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Suelo urbano y urbanizable. Extremadura

Los propietarios de los terrenos como suelo urbano y urbanizable a partir del 27-6-2019, entrada en vigor de la L Extremadura 11/2018, tiene los siguientes derechos y deberes:

Suelo
Derechos
Deberes
Urbanizable
a) Aplicar el régimen del suelo rústico hasta que se promueva su urbanización.
b) Promover su transformación urbanística mediante la redacción del instrumento de desarrollo, cuando proceda, y la urbanización de acuerdo con la Ley y los planes de ordenación.
c) Participar en la ejecución de las actuaciones urbanísticas en régimen de equidistribución de beneficios y cargas, para urbanizar los terrenos.
d) Percibir el correspondiente justiprecio, cuando la administración hubiera determinado el sistema de expropiación o cuando voluntariamente antes de la aprobación del Programa de ejecución hubiera renunciado a intervenir en el desarrollo urbanístico.
e) El aprovechamiento urbanístico susceptible de los terrenos, previo cumplimiento de los deberes asociados a su transformación urbanística.
f) Edificar de forma simultánea a la ejecución de la urbanización.
a) Aplicar el régimen del suelo rústico hasta que se promueva su urbanización.
b) Participar en los deberes y cargas derivados de las actuaciones de transformación urbanística en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
c) Entregar al Ayuntamiento la superficie de suelo, libre de cargas de urbanización, precisa para materializar el porcentaje del aprovechamiento del sector fijado por el planeamiento en aplicación de esta ley, en concepto de participación de la comunidad de las plusvalías generada.
d) Costear, y en su caso, ejecutar la urbanización y la conexión con las redes e infraestructuras urbanas, así como su ampliación o refuerzo de forma que se asegure su correcto funcionamiento.
Urbano
a) Materializar, mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico atribuido al suelo correspondiente y destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenación, desarrollando en ellas las correspondientes actividades.
b) Las personas propietarias de suelo urbano carentes de la condición de solar tienen además el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solar. Este derecho puede ejercitarse de forma individual o conjunta con otras personas que ostenten la propiedad de terrenos en las mismas condiciones.
a) Edificar solicitando y obteniendo las autorizaciones administrativas preceptivas y, en su caso, la licencia municipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido.
b) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez que el suelo tenga la condición de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de la autorización para su ocupación.
c) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística, conservar las edificaciones e instalaciones en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato.
d) Las personas que ostenten la propiedad de suelo urbano carentes de la condición de solar tienen además el deber de completar a su costa la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solar, incluyendo la cesión gratuita al municipio de los terrenos afectados por las alineaciones en proporción no superior al 15% de la superficie de la parcela a edificar, siempre que sobre la parcela restante se pueda materializar el aprovechamiento previsto por el planeamiento, computado sobre la parcela original. En caso contrario, se indemnizará bien el aprovechamiento correspondiente al exceso de superficie cedida sobre el 15%, bien el aprovechamiento no materializable como consecuencia de la cesión superior o inferior al 15%
Urbano
a) Cuando el suelo urbano esté sujeto a una actuación sistemática de nueva urbanización o reforma tienen los mismos derechos y deberes que las personas propietarias del suelo urbanizable, salvo en lo relativo a la aplicación del régimen de suelo rústico.
b) Las cesiones de espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de las actuaciones sistemáticas de reforma son las estrictamente necesarias para cumplir los objetivos del plan dimensionadas, en su caso, en función del incremento de aprovechamiento motivado por el plan.
c) Cuando esté sometido a actuaciones simplificadas de nueva urbanización o reforma han de:
– colaborar con la Administración en la ejecución y gestión de la actuación mediante la suscripción del correspondiente convenio de ejecución y la creación, en su caso, de una entidad urbanística de colaboración;
– obtener el aprovechamiento urbanístico susceptible de los terrenos, previo cumplimiento de los deberes asociados a su transformación urbanística; y
– edificar de forma simultánea a la ejecución de la urbanización.
a) Participar en los deberes y cargas derivados de las actuaciones de transformación urbanística en régimen de equidistribución de beneficios y cargas, con anterioridad al inicio del mismo, mediante cesión gratuita del viario público resultante de la ordenación, así como, en su caso, las zonas verdes y otros suelos para dotaciones públicas definidas por el planeamiento.
b) Entregar al Ayuntamiento, en su caso, la superficie de suelo libre de cargas de urbanización precisa para materializar el porcentaje del aprovechamiento del sector fijado por el planeamiento en aplicación de esta ley, en concepto de participación de la comunidad de las plusvalías generadas.
c) Costear, y en su caso, ejecutar la urbanización.

El régimen del aprovechamiento urbanístico en suelo urbano y urbanizable regula las áreas de reparto como los ámbitos de suelo delimitados por el plan general municipal con el objeto de establecer una ejecución justa y racional de las actuaciones de transformación urbanística, mediante el cálculo del aprovechamiento medio de las mismas. Se constituyen por uno o varios sectores de suelo urbanizable o urbano conformando unidades funcionalmente completas, diferenciando:
• En los núcleos de base del sistema territorial cada sector constituye un área de reparto.
• La superficie de los sistemas generales ha de adscribirse a las distintas áreas de reparto en la proporción adecuada y debidamente calculada para que las áreas con un mismo uso global tengan un aprovechamiento medio similar.
• En los núcleos de relevancia territorial deben comprender:
– en suelo urbanizable uno o varios sectores y los sistemas generales no incluidos en ningún sector; su superficie se debe adscribir a las distintas áreas de reparto en la proporción adecuada y debidamente calculada para que las áreas con un mismo uso global tengan un aprovechamiento medio similar;
– en suelo urbano se procede como en el suelo urbanizable sin que sea obligatorio la inclusión de los sistemas generales.
La diferencia entre aprovechamientos medios de los distintos sectores de igual uso global no puede ser superior al 10%.
En los núcleos de relevancia territorial, cuando el plan general municipal prevea dentro de un área de reparto, usos y tipologías diferenciados que puedan dar lugar a rendimientos económicos muy diferentes por unidad de edificación, en el cálculo del aprovechamiento medio debe establecer un sistema de coeficientes de homogeneización de usos y tipologías edificatorias, motivando su procedencia y cuantía, en atención a los respectivos valores de mercado. Pero a falta de coeficientes diferenciados, han de utilizarse los valores relativos de repercusión de los terrenos para lograr la finalidad de equidistribución que la fijación de coeficientes debe perseguir; sin perjuicio de lo cual el plan puede, asimismo, establecer coeficientes correctores que bonifique las parcelas destinadas a vivienda sujeta a cualquier régimen de protección oficial o a otros usos de interés social objeto de incentivos administrativos.
En ausencia de coeficientes de homogeneización o cuando no estén actualizados las operaciones de reparcelación se han de verificar, en todo caso, empleando coeficientes de ponderación concretos y actualizados, sobre la base de un riguroso estudio de mercado para cada uno de los productos inmobiliarios dotados de rendimientos económicos diferenciados que vayan a ser realizados conforme a la ordenación detallada aprobada. En este caso han de aplicarse a la superficie edificable correspondiente a los diferentes usos y tipologías los coeficientes de ponderación relativos derivados de los respectivos valores de repercusión. En todo caso, los coeficientes de ponderación tienen la consideración de determinaciones condicionantes del contenido del proyecto de reparcelación y formando parte integrante del mismo.
El aprovechamiento subjetivo diferencia entre:
Aprovechamiento subjetivo de los propietarios de suelo urbanizable
Resultado de aplicar a la superficie bruta de las parcelas el 90% del aprovechamiento medio del área de reparto.
Aprovechamiento subjetivo de los propietarios de suelo urbano sometido a actuaciones de nueva urbanización o reforma
Resultado de aplicar a la superficie bruta de las parcelas el 90% del aprovechamiento medio del área de reparto, salvo:
• En núcleos de base del sistema territorial: 95%.
• En sectores incluidos completamente en ámbitos declarados bien de interés cultural: 100%.
• En sectores que tengan por objeto la rehabilitación, renovación o regeneración urbana: suma del aprovechamiento preexistente más del 95% del incremento de aprovechamiento.

El aprovechamiento subjetivo de las personas propietarias de suelo urbano no sujeto a actuaciones de nueva urbanización o reforma es el aprovechamiento o edificabilidad real que resulte de la aplicación directa de las determinaciones del plan sobre el solar. Los propietarios que ostenten la propiedad han de materializar el aprovechamiento directamente sobre sus solares o tras la normalización de fincas.
Se regulan las transferencias de aprovechamiento subjetivo que pueden, en el caso de establecerlo el planeamiento, por los propietarios de suelo urbano calificado como dotacional público transferirlo a otras parcelas o solares que cuenten con excedentes de aprovechamiento objetivo. Esta transferencia determina la adquisición del correspondiente exceso de aprovechamiento objetivo y autoriza su materialización, si bien su eficacia depende de la cesión gratuita al municipio de los terrenos cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad, en términos de valor urbanístico, entre él y el excedente del aprovechamiento objetivo que es objeto de adquisición mediante la transferencia.
Con motivo de la incorporación al dominio público de terrenos con destino dotacional, se puede hacer reserva, para su posterior transferencia, del aprovechamiento subjetivo correspondiente a la titularidad de los terrenos.
En el suelo urbano sujeto a actuaciones de dotación los municipios pueden, por razones de interés público local y con motivo de la solicitud de licencia de edificación, transmitir, directamente y por precio a satisfacer en metálico, el excedente de aprovechamiento objetivo materializable sobre parcelas o solares. Esta compensación monetaria sustitutiva debe ser previa o simultánea a la obtención de la licencia de obras y dedicarse, preferentemente, a actuaciones de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Además los municipios pueden aprobar un cuadro indicativo de valores de repercusión de suelo expresivo de los precios máximos que el municipio prevé pagar por la adquisición o expropiación de suelo para el patrimonio público de suelo.
El excedente en suelo urbano y urbanizable que, en su caso, pueda existir, solo puede ser adquirido si:
• El planeamiento, si lo adscribe a la compensación de personas propietarias de suelo con aprovechamiento inferior al medio del área de reparto, no determine qué personas propietarias tienen derecho a la adjudicación en cada ámbito o sector excedentario.
• Se tase de acuerdo con las reglas de valoración prevista en la legislación estatal de suelo.
• Los recursos obtenidos se destinan a compensar a los propietarios del área de reparto con aprovechamiento objetivo inferior al medio de la misma.

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