Reforma de la propiedad horizontal en Cataluña

Las principales modificaciones del régimen de propiedad horizontal, que entra en vigor el 20-6-2015, son las siguientes:
a) En lo que se refiere al funcionamiento y organización de la comunidad:
• Se establece que cuando el número de propietarios sea inferior a tres, las propiedades horizontales pueden regularse en cuanto a su funcionamiento y organización por las reglas de la comunidad de bienes (CCC art.553-15.9).
• Se sustituye el sistema de doble convocatoria por el de una única convocatoria sin quórum mínimo de asistencia para su constitución (CCC art.553-23).
• Todo el régimen de adopción de acuerdos se estructura diferenciando entre (CCC art.553-25 y 553-26):
– acuerdos de formación instantánea: sujetos a la simple mayoría de propietarios y cuotas de los partícipes en la votación; y
– acuerdos de formación sucesiva: que son aquellos en los que participan los propietarios ausentes.
• Se regula con detalle el sistema de adopción de los acuerdos de formación sucesiva, previéndose la redacción de un anexo al acta que recoja el resultado final en función del sistema de cálculo determinado en la ley, el cual ha de ser notificado a todos los propietarios de la misma forma que el acta (CCC art.553-26 y 553-27.5).
• Se modifica el régimen de los acuerdos con relación a las mayorías exigidas (CCC art.553-25 y 553-26), que ahora se reducen a las siguientes:
– el régimen general, que es el de la mayoría simple de propietarios y cuotas;
– la mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas; y
– finalmente, la exigencia de unanimidad, que se limita a los supuestos estrictamente necesarios.
• Se determina el sentido que debe darse al voto de los propietarios que se abstienen y al de los elementos privativos de beneficio común. Los mismos han de computarse en el mismo sentido que se haya pronunciado la mayoría partícipe en la votación (CCC art.553-24.3).
• Se otorga una consideración especial a la adopción de acuerdos que afectan a las obras obligadas de adaptación del edificio a las necesidades de las personas con discapacidad y para las personas mayores de setenta años (CCC art.553.25).
• Se determina que los acuerdos son ejecutivos desde que son adoptados y no, como hasta ahora, desde que son notificados (CCC art.553-29).
• Se especifican los plazos y causas de impugnación, fijándose en un año para los acuerdos contrarios a la ley, el título, los estatutos y los adoptados en abuso de derecho, y en 3 meses (un mes más que actualmente) los acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario concreto. Se exige el presupuesto de estar al corriente de pago de los gastos de la comunidad o haber consignado su importe para poder impugnar cualquier tipo de acuerdo comunitario(CCC art.553-31).
• Se incluye expresamente y se favorece la resolución extrajudicial de los conflictos surgidos en el ámbito de la propiedad horizontal, y se establece explícitamente que los propietarios pueden acordar acudir al arbitraje por cualquier cuestión relativa al régimen. En la misma línea, se fomenta la mediación como método para favorecer la resolución de conflictos (CCC art.553-11, 553-25 y 553-26).
• Se introducen las nuevas tecnologías como mecanismos para poder proceder a la realización de notificaciones y requerimientos en las comunidades de propietarios, así como para poder asistir a la junta (CCC art.553-21.2 y 553-22.1).
b) En lo que se refiere a elementos privativos y comunes:
• Se reduce a cuatro años el plazo que tiene la comunidad para exigir la reposición de los elementos comunes alterados de forma notoria sin consentimiento de la junta, salvo que la alteración disminuya la solidez de la finca, o suponga la ocupación de los elementos comunes o la constitución de servidumbres. Transcurrido dicho plazo sin reclamación por parte de la comunidad, se entenderán consentidas las alteraciones (CCC art.553-36.4).
• Se regula el procedimiento a seguir por los propietarios que deseen instalar puntos de recarga de vehículos eléctricos en sus plazas de aparcamiento (CCC art.553-36.3).
• Se suprime la distinción entre elementos comunes de uso restringido y elementos comunes de uso exclusivo (CCC art.553-43).
• Se unifica el régimen de las actividades prohibidas en elementos privativos y comunes, así como la acción de cesación en un único precepto (CCC art.553-40).
• Se posibilita el embargo de elementos privativos de beneficio común por deudas comunitarias sin necesidad de demandar personalmente a todos y cada uno de los propietarios que integran la comunidad (CCC art.553-46.1).
• Se suprimen las restricciones injustificadas a la disposición del uso y disfrute de los anexos.
c) En cuanto a los aspectos económicos:
• Se amplía la afección real de los elementos privativos respecto de las deudas del transmitente, pasando del año en curso y la anualidad anterior actual, al año en curso y las cuatro anualidades naturales anteriores (CCC art.553-5).
• Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se devenguen hasta la notificación efectiva de la transmisión a la comunidad (CCC art.553-37.3).
• Se declara expresamente del carácter privilegiado de los créditos de las comunidades por los gastos generales, ordinarios y extraordinarios y por las aportaciones al fondo de reserva, ampliando el plazo a los correspondientes al año en curso y los 4 años naturales anteriores. Se establece además la mora automática en las deudas comunitarias (CCC art.553-4).
• Se configura el fondo de reserva con carácter cumulativo y se establece la obligación de llevar una contabilidad separada y de abrir una cuenta bancaria especial para este fondo a nombre de la comunidad. Las cantidades del fondo de reserva se afectan sin que puedan ser reclamadas por los propietarios cuando transmiten sus entidades privativas (CCC art.553-6).
• La ley se remite expresamente para la reclamación de las deudas comunitarias al procedimiento monitorio especial de la propiedad horizontal (LPH art.21) y no al monitorio general de la LEC (CCC art.553-47).
d) En cuanto a la propiedad horizontal compleja y a la propiedad horizontal por parcelas (CCC art.553-48 s.), se refuerza el principio de autonomía privada en la propiedad horizontal por parcelas y se mejora la redacción de los preceptos. Así, por ejemplo, se suprimen las alusiones que se hacían a la urbanización, término que se ha sustituido por “propiedad horizontal por parcelas”. También se han suprimido algunas discordancias con relación a la legislación urbanística.
e) Finalmente, en el plano de la terminología, se sustituye el término edificio por el término inmueble en todos los preceptos en que es adecuado, para incluir todas las situaciones comprendidas en la propiedad horizontal; además se usa el término restricción en vez del de limitación, porque así obliga a hacerlo la coordinación con los preceptos del régimen de propiedad.

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