El cumplimiento de los mandatos dispuestos en la legislación y ordenación urbanística se lleva a cabo mediante el ejercicio de las siguientes potestades administrativas:
– intervención preventiva de los actos de edificación o construcción y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo;
– la inspección de la ejecución de los actos sujetos a licencia urbanística municipal o comunicación previa;
– la protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado;
– la sanción de las infracciones urbanísticas.
La licencia urbanística es el acto administrativo mediante el que se adquiere la facultad de llevar a cabo los actos de transformación o utilización del suelo o del subsuelo, de parcelación, edificación, demolición de construcciones, ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un terreno o inmueble determinado, previa concreción de lo que establecen y posibilitan al respecto la ley, los planes generales municipales y los de desarrollo, y demás normativa y legislación.
La comunicación previa es el documento mediante el cual los interesados ponen en conocimiento de la Administración municipal los datos identificativos y demás requisitos establecidos para el ejercicio de las facultades disciplinarias administrativas, permitiendo el inicio de la actividad de que se trate, sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que corresponden al ayuntamiento o a los consejos insulares.
Licencia urbanística
Los actos sujetos a licencia son:
a) Ls parcelaciones urbanísticas, segregaciones u otros actos de división de fincas, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelaciones aprobados.
b) Los movimientos de tierra, las explanaciones, la extracción de áridos, la explotación de canteras y el depósito de materiales.
c) Las obras de urbanización que deban realizarse al margen de proyectos de urbanización debidamente aprobados.
d) Las obras de construcción y de edificación de nueva planta, y cualquier intervención en los edificios existentes, siempre que les sea exigible proyecto técnico y especificando las licencias la previsión del número de viviendas o de establecimientos.
e) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, excepto que se efectúen en campings o zonas de acampada legalmente autorizados.
f) La demolición total o parcial de construcciones y edificaciones.
g) El cambio de uso en edificaciones e instalaciones.
h) Las talas en masas arbóreas y vegetación arbustiva, así como de árboles aislados, que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento.
i) La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública.
j) El cierre de solares y terrenos.
k) Las redes radioeléctricas.
l) La apertura de caminos y accesos a parcelas.
m) La primera ocupación o utilización de los edificios e instalaciones en general.
n) Las obras y usos de carácter provisional.
o) Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamiento, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o de cualquier otro uso a que se destine el subsuelo.
p) Cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el plan general.
No están sujetos a licencia urbanística las obras de urbanización previstas en los planes y proyectos debidamente aprobados, ni las parcelaciones o la división de fincas en suelo urbano o urbanizable incluidos en un proyecto de reparcelación.
Se excluyen de la preceptividad de la licencia las obras de mejora y mantenimiento de las obras públicas, así como los supuestos especiales previstos en L Baleares 2/2014 art.136.
Igualmente, quedan excluidas de licencia previa las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución, sin perjuicio de la necesidad de presentación del proyecto técnico, si éste es exigible.
Son nulas de pleno Derecho las licencias urbanísticas o las órdenes de ejecución siguientes:
a) Las otorgadas sin la incorporación al expediente de las autorizaciones o informes concurrentes que fueran preceptivos de acuerdo con la ley u otra normativa sectorial aplicable.
b) Las otorgadas sin que la actuación propuesta se halla sometido a información pública, cuando el trámite sea exigido expresamente en el procedimiento de otorgamiento.
c) Las otorgadas con infracción manifiesta y grave, y evidente confrontación de las determinaciones de ordenación que derivan directamente de esta ley y de los planes urbanísticos respecto de los actos de parcelación, urbanización, o los relativos al número de viviendas, o a las condiciones de uso del suelo y del subsuelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación máxima autorizables.
d) Las otorgadas con infracción de las determinaciones legales, de los planes urbanísticos o de las ordenanzas municipales, respecto de los actos de parcelación, de urbanización, de edificación y de uso del suelo y del subsuelo, cuando se lleven a cabo en terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes públicas o espacios libres de edificación de carácter público, parques, jardines, infraestructuras y reservas dotacionales, bienes o espacios catalogados y también los que se lleven a cabo en terrenos clasificados como suelo rústico protegido.
e) Las que incurran en causa de nulidad de pleno Derecho cuando así lo determine una norma sectorial con rango de ley aplicable por razón de la materia.
Comunicación previa
Quedan sujetos a comunicación previa las obras de técnica sencilla y escasa entidad constructiva o las obras de edificación que no necesitan proyecto conforme a la LOE.
Los consejos insulares pueden regular, reglamentariamente, la sujeción a este régimen para las obras y actuaciones respecto de los que se prevé como actos sujetos a licencia para todos o algunos municipios de la isla.
Sin embargo, en ningún caso pueden sujetarse a este régimen los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo siguiente:
a) Con carácter general, cualesquiera actos que se realicen en suelo rústico protegido y en edificios declarados como bienes de interés cultural o catalogados.
b) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
c) Obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
d) Obras que supongan alteración del volumen, instalaciones y servicios de uso común o del número de viviendas y locales de un edificio.
e) Demolición total o parcial de construcciones y edificaciones, salvo en los casos de ruina inminente.
f) Ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes.
g) Tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus características, puedan afectar al paisaje.
h) Primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas.
i) Obras y usos de carácter provisional.
Actos promovidos por Administraciones públicas
Cuando los actos sujetos a licencia o comunicación previa, en su caso, sean promovidos por órganos de las Administraciones públicas o sus entidades instrumentales de Derecho público están igualmente sujetos a aquéllos, con las excepciones previstas expresamente por la legislación sectorial.
Sin embargo, se excluyen de la sujeción a licencia, o comunicación previa, las obras de construcción de infraestructura y equipamientos que hayan sido previstas con el suficiente grado de detalle como obras a ejecutar en un plan especial, plan territorial insular o plan sectorial debidamente aprobado.
El Gobierno balear -o los consejos insulares en el ejercicio de las competencias previstas en el EA art.70-puede acordar, por razones de urgencia o interés público excepcional, remitir al ayuntamiento correspondiente el proyecto de que se trate para que, en el plazo de 1 mes, notifique la conformidad o disconformidad con el planeamiento urbanístico en vigor.
Procedimiento
A) Procedimiento de otorgamiento de licencias.
La competencia para otorgar las licencias urbanísticas corresponde al órgano municipal que determine la legislación y normativa aplicable en materia de régimen local. Sin embargo, si la actuación se ubica en una finca situada en dos o más municipios la competencia se atribuye al consejo insular.
La solicitud debe definir, suficientemente, los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo y subsuelo que se pretenden realizar, mediante el documento oportuno que, cuando corresponda, debe tratarse de un proyecto técnico. También debe ir acompañada de las autorizaciones o informes que la legislación aplicable exija con carácter previo a la licencia y, en el caso de ocuparse o utilizarse el dominio público, ha de aportarse la autorización o concesión de la Administración titular de éste.
Las licencias han de otorgarse según la legislación vigente en el momento de su otorgamiento, siempre que se resuelvan en plazo; si se resuelven fuera de plazo deben otorgarse de acuerdo con la normativa vigente en el momento en que se tuvieron que resolver.
La resolución expresa debe notificarse en el plazo máximo de 3 meses, sin perjuicio de la procedencia de la interrupción del plazo conforme a LRJPAC art.42.5. Transcurrido este plazo se produce el silencio administrativo estimatorio, salvo en los casos en que la normativa estatal prevea expresamente el carácter negativo de la falta de resolución en plazo.
El comienzo de cualquier obra o uso al amparo de ésta requiere, en todo caso, comunicación al municipio con al menos 10 días de antelación.
B) Procedimiento de otorgamiento de comunicación previa
Este procedimiento se inicia mediante comunicación suscrita por el promotor y debe dirigirse al ayuntamiento correspondiente con una antelación mínima de un día, respecto de la fecha en que se pretenda dar inicio a la realización del acto, para los supuestos previstos en L Baleares 2/2014 art.136.1 y de 15 días naturales en los casos de L Baleares 2/2014 art.136.2.
La comunicación debe adjuntar la documentación que reglamentariamente se determine.
En los casos previstos en L Baleares 2/2014 art.136.1, el interesado puede iniciar las obras al día siguiente de la presentación de la comunicación previa a la Administración competente. En el resto de los casos, el órgano competente dispone de 10 días a contar desde la presentación de la comunicación para comprobar el cumplimiento de los requisitos oportunos. Si se detectan deficiencias ha de requerirse al promotor para la subsanación de aquella, interrumpiendo el plazo para el inicio de las obras o actuaciones.
La Administración debe ordenar la suspensión de las obras o actuaciones cuando, iniciadas las actuaciones, previa presentación de una comunicación previa, se detecte que la actuación pretendida está sujeta al régimen de licencias o autorizaciones.
Eficacia temporal y caducidad de la licencia
Las licencias se conceden para un plazo determinado, tanto para su inicio como para su finalización y deben reflejarse expresamente en el acto de su otorgamiento.
En todo caso las licencias urbanísticas para ejecutar obras deben fijar un plazo para comenzarlas y otro para acabarlas. En el caso de que el plan general no las fije, se entiende que el plazo para comenzar las obras es de 6 meses, y el plazo para acabarlas es de 3 años. Estos plazos se computan desde la fecha de comunicación del acto de otorgamiento de la licencia, en el caso de haberse obtenido de acuerdo con un proyecto básico y de ejecución, y desde la comunicación expresa del acto de validación del proyecto de ejecución o del transcurso del plazo de 1 mes desde su presentación.
Los titulares de licencia urbanística tienen derecho a obtener una prórroga, tanto del plazo de comienzo como del plazo de finalización de las obras, y la obtienen, en virtud de la ley, por la mitad del plazo de que se trate, si la solicitan de forma justificada y, en todo caso, antes de agotarse los plazos establecidos.
La licencia urbanística caduca si, al acabar cualquiera de los plazos establecidos, no se han comenzado o terminado las obras.
Una vez caducada la licencia urbanística, el órgano municipal competente debe declarar y acordar la extinción de los efectos, de oficio o a instancia de terceras personas y previa audiencia de su titular.
Si la licencia urbanística ha caducado, las obras no se pueden iniciar ni proseguir si no se pide y se obtiene una nueva, ajustada a la ordenación urbanística en vigor aplicable a la nueva solicitud, salvo en los casos en que se haya acordado la suspensión del otorgamiento.
Modificación de licencias
Cuando una vez concedida una licencia urbanística o efectuada una comunicación previa que legitime ejecución de obras, se quiera modificar en su transcurso, éstas deben ser oportunamente paralizadas cuando tenga por objeto variar el número de viviendas autorizado o si comporta alteración de las condiciones de uso del suelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación máxima autorizadas.
La normativa de aplicación a este tipo de modificaciones es la vigente en el momento de la licencia o de realización de la modificación de la comunicación previa.
Si en el transcurso de la ejecución de las obras se modifica la estructura o la disposición interior o el aspecto exterior, sin alteración de ninguno de los parámetros anteriores, las obras no se deben paralizar durante la tramitación administrativa de la solicitud de modificación del proyecto o relación de obras a ejecutar.
La autorización o denegación de las modificaciones corresponde al órgano que otorgó la licencia originaria. En este caso, la normativa de aplicación a las modificaciones es la vigente en el momento de concesión de la licencia originaria o de presentación de la comunicación previa inicial, siempre que no se haya sobrepasado el plazo fijado para la ejecución de las obras.
Suspensión de licencias y de órdenes de ejecución
El titular de la alcaldía, de oficio o a instancia de parte o del consejo insular, puede disponer la suspensión de la eficacia de una licencia urbanística u orden de ejecución y, consiguientemente, la paralización inmediata de los actos que estén aún ejecutándose a su amparo, cuando el contenido de estos actos administrativos constituya o legitime de manera manifiesta alguna de las infracciones urbanísticas graves o muy graves.
Estas son actuaciones independientes de las de carácter sancionador y conllevan la suspensión de la tramitación de las de ocupación o primera utilización, así como de la prestación de los servicios que, con carácter provisional, hayan sido contratados con las empresas suministradoras, a las que deben darse traslado del acuerdo.
Revisión
Sin perjuicio de lo dispuesto para la suspensión de las licencias (ver nº 8128 Memento Urbanismo 2014) las licencias urbanísticas y las órdenes de ejecución, así como cualquier otro acto administrativo análogo, cuyo contenido constituya o habilite de manera manifiesta alguna de las infracciones urbanísticas graves o muy graves, deben ser objeto de revisión por el órgano competente.
Estos son procedimientos independientes de los de carácter sancionador.
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