Diversas cuestiones sobre SOCIMI no cotizadas

La L 11/2009 art.2.1.c permite la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI a las entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la obligación, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y de requisitos de inversión (SOCIMI no cotizadas). Para aplicar el referido régimen, se exige que estas entidades no tengan participación en el capital de otras entidades, que la totalidad de las participaciones representativas de su capital social sean nominativas, y que todo su capital social pertenezca a otras SOCIMI o a otras entidades no residentes que tengan el mismo objeto social que las SOCIMI y que estén sometidas a un régimen similar al de estas últimas en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios (SOCIMI cotizadas no residentes).
El caso concreto que plantea la consulta se refiere a una sociedad limitada unipersonal (sociedad A) que desarrolla la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles y que está íntegramente participada por la sociedad K, residente en Holanda, la cual, a su vez, está íntegramente participada por la sociedad L, residente en Luxemburgo. La Sociedad A participa al 100% en otra sociedad X y tiene intención de aplicar el régimen fiscal especial de SOCIMI, si bien será la sociedad K la que va a cotizar en un mercado regulado o en un sistema de negociación multilateral. En este contexto, la DGT se pronuncia sobre diversas cuestiones en relación a la posible aplicación a la sociedad A del citado régimen fiscal especial:
1. Pueden aplicar el régimen fiscal especial aquellas entidades que, aun no siendo SOCIMI, tengan por objeto social la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas a un régimen similar al de SOCIMI en cuanto a la política obligatoria de distribución de dividendos y cumplan los requisitos de inversión exigidos en la L 11/2009 art.3. La aplicación del régimen fiscal especial no requiere la transformación de la sociedad A en sociedad anónima, pudiendo tener la forma jurídica de sociedad de responsabilidad limitada.
A las SOCIMI no cotizadas no les resultan de aplicación los requisitos en términos de capital y denominación social (L 11/2009 art.5), por lo que la sociedad A no tiene que modificar su denominación social ni incrementar su cifra de capital social a efectos de optar por la aplicación del régimen fiscal especial.
2. En cuanto a la sociedad K, socio único de A, que cotizará en un mercado regulado o en un sistema de negociación multilateral en Holanda, se requiere que tenga similar objeto social al correspondiente a una SOCIMI y que esté sometida a un régimen similar en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de dividendos, resultando irrelevante el régimen de tributación efectiva al que se vea sometido dicha sociedad en Holanda.
3. El cumplimiento de los requisitos exigidos a las SOCIMI no cotizadas en términos de titularidad íntegra de su capital en manos de SOCIMI o entidades no residentes asimiladas y en términos de no participación en el capital de otras entidades, se exige necesariamente en la fecha en que la entidad filial no cotizada (la sociedad A) opte por la aplicación del régimen fiscal especial. Aunque la L 11/2009 disp.trans.1ª permite la opción por este régimen, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos, siempre que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por su aplicación, debe entenderse que la L 11/2009 art.2 establece elementos esenciales configuradores del régimen, que no pueden encontrarse excepcionados por el plazo de 2 años a que hace referencia la citada disposición transitoria.
Por tanto, la sociedad A no podrá optar por la aplicación del régimen fiscal especial si ostenta participaciones en otras entidades en la fecha en que ejercite dicha opción, dado que la organización societaria de la actividad inmobiliaria constituye un requisito sine qua non para la aplicación del régimen fiscal especial. No obstante, en caso de incumplimiento del requisito de la no participación en el capital de otras entidades, si se repone la causa que determinó el incumplimiento en el ejercicio siguiente, esto es, la entidad A deja de tener la participación en la entidad X, no se perderá la aplicación del régimen fiscal especial, al haberse subsanado el incumplimiento que determinaría la inaplicación del régimen (L 11/2009 art.13).
4. Dado que la L 11/2009 art.3.3 exige que los bienes inmuebles permanezcan arrendados durante, al menos tres años, sumándose el tiempo en que hayan estado ofrecidos en arrendamiento con un máximo de un año, debe entenderse que dicho arrendamiento puede ser total o parcial, sin que pueda considerarse que la falta de arrendamiento puntual de un local dentro del centro comercial suponga el incumplimiento de este requisito. Tampoco tiene incidencia en el cómputo del plazo de permanencia el hecho de que determinadas zonas comunes (zonas de acceso o plazas de parking) no sean objeto de arrendamiento individualizado.
5. Si la sociedad A opta por la aplicación del régimen fiscal especial antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo (es decir, con anterioridad a 1-1-2014 dado que su ejercicio social se extiende desde el 1 de abril al 31 de marzo), el referido régimen resultará aplicable durante el período 2013-2014, aun cuando determinados requisitos legalmente establecidos puedan cumplirse con posterioridad, en el plazo de dos años a contar desde la fecha del ejercicio de la opción, y ello con independencia de que sus accionistas sean o no residentes en España. Respecto al cumplimiento de determinados requisitos con posterioridad:
a) La modificación estatutaria por parte de la sociedad K para adaptar su objeto social y su política de distribución de dividendos al régimen de SOCIMI debe llevarse a cabo con anterioridad al ejercicio de la opción por parte de la sociedad A del régimen fiscal especial de SOCIMI, por cuanto tales requisitos, previstos en la L 11/2009 art.2.1.b deben considerarse como requisitos esenciales, por lo que deben cumplirse en la fecha del ejercicio de la opción por el mencionado régimen fiscal especial.
b) La negociación de las participaciones de la sociedad K en un mercado regulado o en un sistema de negociación multilateral en Holanda puede ser cumplido durante el período transitorio de dos años, a contar desde la fecha de ejercicio de la opción por el mencionado régimen fiscal especial.
c) La distribución de dividendos por parte de la sociedad A debe realizarse desde el primer período impositivo en que resulte de aplicación el régimen fiscal especial de SOCIMI; en este caso, desde el propio período 2013/2014, con arreglo a lo estatutariamente establecido.
6. Las obligaciones de información previstas en la L 11/2009 art.11 deben considerarse como un elemento esencial en la configuración del régimen fiscal especial cuyo incumplimiento determina, específicamente, la pérdida del mismo (L 11/2009 art.13.b), por lo que tales obligaciones de información deben cumplirse en el primer ejercicio de aplicación del régimen (en este caso, 2013/2014).
7. En relación a la aplicación del gravamen especial del 19% en sede de la SOCIMI, atendiendo a una interpretación razonable y sistemática de la L 11/2009 art.9.2 y 3, cabe afirmar que la sociedad A no quedará, en principio, sometida al gravamen especial del 19% en relación con aquellos accionistas que sean titulares de participaciones no significativas (inferiores al 5%) en el capital de K, y ello con independencia de la tributación, a nivel de los socios, de los correspondientes dividendos o participaciones en beneficios. Tampoco quedará la sociedad A sometida al gravamen del 19% respecto de los dividendos o participaciones en beneficios que, indirectamente, correspondan a aquellos socios de K con participaciones significativas (iguales o superiores al 5%) y cuya tributación sea, al menos, del 10%. No obstante, la no sujeción de la entidad al gravamen especial queda condicionada a que los referidos dividendos tributen al tipo de gravamen de, al menos, el 10%, cuando sean objeto de distribución a los socios a través de la entidad K. El gravamen del 19% únicamente se devengará en sede de A respecto de los dividendos o participaciones en beneficios que indirectamente correspondan a aquellos socios de K con participaciones iguales o superiores al 5% y cuya tributación resulte inferior al 10%.

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