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Viviendas de uso turístico en el País Vasco

Con efectos desde 27-7-2018, se regula en Euskadi el sector de las viviendas y las habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, que pasan a considerarse «empresas turísticas de alojamiento», En este sentido:
– es vivienda para uso turístico la que se ofrezca, comercialice o ceda temporalmente, en su totalidad, como alojamiento por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad; y
– es alojamiento en habitación de vivienda particular para uso turístico el que se ofrezca, comercialice o ceda por habitaciones, de forma temporal, por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
Incluidas en ambos casos, las viviendas independientes en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal, así como las de carácter unifamiliar, aisladas o pareadas, y otras edificaciones residenciales análogas y siempre que las cesiones de vivienda o de habitación no se localicen en el medio rural (núcleos rurales o suelo no urbanizable) y no estén sometidas a la legislación de arrendamientos urbanos:
– salvo prueba en contrario, se presume que la cesión de las viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico no se encuentra sometida a la legislación sobre arrendamientos urbanos, siendo por tanto de aplicación lo dispuesto en el D País Vasco 101/2018; y
– cuando medie comercialización o promoción de la cesión a través de canales de oferta turística (D País Vasco 101/2018 art.2.3), el alojamiento se sujeta imperativamente a lo dispuesto en la norma que se aprueba.
Asimismo, se presume que la actividad de alojamiento es habitual cuando concurra una de las siguientes condiciones:
– que se realice publicidad o comercialización de las viviendas a través de un canal de oferta turística; o
– que se facilite alojamiento por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, dos o más veces dentro del mismo año.
Por otro lado, con la finalidad de proteger los distintos intereses afectados, la norma:
• Regula la protección de los usuarios, en situación de especial vulnerabilidad, dadas las características del servicio. En este sentido, respetando los principios de necesidad y proporcionalidad y sin que conlleven restricciones injustificadas de entrada al mercado, se establecen los siguientes requisitos:
– los concretos que han de cumplir las viviendas en cuanto a sus características edificatorias, capacidad máxima y condiciones de inmediata disponibilidad para el alojamiento (suministros, muebles, ajuar doméstico, etc.);
– los relativos al seguro de responsabilidad civil y en materia de seguridad ciudadana;
– la exhibición de un distintivo identificativo del alojamiento en el inmueble y la identificación con el número de inscripción registral en todo acto de promoción, comercialización o facilitación del alojamiento en viviendas o habitaciones;
– los que permiten su disfrute en condiciones de seguridad física (botiquín, extintor, etc); y
– los que contribuyen a la seguridad jurídica en las relaciones entre las partes como el contenido de la información que ha de facilitarse a los usuarios sobre las condiciones de la oferta, el precio de los servicios y la posibilidad de formular denuncias, quejas y reclamaciones, que ha de incluir el facilitarles las oportunas hojas de reclamaciones.
• Además de las medidas tendentes a su protección, se establecen también las obligaciones de los usuarios de estos alojamientos turísticos:
– respeto de las normas de uso o de régimen interior y las reglas habituales de convivencia establecidas en el inmueble, en concreto, respecto a la higiene, educación, convivencia social, vestimenta y respeto a las personas y costumbres del lugar y especialmente, el derecho al descanso de los vecinos y las vecinas; y
– uso adecuado de la vivienda, cuidando con diligencia las instalaciones y los equipamientos que se pongan a su disposición, estando expresamente prohibido realizar en la vivienda actividades distintas a las derivadas del alojamiento meramente turístico.
El titular de la actividad puede negarse a continuar prestando el servicio de alojamiento cuando alguna de las personas usuarias incumpla manifiestamente las normas de convivencia o cualquier normativa de aplicación.
• Se protege asimismo a las comunidades de propietarios en las que habitualmente se desarrolla el alojamiento turístico:
– se da a las comunidades de propietarios la posibilidad de prohibir la actividad alojativa, de acuerdo con la LPH; y
– se contempla expresamente la obligación de las personas que utilicen esos alojamientos de respetar las normas de convivencia vecinal, siendo dicha obligación uno de los contenidos de la información que necesariamente ha de suministrarles el titular de la actividad.
• En materia de urbanismo y medioambiente, respetando plenamente el principio de autonomía municipal, se establece un sistema de emisión de informes preceptivos y vinculantes por los ayuntamientos, de forma que las viviendas para uso turístico han de cumplir los requisitos de los instrumentos de planeamiento municipales, con los que pueden hacer frente a situación producida por este tipo de actividad en el término municipal, así como los requisitos de edificación y medioambientales, cuya aplicación concreta corresponde igualmente a la Administración municipal.
• Se desarrolla un régimen de intervención administrativa, que:
– requiere la presentación de una declaración responsable de inicio de la actividad;
– establece quién puede ser titular de la misma;
– regula el modo en que ha de efectuarse la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi;
– determina el procedimiento de comprobación del cumplimiento de los requisitos de la actividad, que prevé la solicitud a los ayuntamientos de un informe relativo a las cuestiones de competencia municipal, la disponibilidad de la documentación justificativa por parte de los interesados, y el procedimiento a seguir en caso de constatarse inexactitud, falsedad u omisión en los datos o informaciones incluidos en la declaración responsable o en caso de que no se presente la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos; y
– regula la modificación y cese en la actividad.
• Se establece un régimen sancionador, que con remisión a las sanciones incluidas en la Ley de Turismo (L País Vasco 13/2016), prevé la sanción de apercibimiento para infracciones leves.
• Se articula por último un régimen transitorio, con el que se otorga un plazo de 6 meses de adaptación a quienes, siendo titulares de viviendas o habitaciones a día 27-7-2018, hubieran presentado declaración responsable y estuvieran inscritos en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

NOTA
El D País Vasco 101/2018 anexo I y II aprueban, respectivamente los modelos que han de utilizarse y los distintivos que se colocarán en los inmuebles.

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