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Suelo litoral y suelo común del litoral. C. Valenciana


Suelo litoral

En el suelo litoral, regulado por el plan de ordenación del litoral, se incluyen los ámbitos territoriales homogéneos del mismo que se delimitan por razón de sus valores ambientales, territoriales, paisajísticos, culturales, educativos y de protección frente a riesgos naturales e inducidos y del cambio climático. Se dividen las siguientes categorías :

Suelos litorales de protección ambiental
• Suelos de la infraestructura verde del litoral que se sitúen en el ámbito de este plan y se adapten a LUVA art.5.2. a), b), c), d) y g).
• Se rigen por su legislación y sus instrumentos de ordenación y gestión específicos.
• Su zonificación y régimen de usos vienen establecidos por la normativa ambiental y los instrumentos de planificación y gestión ambiental.
• Si el ámbito coincide con suelos de protección del litoral se mantienen en situación básica rural preservándolos del proceso urbanizador.
Suelos litorales regulados por otros planes de acción territorial
• Suelos situados en el ámbito de este plan y regulados por otros planes de acción territorial integrados o que efectúen un tratamiento integrado de la infraestructura verde.
• Se rigen por lo establecido en el plan de acción territorial que lo regule, salvo en los ámbitos definidos como suelo no urbanizable de protección litoral que quedan regulados por lo dispuesto en el plan.
• Los planes de acción territorial de carácter sectorial que analicen riesgos del territorio u otras variables ambientales son de aplicación conforme a su normativa y ámbito. Sin embargo, destacan las siguientes excepciones: – los suelos de la zona 18 Horta Nord Meliana situados al este de la autovía V-21 se rigen por este plan, y los situados al oeste han de someterse a las determinaciones del plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de Valencia u otro de naturaleza similar;
– los suelos de la zona 19 Horta Nord Alboraia en su totalidad han de someterse al régimen que se establezca en el mencionado plan de la Huerta de Valencia.

Suelos no urbanizables de protección litoral (suelo tipo 1)
• Suelos de mayores valores ambientales, territoriales, paisajísticos, culturales, educativos y de protección frente a riesgos, situados en el ámbito de este plan y delimitados en los planos de ordenación, que no hayan sido incluidos en la categoría de suelos litorales de protección ambiental.
• Son suelos en situación básica de suelo rural, con independencia de su clasificación urbanística, si no tienen un programa de actuación aprobado o, en caso contrario, si han transcurrido los plazos establecidos para su ejecución por causas no imputables a la administración.
• Su localización es en los primeros 500 m desde el límite interior de la ribera del mar, pudiendo extenderse hacia el interior a través de conectores ecológicos tales como cauces fluviales, vías pecuarias o suelos en general que garanticen la conectividad con espacios naturales protegidos, pudiendo ajustarse a límites reconocibles que tengan un elevado potencial de visualización.
Suelos no urbanizables de refuerzo del litoral (suelo tipo 2)
• Suelos incluidos en el ámbito de este plan, que presentan valores ambientales, territoriales, paisajísticos, culturales, educativos y de protección frente a riesgos, cuya vocación territorial es reforzar la protección y amortiguación de impactos sobre los suelos no urbanizables de protección litoral y ambiental, garantizando su continuidad ecológica, funcional y visual.
• Son suelos en situación básica de suelo rural, con independencia de su clasificación urbanística, siempre que no tengan un programa de actuación aprobado o, en el caso de tenerlo, hayan transcurrido los plazos establecidos para su ejecución por causas no imputables a la administración.
• Su localización es entre la franja de 500 m y la de 1000 m medidos desde el límite interior de la ribera del mar, pudiendo ajustarse a límites reconocibles que tengan un elevado potencia de visualización.
Corredores ecológicos y funcionales
• Suelos que, con independencia de su clasificación urbanística, deben ser concretados y ordenados por el planeamiento territorial y urbanístico para garantizar la conectividad ecológica y funcional de estos suelos con el interior del territorio.
• En general permanecen en la situación básica de suelo rural y sólo se permiten usos y actividades que no menoscaben su funcionalidad como elementos de conexión ecológica y funcional.
• Los conectores fluviales han de tener una amplitud mínima de 20 m en suelos en situación básica de urbanizados, que puede aumentar hasta 50 m en el suelo en situación básica de suelo rural, medidos desde la ribera del cauce, en ambos márgenes del mismo.
• La regulación de usos en los ámbitos de conexión han de regirse por lo establecido en el planeamiento municipal.

En las categorías de suelo no urbanizable de protección litoral y de refuerzo del litoral han de establecerse las medidas necesarias para la protección de sus valores ambientales, territoriales, paisajísticos, culturales, educativos y de protección frente a riesgos.
a) Suelos no urbanizables de protección litoral. Presentan las siguientes notas:
1. Permanecen en situación básica de suelo rural, pudiendo formar parte de la red primaria de zonas verdes de acuerdo con las determinaciones del planeamiento municipal, siempre y cuando se garantice su funcionalidad como infraestructura verde.
2. Con carácter general, se permiten nuevos usos mineros siempre que estén previstos en un instrumento de ordenación y gestión ambiental; en caso contrario, quedan prohibidos, al igual que los movimientos de tierra que alteren el perfil del terreno excepto los que sean necesarios para la actividad agrícola, la mejora ambiental o la funcionalidad de las infraestructuras.
3. Se prohíben nuevas edificaciones, salvo las necesarias para implantar los siguientes usos:
– los destinados a la conservación y mantenimiento de los valores que justifican su conservación activa;
– las actividades recreativas, culturales, educativas o deportivas, siempre y cuando su funcionalidad requiera necesariamente su implantación en la franja costera;
– las dotaciones públicas e infraestructuras que tengan que situarse necesariamente en este espacio (excepcionalmente se admiten las zonas de acampada pública con un elevado grado de naturalización que se ubiquen fuera de la franja de 200 m medidos en proyección horizontal desde el límite interior de la ribera del mar tierra adentro). Sus servicios han de implantarse sobre edificaciones preexistentes y, en caso de no existir, la nueva edificación no puede superar los 200 m2 de superficie en una sola planta;
– las instalaciones estacionales de cultivo bajo plástico no superiores a 1 m de altura y los invernaderos, precisando éstos una parcela con una superficie mínima de 2.000 m2 y una ocupación máxima del 40% de la misma; y
– los usos agrarios y las casas de aperos de menos de 25 m2 vinculadas a la explotación agraria, con una superficie mínima de 5.000 m2, pudiendo estar formada por diferentes parcelas catastrales o registrales discontinuas. La vinculación se hace constar en el Registro de la Propiedad y se permite la venta directa de sus productos en la explotación, siempre y cuando no implique nueva construcción.
4. Las nuevas edificaciones no pueden situarse en pendientes de terreno superiores al 25%.
5. Se permite la rehabilitación y adecuación de los edificios existentes a 12-5-2018, fecha de la entrada en vigor de este plan, para la implantación de los usos anteriores, para su uso como viviendas, restauración, alojamientos turísticos, uso educativo, comercial con menos de 100 m2 de superficie de venta, así como cualquier otra actividad de interés público vinculada al uso y disfrute del litoral, y se justifique la imposibilidad de implantarlos en otra categoría de suelo litoral menos restrictiva en cuanto al régimen de protección. En las edificaciones catalogadas se permiten ampliaciones de hasta el 20% de su superficie. En su caso, es necesario que las edificaciones existentes estén legalmente implantadas o se sometan al proceso de minimización de impactos ambientales en los términos establecidos en LUVA.
6. Todos los proyectos de rehabilitación y nueva implantación de construcciones e instalaciones en esta categoría de suelo deben justificar su adecuación a las afecciones ambientales y territoriales y elaborar estudio de integración paisajística.
7. El planeamiento urbanístico ha de definir los elementos de comunicación peatonal y ciclista en los que se materialice la conectividad funcional que han de cumplir estos espacios, con una anchura mínima de 3 m, salvo que se justifique la imposibilidad de cumplir esta condición.
b) Suelos no urbanizables de refuerzo del litoral. Presentan las siguientes notas:
1. Los suelos deben permanecer en situación básica de suelo rural y formar parte de la red primaria de zonas verdes de acuerdo con las determinaciones del planeamiento municipal, siempre y cuando se garantice su funcionalidad como infraestructura verde.
2. Con carácter general se permiten nuevos usos mineros siempre que estén previstos en un instrumento de ordenación y gestión ambiental. En caso contrario, quedan prohibidos, al igual que los movimientos de tierra que alteren el perfil del terreno excepto los necesarios para la actividad agrícola, la mejora ambiental o la funcionalidad de las infraestructuras.
3. Los suelos han de permanecer en la situación básica de suelo rural y, además de los usos y actividades permitidos en la categoría de suelo anterior, se pueden autorizar:
– dotaciones públicas, infraestructuras, usos deportivos y recreativos al aire libre;
– usos hoteleros y asistenciales, siempre que la ocupación de la edificación no supere el 10% de la parcela, con una altura máxima de dos plantas, pudiendo ocupar hasta un 25% de la parcela con usos complementarios a la actividad que no conlleven obras sobre rasantes. El resto de la parcela debe mantenerse con sus características naturales propias o en cultivo; y en ningún caso se pueden reconvertir a usos residenciales, debiendo ser demolidas, a cargo de la persona interesada, en caso de permanecer 5 años sin actividad de forma injustificada;
– campamentos de turismo o asimilado que se encuadren en la especialidad de camping ecológico, tengan una superficie máxima de 20.000 m2, las instalaciones permanentes sólo se autoricen para la implantación de elementos comunes (nunca alojamientos) y la estancia máxima de permanencia de personas y de elementos de residencia móvil como caravanas o asimilados sea de 3 meses;
– estaciones de suministro de carburantes, vinculadas a las vías de comunicación; y
– usos agrarios.
4. Las nuevas edificaciones no pueden situarse en pendientes de terreno superiores al 25%.
5. La implantación de cualquier uso debe garantizar que no se alteren las condiciones paisajísticas y funcionales del ámbito, considerando su magnitud, efectos acumulativos, grado de sellado de suelo y visibilidad e integración en la morfología del territorio y el paisaje.
6. Todos los proyectos de rehabilitación y nueva implantación de construcciones e instalaciones deben justificar su adecuación a las afecciones ambientales y territoriales y elaborar estudio de integración paisajística.
7. El planeamiento territorial y urbanístico ha de definir los elementos de comunicación peatonal y ciclista en los que se materialice la conectividad funcional que han de cumplir estos espacios, debiendo tener una anchura mínima de 3 m, salvo que se justifique la imposibilidad de cumplir esta condición.

Suelo común del litoral

En él se incluyen los suelos en situación básica rural en la franja de 1.000 m medidos desde el límite interior de la ribera del mar tierra adentro y que no han sido incluidos en ninguna de las categorías expuestas arriba, y no tengan un programa de actuación aprobado o, en el caso de tenerlo, hayan transcurrido los plazos establecidos para su ejecución por causas no imputables a la administración.
Como suelo en situación básica de suelo rural, se encuentran también todos los suelos que se encuentren por debajo de 1 m del nivel del mar; si bien, en el caso de que tengan la condición de suelo urbanizable sin programa aprobado a 12-5-2018, pueden desclasificarse, formar parte de la red primaria de zonas verdes o modificar su ordenación para adaptarse al futuro Plan de adaptación de la costa al cambio climático.
Su régimen jurídico es el previsto en LUVA y en el planeamiento urbanístico municipal, con las siguientes particularidades:
a) Antes de clasificar nuevos suelos ha de priorizarse la culminación de los desarrollos existentes, las actuaciones de rehabilitación y renovación urbana frente a las nuevas ocupaciones del territorio.
b) No se pueden clasificar nuevos suelos como urbanizables o urbanos hasta que se haya consolidado por la edificación el 70% de los suelos urbanos y urbanizables existentes en la franja que configura el suelo común del litoral, pudiendo eximirse esta condición cu ando se trate de ampliaciones de suelo para usos productivos no industriales o dotaciones públicas.
El índice de edificabilidad bruta de los nuevos sectores no puede ser superior al índice de edificabilidad bruta promedio de las zonas ya consolidadas en la franja de 500 m, medidos desde el límite interior de la ribera del mar, en el término municipal.
c) Han de priorizarse los desarrollos contiguos a los tejidos urbanos existentes que sean colindantes al menos en un 35% de su perímetro con suelos urbanos o urbanizables con ordenación pormenorizada.
d) Salvo en suelos clasificados como urbanos a 12-5-2018, no se puede urbanizar ni edificar en pendientes de terreno superiores al 25%, con la excepción de sectores con tipología de viviendas aisladas, en las que ha de permitirse una pendiente de hasta el 30%.
Las pautas de urbanización y edificación han de sujetarse a la Estrategia territorial de la Comunidad Valenciana directrices 145 y 146.
e) Con carácter preferente:
– los espacios libres de edificación y las zonas verdes urbanas han de situarse colindantes con el dominio público marítimo terrestre e hidráulico y facilitar el acceso al litoral; y
– las masas arboladas y los espacios naturales de interés existentes dentro de un sector deben incorporarse al sistema de zonas verdes.
f) Todos los instrumentos de planeamiento y declaraciones de interés comunitario en esta categoría de suelo deben elaborar estudio de integración paisajística informado por el órgano competente.
En este suelo no se permiten:
– declaraciones de interés comunitario para usos y actividades de naturaleza industrial, ni de estacionamiento de maquinaria y vehículos;
– nuevos sectores de usos industriales excepto los vinculados a los usos portuarios y logísticos.

Ocupación del suelo

Con relación a la ocupación de suelo para actividades económicas hay que estar a lo dispuesto en la Estrategia territorial de la Comunidad Valenciana, pudiéndose aplicar un factor de flexibilidad del índice de ocupación de suelo para actividades económicas de hasta el 100%, siempre que se justifique la necesidad de mayor superficie para la implantación de usos hoteleros en la franja del término municipal incluida en el ámbito del presente plan. Excepcionalmente y para fomentar el modelo urbano compacto, se puede admitir un porcentaje de uso residencial que en ningún caso puede superar el 25%.
El porcentaje anterior puede concretarse caso por caso en función de la evaluación de las características ambientales y territoriales del ámbito de actuación, de las alternativas que comporten un menor sellado de suelo y de la adaptación del planeamiento municipal a la estrategia territorial de la Comunidad Valenciana.

NOTA
Los suelos con programa de actuación aprobado incluidos en el ámbito del presente plan, e identificados en los planos de ordenación, deben ejecutar y finalizar las obras de urbanización en los plazos y condiciones establecidos en la legislación vigente en el momento de la aprobación del programa. En ningún caso, el inicio de las obras de urbanización puede superar los 5 años desde la aprobación del plan y su finalización y recepción de las obras de urbanización y dotaciones públicas 5 años más.
Transcurridos los plazos indicados sin haberse cumplido las obligaciones anteriores, el suelo queda sujeto al régimen establecido en este plan.
En los programas de actuación aprobados que se ejecuten se pueden introducir las siguientes modificaciones:
– forma de gestión y agente urbanizador;
– ordenación pormenorizada del planeamiento que ejecute;
– cambios que resulten necesarios como consecuencia de informes sectoriales preceptivos y vinculantes o por modificaciones de la legislación vigente.
Si los programas anteriores tuvieran la ejecución paralizada por causas imputables a la administración o sus concesionarios, los plazos de ejecución comienzan a computarse cuando sea posible su ejecución.
A los expedientes de declaración de interés comunitario relativos a actividades terciarias o de servicios que hayan iniciado su información pública antes de 16-11-2016 y se sitúen en los ámbitos estricto y ampliado del presente plan, no se le aplican las determinaciones de este plan.
Cualquier actividad extractiva legalmente establecida y en funcionamiento a 12-5-2018 puede continuar desarrollándose conforme a su plan de explotación y a la licencia concedida. Durante el desarrollo de la actividad debe llevarse a cabo el cumplimiento del proyecto de restauración.

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