Nuevo régimen de gestión urbanística en Murcia

La gestión urbanística es el conjunto de actuaciones y procedimientos establecidos legalmente para la transformación del suelo y, en especial, para su urbanización y edificación en ejecución del planeamiento urbanístico. Se lleva a cabo en suelo urbano consolidado, núcleos rurales y suelo urbano especial mediante actuaciones aisladas sobre las parcelas existentes, previa normalización de fincas y cesión de viales o expropiación, en su caso. Por otro lado, en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable se realiza mediante actuaciones integradas sobre áreas delimitadas como unidades de actuación. Como excepción, se puede efectuar la gestión urbanística tanto por actuaciones aisladas como integradas en cualquiera de las categorías y clases de suelo.
Los terrenos reservados en el planeamiento para sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas pueden ser adquiridos por cesión gratuita, expropiación forzosa u ocupación directa -en el caso de sistemas y dotaciones urbanísticas generales o locales-.
Los órganos de la gestión urbanística son:
1) Las Administraciones públicas competentes y las entidades de Derecho público dependientes de ellas mediante la constitución de mancomunidades, gerencias, consorcios y sociedades mercantiles para la gestión urbanística.
2) Los particulares y entidades de Derecho privado que se incorporen a consorcios y sociedades mercantiles. Por otra parte, los propietarios que resulten afectados por actuaciones urbanísticas pueden participar en su gestión mediante entidades urbanísticas colaboradoras -juntas de compensación, asociaciones de propietarios y asociaciones destinadas a la conservación y mantenimiento de la urbanización-.
3) El urbanizador que contrae la responsabilidad de la ejecución de una actuación urbanística, asume las obligaciones establecidas en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y financia los gastos de urbanización, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de costearlos, en su caso. En los casos de gestión pública indirecta el régimen jurídico del urbanizador tiene naturaleza contractual.

Proyectos de urbanización

Tienen por objeto la ejecución integrada de las obras de urbanización incluidas en sectores o unidades de actuación en desarrollo de las previsiones fijadas en el planeamiento, conteniendo la supresión de barreras arquitectónicas y garantizando la accesibilidad.
No pueden modificar las previsiones del planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por el desarrollo y ejecución material de las obras. Sin embargo, sí pueden prever su ejecución por fases completas, siempre que se incluyan en cada una de ellas todas las obras necesarias para permitir el funcionamiento autónomo de los servicios urbanísticos, incluso sus conexiones externas, desglosando sus presupuestos parciales.

Gastos de urbanización

Son todos los requeridos por el planeamiento y, como mínimo, los siguientes:
a) Ejecución o acondicionamiento de las vías públicas, incluida la pavimentación de calzadas y aceras, señalización y jardinería.
b) Ejecución o adecuación de los servicios urbanos exigibles conforme al planeamiento urbanístico y, al menos, los siguientes:
– abastecimiento de agua potable, incluida su captación, depósito, tratamiento y distribución, así como las instalaciones de riego y los hidrantes contra incendios;
– saneamiento, incluidas las conducciones y colectores de evacuación, los sumideros para la recogida de aguas pluviales y las instalaciones de depuración;
– suministro de energía eléctrica, incluidas las instalaciones de conducción, transformación, distribución y alumbrado público;
– redes de telecomunicaciones; canalización e instalación de gas y de los demás servicios exigidos en cada caso por el planeamiento;
– infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación, así como la conexión con los sistemas generales exteriores al ámbito de la actuación;
– las empresas suministradoras de los servicios liberalizados de energía eléctrica, telecomunicaciones y gas deberán aportar los materiales necesarios para la conducción y prestación del servicio.
c) Ejecución de los espacios libres públicos, incluidos el mobiliario urbano, la jardinería y la plantación de arbolado y demás especies vegetales sostenibles.
d) Infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible, entendiendo como tales las previsiones de espacio para su implantación.
e) Redacción y tramitación de planes y proyectos, y todo tipo de honorarios facultativos que conlleve el proceso de urbanización y aquellos otros gastos justificados e imputables a tal fin.
f) Las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, cuando sean procedentes.
Corresponden a los propietarios o titulares de derechos patrimoniales, según la clase y categoría de suelo, y a las empresas concesionarias o titulares de los servicios los gastos de las instalaciones y obras necesarias para el suministro y servicios energéticos, de telecomunicación o nuevas tecnologías de sectores liberalizados por la legislación estatal. Sin embargo, los propietarios de suelo o promotores tienen derecho a ser reintegrados de los gastos anticipados por estos conceptos.
Pueden satisfacerse total o parcialmente mediante la cesión de terrenos edificables de valor urbanístico equivalente. Los gastos de infraestructuras de conexión a los sistemas generales exteriores al sector han de ser repercutidos por la Administración actuante, en la cuantía que corresponda, sobre los propietarios que resulten beneficiados según se determine en el programa de actuación.

Garantías de la urbanización

Tienen por objeto asegurar la total ejecución de una actuación urbanística, el cumplimiento de los compromisos asumidos por el urbanizador, responder de los daños y perjuicios que pueda ocasionar la ejecución de la urbanización, así como de las sanciones que se puedan imponer al urbanizador.
La garantía es del 10% de los gastos de urbanización y se constituye mediante aval, metálico, contrato de seguro de caución, valores cotizados en bolsa o hipoteca sobre terrenos, por cualquiera de los modos siguientes:
a) Sistemas de concertación directa y compensación: Por la junta de compensación o el promotor del programa de actuación en una cuantía del 2% de los gastos de urbanización previstos en el programa, en el plazo de 1 mes desde la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación o de la declaración de su innecesariedad. Es condición de validez de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación o de la declaración de su innecesariedad. El resto de la cuantía se constituye una vez recaída la aprobación definitiva del proyecto de urbanización y como requisito para su efectividad.
b) Sistemas de concertación indirecta y concurrencia: Se constituye en el plazo de 1 mes desde la notificación de la aprobación definitiva del programa de actuación.
En el caso de ejecución anticipada de una fase prevista en el proyecto de urbanización, la garantía residual del 8% sólo puede exigirse para dicha fase, aplicada sobre su presupuesto parcial.
En los casos de ejecución simultánea de urbanización y edificación, el ayuntamiento debe exigir al promotor de ésta el compromiso de no utilizarla hasta que esté terminada la urbanización y ha de fijarse esta condición en las cesiones de dominio o de uso de todo o parte del edificio.

Recepción de obras de urbanización y conservación

Una vez terminadas las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones, en su caso, el urbanizador o los propietarios han de solicitar del ayuntamiento su recepción total o por fases completas. El ayuntamiento, en el plazo de 3 meses desde la recepción de la solicitud, debe resolver señalando, en su caso, plazo para subsanación de las deficiencias advertidas. El transcurso del plazo sin resolución produce los efectos del silencio administrativo estimatorio.
La recepción tiene carácter provisional durante 1 año contado desde el siguiente de la formalización del acta de cesión o de la fecha en que se haya producido la aprobación por silencio administrativo. En todo caso, transcurrido el plazo del año sin notificación del ayuntamiento, la recepción tiene carácter definitivo y se procede a la devolución de los avales o garantías constituidos y el reintegro, en su caso, de los gastos anticipados.
La recepción provisional determina el comienzo del deber de conservación que corresponde, total o parcialmente, a los propietarios cuando se de alguno de los siguientes casos:
a) Que se prevea expresamente por el planeamiento urbanístico, en función de los resultados del informe de sostenibilidad económica.
b) Que los propietarios lo asuman voluntariamente.

Cumplimiento de la obligación de urbanizar

Los propietarios o promotores de actuaciones integradas están obligados a presentar a su aprobación los instrumentos de planeamiento de desarrollo o el programa de actuación en los plazos previstos en el plan general, y en su defecto, en los plazos legalmente previstos.
Los urbanizadores de actuaciones integradas están obligados a ejecutar la urbanización en los plazos fijados por el planeamiento urbanístico y el programa de actuación.
En todo caso, los urbanizadores y los propietarios están obligados a la conservación de las obras de urbanización.
El incumplimiento de las obligaciones anteriores da lugar a la ejecución de las garantías prestadas y a la adopción de alguna de las siguientes medidas:
– ejecución subsidiaria de la ejecución de la urbanización por el ayuntamiento a costa del urbanizador;
– cambio del sistema de actuación;
– expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
Junto a lo anterior, se impone a los propietarios de las parcelas la obligación de edificar en el plazo previsto en el planeamiento y, en su defecto, en el de 5 años, desde que la parcela merezca la condición de solar. Asimismo, los propietarios de edificaciones están obligados a realizar las obras de conservación y de rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes, en los instrumentos de planeamiento y, en su caso, en las órdenes de ejecución. Como regla especial se prevé que el incumplimiento de las obligaciones de edificación, conservación y rehabilitación da lugar a cualquiera de las siguientes medidas:
a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado.
b) Expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
c) Venta forzosa.
d) Sustitución forzosa.
La aplicación de las medidas de incumplimiento exige una previa declaración del mismo mediante el procedimiento al efecto previsto en la ley, con una declaración que agota la vía administrativa y debe ser comunicada al Registro de la Propiedad; además ha de incorporar una valoración de los terrenos conforme a la normativa estatal y debe declarar, según proceda, la aplicación de la medida procedente.

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