En cambio, el régimen excepcional conforme al cual los propietarios de viviendas de protección pública no estarán obligados a reintegrar las ayudas que hayan recibido, se reserva para los casos de subasta, dación en pago o adjudicación en procedimiento de desahucio, por ejecución judicial o extrajudicial del préstamo.
Un caso particular son los estímulos para la compra de vivienda con destino al alquiler, estando los adquirentes eximidos de cumplir los requisitos para acceder a las viviendas de protección pública si se comprometen a alquilar la vivienda, durante al menos 5 años, a personas que sí cumplan los citados requisitos.
Por otro lado, la necesidad de aprovechar cualquier oportunidad laboral, unida a la dificultad de dar salida en el mercado de venta a las viviendas previamente adquiridas, genera una injusta limitación para alquilar viviendas de protección pública a quienes deban cambiar de residencia por motivos laborales, que esta Ley elimina.
Por último, la posibilidad de reducir hasta 10 años la duración del régimen legal de protección y de descalificar la vivienda en ciertos supuestos, son herramientas complementarias para contribuir a la comercialización de los excedentes acumulados de viviendas de protección pública.
• Las disposiciones adicionales aportan definiciones necesarias y normas para la gestión de datos en los procedimientos regulados en esta Ley y, en general, en todos los relativos a viviendas de protección pública.
• Las disposiciones transitorias aclaran el régimen aplicable a las viviendas de protección pública ya calificadas, otorgan un plazo suficiente para finalizar los procedimientos iniciados al amparo de la normativa anterior, y mantienen la vigencia provisional de algunas normas instrumentales, como los módulos de referencia para determinar los precios de las viviendas de protección pública en cada caso.
• La disposición derogatoria suprime varios preceptos de la Ley del derecho a la vivienda:
– la L Castilla y León 9/2010 art.10 y 13, porque constriñen de modo innecesario el desarrollo de la planificación de vivienda a nivel autonómico y municipal;
– la L Castilla y León 9/2010 art.19.4, ya que la certificación energética ha recibido regulación a nivel estatal;
– la L Castilla y León 9/2010 art.46.3, porque permitía vincular hasta 2 plazas de garaje a una vivienda de protección pública encareciendo el precio de esta;
– la L Castilla y León 9/2010 art.47, porque su contenido se integra en la redacción dada a la L Castilla y León 9/2010 art.45;
– la L Castilla y León 9/2010 art.60.2, porque el registro de entidades promotoras que preveía es un instrumento de control sin suficiente justificación;
– la L Castilla y León 9/2010 disp.adic.1ª, porque su mandato se plasma con mayor concreción en esta Ley; y
– los preceptos sobre las comisiones territoriales de vivienda, por tratarse de órganos sin funciones reales más allá de su participación en los procedimientos de selección de adquirentes y arrendatarios, donde precisamente la progresiva sujeción a un marco reglado hace inadecuada la intervención de un órgano colegiado con potestades discrecionales.
También se derogan los decretos que regulaban las modalidades de vivienda joven y vivienda de precio limitado para familias, entre otras normas que resultan obsoletas por efecto de esta Ley.
Por último, se deroga asimismo el DL 1/2013, de medidas urgentes en materia de vivienda, que es el origen de la presente Ley.
• Las disposiciones finales se refieren:
– a la modificación de la Ley del derecho a la vivienda para establecer una adecuada distribución de competencias entre las administraciones local y regional en lo relativo al ejercicio de la potestad sancionadora;
– a la interpretación de las referencias normativas a la «calificación provisional» y la «calificación definitiva» de las viviendas de protección pública;
– a las facultades de desarrollo normativo y de prórroga de las medidas; y
– a la entrada en vigor de la Ley.

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