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Suelo urbano y urbanizable. Baleares

Suelo urbano

El suelo urbano está constituido por:
a) Los terrenos que el planeamiento urbanístico general incluye de manera expresa en este suelo, porque al haber estado sometidos al proceso de integración en el tejido urbano, tienen todos los servicios urbanísticos básicos que reúnan las características adecuadas para el uso del suelo previsto por el planeamiento, como son:
– la red viaria con nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal;
– las redes de abastecimiento de agua y saneamiento;
– el suministro de energía eléctrica.
Los terrenos que sean aptos para la edificación, según su calificación urbanística y que cumplan los requisitos siguientes se configuran como solares:
– confrontan con vía pública que disponga efectivamente de alumbrado público, pavimentación con, en su caso, aceras encintadas y con los servicios urbanísticos, de acuerdo con las determinaciones establecidas por el planeamiento urbanístico o, en todo caso, si éste no las especifica, como mínimo con los básicos arriba expuestos;
– tengan señaladas alineaciones y rasantes, si el planeamiento urbanístico las define;
– no hayan sido incluidos en un ámbito sujeto a actuaciones de transformación urbanística pendientes de desarrollo;
– que para edificarlos no se hayan tenido que ceder terrenos para destinarlos a calles o a vías con vistas a regularizar alineaciones o a completar la red viaria.
b) Los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcanzan el grado de urbanización que éste determina.
c) Los asentamientos en el medio rural delimitados por el planeamiento urbanístico. Se pueden delimitar los de carácter predominantemente residencial que existan a 24-6-2012 sobre los que, por su escasa entidad o dimensión, su carácter extensivo o por razones de índole territorial o paisajística, no se estime conveniente la completa aplicación del régimen jurídico del suelo urbano. Por este motivo, su población potencial, cuyo cálculo no debe efectuarse hasta que sean objeto de ordenación detallada, no computa a los efectos de las reservas obligatorias de espacios libres públicos para el municipio.
Estos asentamientos pueden determinar:
– la obligatoria constitución en comunidad de propietarios a fin de subvenir a los gastos derivados de la formulación el planeamiento, de la ejecución y la gestión de las determinaciones del mismo y de la conservación de las infraestructuras y de los equipamientos que en la ordenación se contemplen; y
– el carácter de elemento común de las infraestructuras y de los equipamientos que en él se incluyen, sin perjuicio del uso público general de la vialidad.
Los asentamientos no generan, en ningún caso, áreas de transición de las previstas en L Baleares 6/1999 art.10.
La condición de solar se atribuye a los terrenos que reúnan los requisitos expuestos en a), pero no precisan contar con la totalidad de los servicios allí mencionados si así lo determina el planeamiento urbanístico.
En todos los casos, es necesario tener la condición de solar para otorgar licencias de edificación. No obstante, el ayuntamiento siempre puede autorizar, tanto en suelo urbano como urbanizable, la edificación y la urbanización simultáneas en los términos que establezca el Reglamento de gestión urbanística (RD 3288/1978) o normativa que lo sustituya.

Suelo urbanizable

Está constituido por los terrenos que el planeamiento urbanístico general, de acuerdo con las determinaciones y los límites del plan territorial insular, clasifique por considerarlos adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.
Se diferencia entre:
a) Suelo urbanizable directamente ordenado: se integra por los terrenos que, bien por su reducida dimensión, o bien por destinarse predominantemente a usos dotacionales o de infraestructura, sean ordenados de forma detallada por el planeamiento urbanístico municipal correspondiente.
Al menos la mitad de la superficie bruta de su ámbito, con inclusión, en su caso, de los sistemas generales adscritos, debe destinarse a usos dotacionales o de infraestructuras o a terrenos para patrimonio público de suelo adicionales a los resultados de las determinaciones previstas en L Baleares 7/2012 art.8 y 9, siendo estas reservas de cesión obligatoria y gratuita, sustituyendo las que, con carácter general, fija la normativa urbanística para los suelos urbanizables.
b) Suelo urbanizable no ordenado: integrado por el resto de terrenos urbanizables.
El planeamiento urbanístico general ha de delimitar uno o más sectores y fijar las condiciones y requisitos exigibles para su transformación mediante la formulación, tramitación y aprobación definitiva de un plan parcial.

Derechos y deberes de los propietarios

Se incluyen dentro de la regulación de los derechos y deberes de los propietarios las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano que consisten en redefinir la ordenación preestablecida para su ámbito o que supongan la implantación o mejora de las infraestructuras y dotacioneis públicas.
Se incluyen:
a) Actuaciones de renovación o reforma integral de la urbanización. Implican la reordenación general de un ámbito de suelo urbano con modificación sustancial de la ordenación preexistente que cambie el uso predominante e incremente en más de un 50% la edificabilidad media ponderada fijada en este ámbito por el planeamiento anterior.
b) Actuaciones de dotación. Son el resto de actuaciones previstas en suelo urbano y no tienen, en ningún caso, tal consideración las actuaciones en cuyo ámbito no exista incremento de la edificabilidad media ponderada asignada por el planeamiento anterior y no resulte precisa la equidistribución de beneficios y cargas.
En ningún caso, las superficies de los terrenos que estén sometidos a este tipo de actuaciones computan como crecimiento (L Baleares 6/1999 art.33).
Por otro lado, son actuaciones de transformación urbanística en suelo urbanizable las actuaciones de nueva urbanización mediante las cuales los terrenos pasen de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado.
En ambos casos (actuaciones en suelo urbano y urbanizable), el planeamiento debe justificar la viabilidad económica de las actuaciones de transformación urbanística que defina.
Los ámbitos de las actuaciones pueden ser discontinuos y afectar a todas las clases de suelo. El ayuntamiento puede modificar la delimitación de los ámbitos previstos en los instrumentos de planeamiento, así como realizar la primera delimitación, cuando estos instrumentos no la contengan.
Estas actuaciones deben cumplir los deberes fijados en la ley, en LS/08 y en el resto de normativa urbanística aplicable. En concreto, los deberes para los propietarios de terrenos clasificados como urbanos incluyen el de cesión del suelo libre de cargas de urbanización, correspondiente al 15% de la edificabilidad media ponderada, que comporten las actuaciones de renovación o reforma integral en suelo urbano y en suelo urbanizable. En las actuaciones de dotación ha de cederse el 15% del incremento de la edificabilidad media ponderada que comporte la actuación con respecto a la anteriormente definida por el planeamiento.
El cumplimiento del deber de cesión puede efectuarse mediante las formas alternativas que reglamentariamente se establezcan por el consejo insular correspondiente y, en todo caso, mediante la prestación económica sustitutoria o su reemplazo por actuaciones vinculadas a finalidades definidas para el patrimonio municipal de suelo.
El ayuntamiento puede reducir hasta el 5% los porcentajes de cesión, cuando se trate de actuaciones vinculadas a actuaciones de recuperación o rehabilitación integral de suelos urbanos, en los que exista una gran carga de cesiones, cuando el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente inferior a las otras en la misma categoría de suelo, o cuando la ejecución y el mantenimiento de los servicios urbanísticos impliquen un coste para el ayuntamiento muy inferior al del resto de terrenos.
Igualmente puede incrementar, justificadamente, el porcentaje hasta un 20%, en aquellos casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma categoría de suelo o cuando la ejecución y el mantenimiento de los servicios urbanísticos impliquen un coste para el ayuntamiento muy superior al de las otras parcelas.
En último lugar, se regula la reserva para viviendas protegidas que el planeamiento debe prever y que ha de ser, como mínimo, del 30% de la edificabilidad residencial prevista en las actuaciones de urbanización en las que este uso sea el predominante.
El ayuntamiento puede exonerar de la previsión de reservas en los siguientes casos:
– que se trate de una zona turística no incluida en el ámbito de un plan de ordenación de la oferta turística, para la cual el plan territorial insular determine su reordenación, y siempre que ésta implique una reducción del aprovechamiento urbanístico respecto del existente con anterioridad;
– que más del 50% de la superficie del ámbito de actuación se destine a dotaciones públicas con la obligatoriedad de los propietarios de ceder gratuitamente los terrenos;
– que se trate de ámbitos de actuación cuyo suelo lucrativo se destine predominante a uso residencial y su ejecución suponga la edificación de menos de 20 viviendas.
El ayuntamiento puede compensar la obligación de reserva mediante una prestación sustitutoria -económica o de otro tipo adecuada a tales fines-, siempre que ésta se destine a la promoción de vivienda sometida a algún régimen de protección pública o a la obtención de suelo destinado a albergarla. Su cuantía será equivalente al valor que tendría el suelo de la reserva, en caso de haberse efectuado.
Reglamentariamente, el Gobierno debe determinar los municipios y núcleos de población que, en razón de su población, queden excluidos de esta reserva. Hasta que no se apruebe esta disposición reglamentaria, quedan excluidos de ella los municipios con una población inferior a los 3.000 habitantes de derecho siempre que en los dos últimos años anteriores a 24-6-2012 no se hayan autorizado edificaciones residenciales para más de 5 viviendas por cada 1000 habitantes y año, o que los instrumentos de planeamiento de estos municipios no ordenen actuaciones residenciales para más de 100 nuevas viviendas.

NOTA
Se regulan como suelos transformados a 24-6-2012 los terrenos que, constituidos como suelo urbano, estén integrados o conformen trama urbana y cumplan alguno de los siguientes requisitos:
– estar transformados por la urbanización y contar su ámbito con la totalidad de los servicios urbanísticos que, en su caso, exigía el planeamiento sobre cuya base se ejecutaron y, en ausencia de éste, con los básicos, plenamente funcionales y suficientes para los usos a que den servicio;
– que su ámbito, aunque falten algunos de los servicios urbanísticos básicos, tenga la ordenación consolidada por ocupar la edificación al menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, según la ordenación que se establezca.
La incorporación a la clase de suelo urbano se efectúa por el planeamiento general en su revisión o mediante modificaciones puntuales que abarquen ámbitos homogéneos, y supone su legal y efectiva integración en la ordenación.
Su ordenación puede efectuarse directamente por el planeamiento general o mediante planes especiales y debe evaluar la necesidad de los servicios de urbanización que se requieran, así como la calidad de los existentes, y se pueden imponer las cargas urbanísticas que procedan para la obtención de dotaciones. Las actuaciones para implantación de infraestructuras y equipamientos tienen el carácter de actuaciones de dotación, y debe establecerse por la ordenación el momento en que se llevará a cabo el efectivo cumplimiento del deber de cesión.
Hasta que no se apruebe el instrumento de planeamiento que los ordene, no pueden autorizarse en estos terrenos obras de urbanización ni de edificación que impliquen construcciones de nueva planta o ampliación de las existentes.
Sin perjuicio de lo anterior, se pueden clasificar como urbano:
– los suelos cuya transformación urbanística se hubiese iniciado estando ya clasificados como suelo rústico protegido;
– los suelos que, con anterioridad, hubiesen sido sometidos a procesos de cambio de clasificación urbanística de los cuales se hubiese derivado y efectuado el pago de una indemnización.

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