La regulación de las cooperativas de vivienda tiene como principal objetivo impulsar el cumplimiento del derecho constitucional a una vivienda digna, extremando las cautelas que impidan los abusos producidos en ocasiones a través de esta clase de cooperativa.
Las cooperativas de viviendas se incluyen en la clasificación de sociedades cooperativas reguladas por la Ley de referencia como cooperativas de primer grado, dentro de la categoría de cooperativas de consumo.
Las cooperativas de viviendas tienen por objeto procurar a sus socios para sí y para las personas que con ellas convivan, viviendas y locales, mediante su promoción, así como procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias.
Las cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que precisen alojamiento y locales. También pueden ser socios los entes públicos o instituciones, entre cuyos fines figure la promoción de viviendas de carácter social, y aquellas entidades sin ánimo de lucro que necesiten alojamientos para sus empleados o locales para desarrollar sus actividades.
Las cooperativas de viviendas cantabras sólo pueden realizar promociones dentro del ámbito geográfico establecido estatutariamente, que no podrá exceder del territorio de la Comunidad Autónoma de Cantabria. Aquéllas que tengan como finalidad la promoción de viviendas de protección oficial están obligadas al cumplimiento de la normativa específica de éstas.
Régimen general
Las cooperativas de viviendas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social. También pueden enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y los terrenos, las instalaciones y edificaciones complementarios de su propiedad que sean disponibles una vez cubiertas las necesidades de la cooperativa. La asamblea general, o la junta de socios de cada promoción, acordará el destino del importe obtenido por la enajenación o arrendamiento de dichos inmuebles.
La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y locales pueden ser adjudicados o cedidos a los socios mediante cualquier título. Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los estatutos sociales establecerán las normas a que ha de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa, pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.
Los estatutos pueden prever en qué casos la baja de un socio es justificada. En caso de baja no justificada se puede prever la aplicación, en la devolución de las cantidades entregadas por el socio para financiar el pago de las viviendas y locales, de las deducciones referidas en la L Cantabria 6/2013 art.66.3, hasta un máximo del 50% de los porcentajes que en el mismo se establecen. Estas cantidades, así como las aportaciones del socio al capital social, deben reembolsarse a éste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.
Las cooperativas de vivienda adoptarán necesariamente la forma de consejo rector como órgano de administración.
Construcciones por fases o promociones
Si la cooperativa de viviendas desarrolla más de una promoción o una promoción en varias fases está obligada a dotar a cada una de ellas de autonomía de gestión y de un patrimonio separado, para lo que debe contar con una contabilidad diferenciada para cada fase o promoción, sin perjuicio de la general de la cooperativa.
La adscripción o pertenencia de los socios a cada una de las fases o promociones se produce por solicitud escrita ante el consejo rector. Cuando el número de solicitudes exceda el de viviendas integradas en la fase o promoción de que se trate, la adscripción se lleva a cabo mediante el procedimiento establecido en los estatutos de la cooperativa, o, en el caso de que éstos no contemplen la antigüedad como criterio aplicable, con observancia en todo caso de los requisitos establecidos para la normativa legal aplicable a viviendas de protección oficial o a otros supuestos similares.
La existencia de distintas fases o promociones se hará constar, previa y expresamente, ante los terceros con quien vaya a contratarse y supone la inscripción de los terrenos como adscritos y destinados a una fase o promoción concreta. Deben constituirse por cada fase o promoción juntas especiales de socios, cuya regulación se establece en los estatutos, siempre respetando las competencias propias de la asamblea general sobre las operaciones y compromisos comunes de la cooperativa y sobre lo que afecte a más de un patrimonio separado o a los derechos u obligaciones de los socios no adscritos a la fase o bloque respectivo. La convocatoria de las juntas se hará en la misma forma que la de las asambleas, levantándose acta de las mismas.
Los bienes que integren el patrimonio debidamente contabilizado de una promoción o fase no responderán de las deudas de las restantes.
Cada promoción o fase debe identificarse con una denominación específica que ha de figurar de forma clara y destacada en toda la documentación relativa a la misma, incluidos permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros.
Auditoría
Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la asamblea general, deben someterlas a auditoría externa, en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:
a) Que la cooperativa tenga en promoción viviendas o locales en número superior a veinte.
b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.
c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas, distintas de los miembros del consejo rector.
d) Cuando lo prevean los estatutos o lo acuerde la asamblea general.
Transmisión de derechos
Cuando la cooperativa de viviendas haya obtenido de los organismos públicos subvenciones o ayudas por el cumplimiento de su objeto social, la transmisión inter vivos de la vivienda o local de los socios queda sujeta a las limitaciones y derechos de adquisición preferente previstos por la normativa sectorial específica.
Para las cooperativas de viviendas no incluidas en el párrafo anterior, los estatutos pueden regular los derechos de tanteo y retracto de la cooperativa en el supuesto de transmisión de la vivienda o local de un socio, así como los derechos de los socios expectantes, respetando, en todo caso, lo previsto en la normativa sectorial específica.
En este tipo de cooperativas, la transmisión de derechos de los socios no puede producirse en el caso de derechos de naturaleza personal, como la antigüedad o participación, hasta que los derechos se hayan perfeccionado debidamente, es decir, hasta que se haya escriturado la recepción de la vivienda o local por el socio, excepto en los supuestos en que la transmisión se haya producido “mortis causa”.
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