Protección de la legalidad urbanística
1.- Obras y usos en curso de ejecución.
En la protección de la legalidad urbanística se establece que en el caso de estarse realizando algún acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o del subsuelo sin título habilitante de naturaleza urbanística u orden de ejecución o contra las condiciones señaladas en los mismos, el alcalde debe disponer su paralización inmediata y, previa la tramitación del oportuno expediente, adoptar alguno de los acuerdos siguientes:
a) si las obras o los usos fueran total o parcialmente incompatibles con la ordenación vigente, decretar su demolición, reconstrucción o cesación definitiva, en la parte pertinente, a costa del interesado, aplicando en su caso lo siguiente para la parte de la obra o del uso compatibles con la ordenación;
b) si las obras o los usos pudieran ser compatibles con la ordenación vigente, requerir al interesado para que, en el plazo de dos meses, inicie la tramitación del oportuno título habilitante de naturaleza urbanística o su modificación.
En caso de no procederse a la legalización, decretar la demolición, reconstrucción o cesación definitiva de la obra o del uso, en la parte pertinente, a costa del interesado.
En los supuestos en que se acuerde la paralización de las obras o actos de uso del suelo o del subsuelo, el alcalde debe adoptar las medidas necesarias para verificar y garantizar la total interrupción de la actividad, tales como la suspensión de los suministros provisionales de obra o el precinto o la retirada de los materiales y la maquinaria preparados para ser utilizados en la obra o actividad suspendida.
La caducidad del procedimiento se produce si transcurren 6 meses desde el inicio del procedimiento de protección de legalidad urbanística sin dictarse y notificarse resolución expresa.
2.- Obras terminadas
Si se concluye algún acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o del subsuelo sin título habilitante de naturaleza urbanística u orden de ejecución o contra las condiciones señaladas en los mismos, el alcalde, dentro del plazo de prescripción de la correspondiente infracción urbanística, a contar desde la total terminación de las obras y previa la tramitación del oportuno expediente, debe adoptar alguno de los acuerdos anteriores, según proceda.
Salvo prueba en contrario, se presume como fecha de finalización de las obras la de comprobación de esa circunstancia por la Administración.
Si la edificación se realiza sobre terrenos calificados en el planeamiento como sistemas generales, zonas verdes, espacios libres o suelo no urbanizable especial, se puede adoptar cualquiera de los acuerdos anteriores, sin limitación alguna de plazo y sin perjuicio de dar traslado al Ministerio Fiscal por si pueden ser constitutivos de delito.
Las obras ilegales no se legalizan por el mero transcurso del plazo y, por ello, no pueden llevarse a cabo mientras persiste la transgresión del ordenamiento urbanístico, obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido, pero sí las pequeñas reparaciones exigidas por razones de seguridad e higiene. Sin embargo, una vez iniciado el procedimiento, se puede producir la caducidad por el transcurso de 6 meses sin que se dicte y notifique resolución.
3.- Ejecución forzosa
Las medidas anteriores pueden adoptarse para restablecer la legalidad urbanística y reponer la realidad física alterada como consecuencia de cualquier actuación no ajustada al ordenamiento jurídico urbanístico. Para ello han de dictar resolución que ponga fin al procedimiento administrativo y concretar las medidas de demolición, reconstrucción o cesación definitiva del uso ilegal o cualquier otra dirigida a estos fines que deban realizarse a costa del interesado. En la resolución se debe otorgar un plazo para hacerse efectivas, de forma voluntaria, las medidas acordadas, advirtiéndose que, en caso de no cumplir con las mismas, la Administración procederá a la ejecución forzosa mediante la ejecución subsidiaria y la imposición de multas coercitivas.
La periodicidad de las multas coercitivas no puede ser inferior a un mes y su cuantía puede alcanzar hasta el 10% del coste estimado de las obras ordenadas, pudiendose imponer multas coercitivas hasta alcanzar el importe del coste estimado de las obras ordenadas.
El plazo máximo para el cumplimiento, voluntario o forzoso, de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística es de seis años desde que adquiera firmeza administrativa el acto que las acuerde.
4.- Suspensión de licencias
Se acuerda esta medida por los alcaldes de suspensión de los efectos de títulos habilitantes de naturaleza urbanística, órdenes de ejecución o instrumentos de ejecución y, consiguientemente, la paralización inmediata de las obras iniciadas a su amparo, cuando el contenido de dichos actos o acuerdos constituya manifiestamente una infracción urbanística grave o muy grave. El alcalde debe proceder, en el plazo de 10 días, a dar traslado directo del anterior acuerdo de suspensión al órgano judicial competente a efectos de lo dispuesto en la ley procesal. Mientras no se dicte sentencia, continúa, en su caso, la paralización de las obras, que serán demolidas cuando la autoridad competente lo acuerde, si la sentencia anulase el título habilitante. Y, en el caso de que en sentencia se anule el mismo, la autoridad que suspendió sus efectos ha de ordenar la adopción de las medidas de restauración de la legalidad urbanística que proceda y en su caso la apertura del procedimiento infractor.
Las licencias, órdenes de ejecución o instrumentos de ejecución ilegales deben ser revisados por la Administración que las haya adoptado en los casos y conforme a los plazos y procedimientos establecidos en la normativa de régimen jurídico de las Administraciones públicas.
Las licencias u órdenes de ejecución que se otorguen con infracción de la zonificación o uso urbanístico de los terrenos destinados a sistemas generales, zonas verdes o espacios libres previstos en los planes son nulas de pleno derecho.
Inspección urbanística
Se atribuyen competencias para el ejercicio de la actividad inspectora a los municipios, comarcas y comunidad autónoma dentro del ámbito de sus propias competencias. Cuando la actividad se lleve a cabo por la Administración de la comunidad autónoma su objeto es defender intereses urbanísticos supramunicipales e impedir cualesquiera actuaciones u omisiones que puedan afectar a competencias autonómicas.
Los inspectores urbanísticos tienen las siguientes funciones:
a) La investigación y comprobación del cumplimiento del ordenamiento urbanístico, practicando las actuaciones y pruebas necesarias a tal fin;
b) La propuesta de adopción de medidas provisionales y definitivas para asegurar el cumplimiento del ordenamiento urbanístico;
c) La propuesta de incoación de los expedientes sancionadores que procedan.
El órgano comarcal competente puede subrogarse en el ejercicio de las competencias de protección de la legalidad urbanística del alcalde, previo requerimiento para su ejercicio y en caso de inactividad municipal por plazo de un mes.
Asimismo el director general competente en materia de urbanismo puede ejercer directamente las competencias en estas materias en el caso de infracciones muy graves que supongan la realización de parcelaciones urbanísticas u otros actos de edificación y uso del suelo o del subsuelo en contra de lo dispuesto en el ordenamiento urbanístico, cuando afecten a superficies destinadas a dominio público de titularidad autonómica, sistema general de carácter supralocal, suelo no urbanizable especial o bienes protegidos por la legislación sobre patrimonio histórico. Cabe también posibilidad de subrogación en los demás casos en que se vean directamente afectados bienes jurídicos de interés supramunicipal.
Cuando los actos de edificación o de uso del suelo o del subsuelo en ejecución, sin título habilitante o contra las condiciones del mismo, fuesen detectados por la inspección urbanística de la Administración autonómica, la medida provisional de paralización puede acordarse por la Dirección General competente en materia de urbanismo cuando concurran razones de urgencia que así lo aconsejen, especialmente en el caso de demoliciones, dando a continuación traslado de las actuaciones al municipio para que ejerza sus competencias en materia de protección de la legalidad urbanística.
Régimen sancionador
Las infracciones urbanísticas son:
| Infracciones | Sanción | |
| Leves | – la realización de actos de parcelación rústica sin licencia o declaración de innecesariedad, cuando fuesen legalizables o tengan escasa entidad – la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo, sin título habilitante, o contraviniendo sus condiciones, cuando tales actos sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento urbanístico o tengan escasa entidad – el incumplimiento de las determinaciones de las normas u ordenanzas de edificación, del proyecto de urbanización o de obras ordinarias, cuando tales actos, por su escasa entidad, no constituyan una infracción grave o muy grave – el incumplimiento del deber de conservación de edificaciones, terrenos, urbanizaciones y carteles en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y calidad ambiental, cultural y turística, salvo que constituya infracción grave – el incumplimiento por las empresas suministradoras de las obligaciones que les impone esta Ley – la realización de obras de urbanización compatibles con la ordenación urbanística aplicable sin la previa aprobación, cuando fuera preceptiva, del proyecto de urbanización o de obras ordinarias – las acciones u omisiones que retrasen o impidan el ejercicio de las funciones de vigilancia del cumplimiento de la legalidad urbanística | Multa de 600 a 6.000 € |
| Graves | – los actos de división que incumplan las normas materiales sobre parcelaciones, siempre que no estén tipificados como infracción muy grave – la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo, de suficiente entidad y sin título habilitante o incumpliendo sus condiciones, cuando no fuera legalizable por ser contraria al ordenamiento jurídico aplicable y no esté tipificada como infracción muy grave – el incumplimiento de las determinaciones de las normas urbanísticas u ordenanzas de edificación, del proyecto de urbanización o del proyecto de obras ordinarias, cuando la actuación no fuere legalizable, no constituya infracción tipificada como muy grave, y por su entidad, no pueda ser tipificada como leve: ejecución de edificaciones sobre una parcela excediéndose de la edificabilidad o las condiciones de volumen determinados en el instrumento de planeamiento en más del10%; la edificación de sótanos, semisótanos, áticos o entreplantas habitables, no autorizables conforme al planeamiento de aplicación; la ejecución de edificaciones sobre una parcela excediéndose de la altura máxima determinada por el instrumento de planeamiento en más de 10%; la ejecución de edificaciones en parcelas cuya superficie sea inferior a la establecida como mínima edificable en el instrumento de planeamiento; el incumplimiento de la normativa urbanística sobre distancias de las edificaciones entre sí y en relación con las vías públicas, espacios libres y linderos; el l incumplimiento de las normas sobre condiciones higiénico-sanitarias y estéticas contenidas en las ordenanzas urbanísticas y de edificación; el incumplimiento del deber de conservación de edificaciones, terrenos, urbanizaciones y carteles en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y calidad ambiental, cultural y turística, cuando el grado de deterioro supere la cuarta parte del valor previsto en LUARA art.251.3. – el incumplimiento del deber de conservación de edificaciones, terrenos, urbanizaciones y carteles en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y calidad ambiental, cultural y turística, cuando el grado de deterioro supere la cuarta parte del valor previsto en LUARA art.251.3; – la ejecución de obras de consolidación, aumento de volumen y modernización en edificaciones calificadas como fuera de ordenación o en edificaciones ilegales que se encuentren en la situación urbanística de obras terminadas (LUARA art.266.4) – las talas y los abatimientos de árboles que constituyan masa arbórea, espacio boscoso, arboleda, parque y aquellos ejemplares aislados que por sus características específicas posean un interés botánico o ambiental – la realización de construcciones que menoscaben gravemente la belleza, armonía o visión del paisaje natural, rural o urbano- el incumplimiento de la orden de paralización y de las demás medidas cautelares que pudieran imponerse para evitar la consolidación de la actuación ilegal como consecuencia de la ejecución de actos de edificación y uso del suelo o del subsuelo realizados sin título habilitante de naturaleza urbanística o incumpliendo sus condiciones – el derribo de edificaciones objeto de protección especial conforme al instrumento de planeamiento general o de desarrollo urbanístico que sea de aplicación – la infracción de las normas reguladoras de las transmisiones afectadas por los derechos de adquisición preferente de la Administración establecidas en esta Ley | Multa de 6000,01 a 60.000 € |
| Muy graves | – la realización de parcelaciones urbanísticas en suelo urbanizable no delimitado y en suelo no urbanizable cuando pudieran dar lugar a la constitución de un núcleo de población; – la realización de obras de urbanización y de ejecución del planeamiento incompatibles con la ordenación urbanística aplicable sin la previa aprobación, cuando fuera preceptiva, del instrumento de planeamiento, proyecto de urbanización o de obras ordinarias preciso; – la realización de parcelaciones urbanísticas u otros actos de edificación y uso del suelo o del subsuelo en contra de lo dispuesto en el ordenamiento urbanístico, cuando afecten a superficies destinadas a dominio público, sistema general o local de espacios libres o equipamientos, suelo no urbanizable especial o bienes protegidos por la legislación sobre patrimonio histórico | |
En relación con los responsables de las infracciones se mantiene la normativa prevista en LUARA art.266 con la única novedad de que en el caso de realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo ejecutados o desarrollados al amparo de actos administrativos ilegales, cuyo contenido sea constitutivo de una infracción urbanística grave o muy grave, son igualmente responsables los facultativos y los miembros de la corporación que hubieran informado o votado a favor o adoptado el acuerdo de otorgamiento del mismo, mediando dolo, culpa o negligencia grave en su actuación.
Si las actividades constitutivas de infracción urbanística se hacen al amparo de un título habilitante o de una orden de ejecución y de acuerdo con sus determinaciones, no se puede imponer ninguna sanción mientras no se anule el acto administrativo que las autoriza. La sanción debe ser proporcionada a la gravedad de los hechos. En ningún caso la infracción puede suponer un beneficio económico para el infractor. Las cantidades que pueda ingresar la Administración a consecuencia de sanciones deben afectarse a actividades urbanísticas.
En el caso de todas las infracciones y, con independencia de las sanciones personales, la Administración debe imponer las obligaciones de restaurar el orden urbanísico alterado, reponer los bienes afectados al estado anterior a la producción de la situación ilegal e indemnizar los daños y perjuicios causados.
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