Actividad urbanística. Baleares

La actividad urbanística se configura como una función pública que diseña el modelo territorial local y determina las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su destino.
Tiene por objeto la regulación de la ordenación, transformación, conservación y control del uso del suelo, subsuelo y del vuelo; la urbanización y edificación, teniendo en cuenta las consecuencias para el entorno y la regulación del uso, conservación y rehabilitación de las obras, edificios e instalaciones.
La actividad urbanística debe ejecutarse en el marco y dentro de los límites que fijen las leyes y los instrumentos de ordenación territorial, garantizando el desarrollo urbanístico sostenible y, en armonía con los objetivos de los programas y las políticas sectoriales. Su objeto es mejorar la calidad de vida de los ciudadanos y un desarrollo sostenible mediante la utilización racional, responsable y solidaria de los recursos naturales limitados, entre otros, el territorio, y armonizando los requerimientos de la economía, ocupación, bienestar y cohesión social, la igualdad de oportunidades y trato de mujeres y hombres, los nuevos usos del tiempo, la salud, la seguridad de las personas, la cultura, la identidad y el patrimonio, y la protección del medio ambiente, contribuyendo a la prevención y reducción de la contaminación.
Por parte de la Administración deben ejercitarse las siguientes potestades:
– formulación y aprobación de los instrumentos de ordenación urbanística;
– la intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo;
– la determinación de la forma de gestión de la actividad administrativa de ejecución;
– la ejecución, dirección, inspección y control del planeamiento;
– la intervención en el mercado del suelo; y
– el control del uso del suelo y de la edificación, la protección de la legalidad urbanística y la sanción de las infracciones.
Las finalidades de esta actividad se clasifican diferenciando las siguientes materias:
1. Actividad urbanística en general:
a) Materializar un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y del territorio municipal, racionalizando las previsiones de la capacidad de población y priorizando la compleción, conservación, reconversión y reutilización o la mejora de los suelos ya transformados y degradados, y la compactación urbana y la rehabilitación, en lugar de nuevas transformaciones de suelo, la dispersión de la urbanización y la construcción fuera del tejido urbano. Ha de evitarse la creación de nuevos núcleos de población y preservar del desarrollo urbanístico los espacios más valiosos y las zonas de riesgo; también deben concretarse los objetivos y principios establecidos en la Carta Europea de Ordenación del Territorio.
b) La eficacia de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza, flora y fauna y la protección del patrimonio cultural y del paisaje.
c) La protección, adecuada a su carácter, del medio rural y la preservación de los valores del suelo innecesario o no idóneo para atender las necesidades de transformación urbanística.
d) La prevención adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y salud públicas y la eliminación efectiva de las perturbaciones de ambas.
e) Prevención y minimización de la contaminación del aire, agua, suelo y subsuelo.
f) Vincular los usos del suelo a la utilización racional y sostenible de los recursos naturales, teniendo en cuenta la capacidad de crecimiento insular limitada y la escasez de recursos hídricos.
g) Subordinar los usos del suelo y de las construcciones al interés general y a la planificación urbanística.
h) Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo, y los usos y las formas de aprovechamiento, de acuerdo con la función social y la utilidad pública.
i) Evitar la especulación del suelo y garantizar la disponibilidad del mismo para usos urbanísticos, una previsión de dotaciones y equipamientos urbanos adecuada y el acceso a una vivienda digna.
j) Reconocer y garantizar una distribución justa de los beneficios y cargas que se derivan del planeamiento urbanístico entre los que intervengan en la actividad de transformación y edificación del suelo, en proporción a sus aportaciones.
k) Asegurar y hacer efectiva una adecuada participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los organismos públicos, y, en su caso, de los particulares.
l) Atender el principio de accesibilidad universal y fomentar la implantación de sistemas de transporte colectivo y la movilidad sostenible en general.
m) Tener en cuenta en el desarrollo de los núcleos poblacionales la perspectiva de género.
n) Valorar las funciones agrarias, ganaderas, forestales, territoriales, ecológicas y paisajísticas de las áreas rurales.
ñ) Considerar los efectos paisajísticos en toda actuación urbanística.
o) La protección patrimonial, favoreciendo la reutilización de los inmuebles y espacios de los centros históricos y del patrimonio cultural como estrategia fundamental en la rehabilitación de estos elementos y el mantenimiento de la estructura urbana.
p) Promover la eficiencia energética en la elección de los emplazamientos y la ordenación.
2. Planeamiento:
a) Formular y aprobar planes e instrumentos de ordenación urbanística.
b) Emplazar centros de producción y residencia que distribuya la población de la mejor manera posible.
c) Dividir el territorio municipal en áreas de suelo.
d) Establecer zonas de usos diferentes según la densidad de la población que los vaya a ocupar, el porcentaje de terreno ocupable por construcciones, volumen, forma, número de plantas, clase y destino de los edificios, con criterios de ordenación generales uniformes para cada clase en toda la zona.
e) Formular el trazado de las vías públicas y las infraestructuras de comunicación.
f) Establecer espacios libres para parques y jardines públicos en la proporción adecuada a las necesidades colectivas.
g) Emplazar y definir las características de los centros y servicios de interés público y social, centros docentes e infraestructuras de comunicación.
h) Calificar terrenos para destinarlos a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
i) Determinar las dimensiones y configuración de las parcelas edificables, limitación de las edificaciones y uso del suelo, subsuelo y vuelo.
j) Definir y orientar la composición arquitectónica de las edificaciones y regular sus características estéticas y constructivas.
3. Uso del suelo:
a) Intervenir previamente los actos de parcelación de todo tipo de terrenos, con independencia de su clasificación.
b) Intervenir la construcción y uso de las fincas.
c) Prohibir los usos que no se ajusten a la legislación o la ordenación urbanística.
d) Facilitar el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas a los propietarios.
4. Ejecución, dirección, inspección y control de planeamiento:
a) Dirección, realización, concesión y fiscalización de la ejecución de las obras de urbanización.
b) Expropiar terrenos y construcciones necesarias para efectuar las obras de urbanización.
5. Intervención en el mercado del suelo:
a) Regular el mercado de terrenos.
b) Ceder los terrenos edificables y los derechos de superficie que se constituyan.
c) Constituir y gestionar los patrimonios públicos de suelo.
d) Ejercer los derechos de tanteo y retracto.
Todas las facultades anteriores son meramente enunciativas.

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