La gestión urbanística es el conjunto de procedimientos establecidos para la distribución equitativa de beneficios y cargas y para la transformación del uso del suelo, en ejecución del planeamiento urbanístico.
Comprende tanto las actuaciones urbanísticas que pueden llevarse a cabo sobre el suelo y, en su caso, sobre la edificación, como los sistemas que pueden adoptarse para la ejecución de las actuaciones urbanísticas.
Las actuaciones urbanísticas pueden ser:
| Actuaciones | Ámbito de ejecución | |
| Según el tipo de suelo | ||
| Actuaciones aisladas | Ejecución de forma asistemática, sobre suelo urbano consolidado, a través del sistema de urbanización de obras ordinarias | Si la ordenación lo requiere, es necesaria la previa normalización de fincas |
| Actuaciones integradas o de transformación urbanística | Ejecución a consecuencia del desarrollo sistemático del planeamiento | Requiere la delimitación de una unidad de ejecución y afecta a áreas de desarrollo de suelo clasificado por el planeamiento como urbano no consolidado o suelo urbanizable delimitado |
| Actuaciones urbanísticas para la obtención de sistemas generales | Se ejecutan de acuerdo con lo previsto específicamente en la ley | |
| Actuaciones en suelo no urbanizable | Aisladamente o en el marco del correspondiente plan especial | |
| Según el objeto | ||
| Actuaciones de urbanización | Suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado, para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística | |
| Actuaciones de rehabilitación urbana | Incluyen las de rehabilitación edificatoria, las de regeneración y las de renovación urbana | |
| Actuaciones de intervención en suelos consolidados total o parcialmente por la edificación que no tengan la naturaleza de actuación de rehabilitación urbana | ||
Todas las actuaciones dan lugar a la realización de cesiones de suelo para dotaciones locales o a la cesión del aprovechamiento que corresponde al municipio por participación en las plusvalías producidas por incrementos de edificabilidad, densidad o cambio de uso que suponga aumento del aprovechamiento objetivo, sin perjuicio de lo que se establece para las actuaciones de rehabilitación urbana.
La ejecución del planeamiento mediante actuaciones aisladas requiere la obtención de la correspondiente licencia así como, si procede, la aprobación de la normalización de fincas o del proyecto de obras ordinarias.
Asimismo la ejecución del planeamiento mediante actuaciones integradas requiere la aprobación del instrumento de planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada, así como la delimitación de la unidad de ejecución. Posterior o simultáneamente ha de tramitarse tanto el instrumento técnico jurídico de distribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento y el proyecto de urbanización.
Elección del sistema de actuación
Al aprobarse el planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada, o, en su caso, con la delimitación de la unidad de ejecución, la Administración ha de establecer el sistema de gestión urbanística que considere más adecuado a las características de la actuación y los intereses públicos.
Si el planeamiento general lo permite, la Administración debe tener en cuenta el sistema o sistemas de actuación que puedan proponerse por los particulares en el proyecto de planeamiento de desarrollo de iniciativa privada. Para que la propuesta del sistema de compensación vincule a la Administración respecto a una unidad de ejecución, el proyecto de planeamiento debe suscribirse por propietarios que sumen más de la mitad de la superficie de esa unidad y garantizar que el desarrollo de las obras se adecúe a las necesidades de crecimiento y forma de la ciudad.
El sistema de actuación se puede sustituir de forma justificada, de oficio o a instancia de parte y conforme al procedimiento de aprobación de los estudios de detalle. En todo caso, se considera justificado el cambio del sistema por el transcurso de los plazos fijados por el planeamiento para el desarrollo del correspondiente sector o unidad de ejecución.
Las actuaciones integradas pueden tener por finalidad:
a) La ejecución de obras de urbanización.
b) La ejecución de actuaciones de rehabilitación urbana.
c) La intervención en suelos consolidados total o parcialmente por la edificación que no tengan la naturaleza de actuación de rehabilitación urbana.
d) El reajuste de la proporción de las dotaciones públicas existentes, por aumentos de la edificabilidad o densidad preexistente, o atribución de nuevos usos, cuando conlleven la definición de una unidad de ejecución conforme a las determinaciones de esta Ley.
Las actuaciones integradas se ejecutan en el ámbito de una o varias unidades de ejecución completas, mediante el sistema de gestión que corresponda a la unidad o sector en el que se integre y a través de los correspondientes instrumentos de gestión urbanística que permitan efectuar la urbanización y, en su caso, la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad.
Corresponde a la Administración establecer el sistema o forma de gestión que podrá ser de gestión directa, mediante expropiación o cooperación, o de gestión indirecta, mediante compensación o adjudicación a urbanizador.
En los supuestos de gestión directa o indirecta, los instrumentos de gestión urbanística pueden tramitarse simultánea o posteriormente al planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada y prevea actuaciones integradas. En caso de tramitación simultánea, la aprobación definitiva de los instrumentos de gestión estará condicionada a la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento correspondiente.
Deber de recepción y conservación de las obras de urbanización
La recepción de las obras de urbanización corresponde al municipio, de oficio o a instancia del urbanizador o del responsable de su conservación y entrega. Desde la recepción de las obras de urbanización corresponderá el deber de conservación al municipio o, en su caso, a la entidad urbanística de conservación que se hubiese constituido al efecto.
El procedimiento de recepción y plazo de garantía de las obras de urbanización serán los establecidos en la normativa de contratación del sector público tanto en los supuestos de gestión directa como en los de gestión indirecta, sin que, en cualquier caso, el plazo de garantía pueda ser inferior a 5 años.
Las obras de urbanización de unidades funcionales, una vez correctamente finalizadas de conformidad con los proyectos de urbanización aprobados y puestas a disposición de la Administración, se entienden recibidas cuando hayan transcurrido tres meses desde la presentación de la correspondiente acta de comprobación de las obras y la documentación necesaria para su conservación a la Administración sin que ésta se haya pronunciado al respecto.
Aprovechamiento urbanístico
La definición de edificabilidad bruta, aprovechamiento objetivo, subjetivo y preexistente es suprimida en la nueva regulación.
El aprovechamiento medio, el resultante de calcular el promedio de los aprovechamientos urbanísticos objetivos establecidos por el planeamiento en un determinado ámbito territorial para hacer posible la ejecución del planeamiento mediante la distribución equitativa entre los propietarios de los aprovechamientos subjetivos y las cargas generadas por el desarrollo urbano, así como, en su caso, la participación directa de la comunidad en las plusvalías urbanísticas.
Para el cálculo se siguen las siguientes reglas:
a) incluir, en la superficie de la unidad de ejecución o sector, los terrenos destinados a sistemas generales incluidos en los mismos y aquellos terrenos o aprovechamientos que, aun hallándose en otra clase de suelo, sean adscritos a ellos por el planeamiento para su obtención;
b) no se incluyen, en el cómputo de los aprovechamientos objetivos del ámbito correspondiente, los aprovechamientos asignados a los terrenos destinados a equipamientos públicos.
El plan general de ordenación urbana debe establecer justificadamente un sistema de coeficientes de homogeneización de usos y tipologías edificatorias, en atención a sus respectivos valores de repercusión de suelo urbanizado determinados sobre la base de un estudio de mercado (uso característico es el de mayor edificabilidad de los existentes en la unidad de ejecución o sector considerados).
El aprovechamiento se debe ajustar al siguiente cuadro:
| Suelo | Aprovechamiento subjetivo | |
| Urbano | Urbano consolidado | El objetivo establecido en el planeamiento |
| Operaciones aisladas de rehabilitación (conservando la edificación y sin que éste fuera de ordenación) | Si la edificación materializada históricamente supera el aprovechamiento objetivo señalado por unidad de superficie en el planeamiento, se toma tal edificabilidad como referencia | |
| Urbano no consolidado | El resultante de aplicar a la propiedad el 90% del aprovechamiento medio de la unidad de ejecución o, en su caso, del sector. El 10% restante corresponde en todo caso a la Administración | |
| Actuaciones de dotación | El planeamiento debe concretar la cuota media de cesión dotacional correspondiente a cada zona de ordenación urbana donde se integra la parcela, dividiendo la superficie de suelo de reserva dotacional establecida en la zona de ordenación por el incremento total de aprovechamiento objetivo establecido por el plan general determinado en metros cuadrados construidos, atribuido a las diferentes parcelas integradas en la zona de ordenación | |
| La parte de suelo dotacional que cada parcela edificable debe aportar al dominio público se determina multiplicando la cuota media anterior por el incremento de edificabilidad atribuido a dicha parcela | ||
| La cesión de aprovechamiento que corresponde al municipio por participación en las plusvalías es el 10% del incremento de aprovechamiento objetivo atribuido a la parcela | ||
| En las parcelas edificables el aprovechamiento se determina restando de su aprovechamiento objetivo la cantidad obtenida de la cesión que corresponde por la participación en las plusvalías y previo levantamiento de la carga dotacional que debe aportarse al dominio público mediante reparcelación continua | ||
| Todas las cesiones se pueden sustituir por compensaciones económicas determinadas, sobre la base de un estudio de mercado y un informe de los servicios técnicos municipales o comarcales que defina el valor de repercusión del uso atribuido por el planeamiento a la parcela edificable, calculadas según la normativa estatal de valoraciones aplicable al suelo urbanizado. El índice de edificabilidad es el que sea superior resultando ya de dividir el incremento de edificabilidad total atribuido a la zona de ordenación entre la superficie total de las parcelas que reciben aprovechamiento adicional que se encuentran integradas en la misma, ya de la media ponderada de la edificabilidad preexistente en la zona | ||
| Urbanizable | Urbanizable delimitado | El resultante de aplicar a la superficie aportada el 90% del aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado (*). El 10% corresponde a la Administración. |
| Urbanizable no delimitado | El resultante de aplicar a la superficie aportada el 90% del aprovechamiento medio del sector (*). El 10% restante corresponde a la Administración | |
Especialidades para suelo urbano
Las compensaciones económicas se ingresan en el patrimonio municipal de suelo, debiendo destinarse la correspondiente a la aportación al dominio público a la obtención del suelo de las reservas dotacionales previstas en la zona, y la correspondiente a la cesión de aprovechamiento del municipio por la participación en las plusvalías a la obtención de suelo para vivienda protegida.
Los planes generales pueden modificar el aprovechamiento subjetivo en suelo urbano no consolidado conforme a las siguientes reglas:
a) Cuando se trate de áreas sujetas a actuaciones de rehabilitación a través del programa de rehabilitación urbana y en las condiciones establecidas en la normativa básica estatal, en esta Ley y en la normativa que la desarrolle, pueden, de forma motivada, plantear la disminución de la cesión de aprovechamiento a favor del municipio, establecer la localización de la cesión en otra zona del municipio generando una unidad discontinúa para efectuar intervenciones de rehabilitación, o computar por tal concepto la entrega de terrenos clasificados como suelo urbano consolidado o construcciones situadas en dicha clase de suelo, pudiendo valorarse por tal concepto su coste de rehabilitación.
b) Se puede reducir la cesión de aprovechamiento al municipio, o excepcionalmente eliminar en el marco establecido por la legislación básica estatal, incluyendo un estudio económico-financiero y de forma específicamente motivada, en aquellos ámbitos en los que el aprovechamiento objetivo de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior al medio en los restantes del suelo urbano no consolidado.
c) Cuando el aprovechamiento objetivo de las parcelas resultantes sea sensiblemente superior al medio en los restantes del suelo urbano no consolidado se puede incrementar excepcionalmente y de forma específicamente motivada, incluyendo un estudio económico-financiero, el porcentaje de aprovechamiento correspondiente al municipio hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento del aprovechamiento medio de referencia.
NOTA
(*) El plan general puede incrementar excepcionalmente y de forma específicamente motivada , incluyendo un estudio económico-financiero, el porcentaje de aprovechamiento correspondiente al municipio hasta alcanzar un máximo del 20% del aprovechamiento medio de referencia en aquellos sectores en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente superior al medio en los restantes del suelo urbanizable. No se puede reducir el porcentaje de aprovechamiento correspondiente al municipio en ningún caso.
Todo lo establecido para la ejecución del planeamiento mediante actuaciones integradas no se aplica en los ámbitos en los que se hayan aprobado inicialmente instrumentos de gestión o se haya otorgado licencia condicionada a la simultánea ejecución de la urbanización. En este caso se aplica la legislación vigente en el momento de su aprobación inicial.
Comentarios: 0 comentarios