El régimen jurídico de las licencias es el siguiente:
Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo requieren para su lícito ejercicio de licencia, declaración responsable o comunicación previa, sin perjuicio de las demás intervenciones públicas exigibles por la legislación que les afecte y del respeto a los derechos civiles implicados.
1.- La licencia urbanística es el acto administrativo por el que el alcalde autoriza a cualquier persona para realizar un acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo, expresando el objeto de la misma, y las condiciones y plazos de ejercicio.
Están sujetos a licencia los siguientes actos:
a) Movimientos de tierra, explanaciones, parcelaciones, segregaciones o actos de división de fincas en cualquier clase de suelo cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
b) Obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta con excepción de las sujetas a declaración responsable.
c) Obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición cuando alteren la configuración arquitectónica del edificio por tener el carácter de intervención total o, aun tratándose de intervenciones parciales, por producir una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, o cuando tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
d) Obras de todo tipo en edificaciones protegidas por sus valores culturales o paisajísticos en cuanto afecten a los elementos objeto de protección.
e) Talas de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que afecten a espacios de alto valor paisajístico o a paisajes protegidos.
f) Ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
g) Otros supuestos establecidos en el plan general por concurrir razones especiales de interés público que habrán de especificarse en la memoria.
En todo caso, también se puede solicitar voluntariamente licencia para los actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo no enumerados anteriormente, si así lo estiman conveniente los solicitantes por razones de seguridad jurídica o de otro tipo.
Las licencias se otorgan de acuerdo con las previsiones de la legislación y el planeamiento urbanístico vigentes en el momento de la resolución, dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero, aunque pueden denegarse si se pretende llevar a cabo una ocupación ilegal del dominio público.
En el caso de que una licencia resulte incompatible con las nuevas determinaciones de un plan (por la aprobación de un nuevo plan o la modificación o revisión del anterior) se producen los siguientes efectos:
a) si ya está iniciada la edificación: el municipio puede revocar la licencia, o permitir la terminación de las obras, quedando el edificio en situación de fuera de ordenación;
b) si no se ha iniciado la edificación: procede la revocación de la licencia.
En relación con las licencias para la edificación y urbanización simultáneas se prevé que se promueva la edificación de las parcelas con previa o simultánea realización de las obras de urbanización pendientes que sean precisas para su conversión en solar, incluida su conexión con las redes de infraestructuras y servicios existentes e inmediatas, cuando proceda.
Para ello los solicitantes deben acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que se edificará la parcela y que ello se hará en el plazo establecido por la licencia o, en su defecto, en un plazo inferior a tres años.
Respecto a la edificación y urbanización simultáneas fuera de la unidad de ejecución se modifica la obligación del solicitante de licencia imponiéndole el deber de prestar garantía, real o financiera, que haga frente a la ejecución de las obras de urbanización, y a los costes íntegros derivados de la eventual ejecución subsidiaria de dichas obras de urbanización por el municipio en cuantía suficiente a juicio de éste, no inferior al 50% del coste total previsto de las obras, actualizable y con vigencia hasta la total terminación y aprobación municipal de ellas.
La edificación y urbanización simultáneas en la unidad de ejecución exige como novedad que, en todo caso, el otorgamiento de licencia requiere que, previamente, hayan sido contratadas las obras de urbanización con el plazo de ejecución previsto en el proyecto o programa de urbanización y se haya constituido garantía, en la parte correspondiente, de carácter real o financiera, por el cincuenta por ciento del coste de las obras de urbanización pendientes de ejecución, manteniéndose en todo caso una garantía superior al quince por ciento del total previsto, actualizable y con vigencia hasta la total terminación y aprobación municipal de las mismas. La garantía puede reducirse, en su parte proporcional, a medida que se vayan completando las sucesivas fases de ejecución del proyecto de urbanización, una vez ejecutadas las obras y aprobadas por el municipio. Cuando se trate de obras de urbanización con varias fases y no sea imprescindible la ejecución de todas ellas para poner en servicio una parte de la urbanización, el municipio podrá reducir la garantía exigible en la fase o fases pendientes de ejecución para facilitar la gestión de la urbanización. No podrán iniciarse las obras, ni siquiera los actos preparatorios tales como desmontes, talas, movimientos de tierras y otros similares, en tanto no se haya constituido la garantía.
2.- La declaración responsable en materia de urbanismo es el documento en el que cualquier persona manifiesta bajo su responsabilidad al alcalde que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para realizar uno de los actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo enumerados en el párrafo siguiente, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que se compromete a mantener dicho cumplimiento durante el período de tiempo inherente a la realización del acto objeto de la declaración.
Están sujetos a declaración responsable los siguientes actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo:
a) Obras de edificación de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición sobre los edificios existentes que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, ni tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Renovación de instalaciones en las construcciones.
d) Primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas.
e) Talas de árboles que no afecten a espacios de alto valor paisajístico o a paisajes protegidos.
3.- La comunicación previa en materia de urbanismo es el documento en el que cualquier persona pone en conocimiento del Alcalde que reúne los requisitos para realizar un acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo que no está sujeto ni a declaración responsable ni a licencia en materia de urbanismo.
Procedimiento para la aprobación de los actos legitimatorios
Las licencias urbanísticas, las comunicaciones previas y las declaraciones responsables se sujetan al procedimiento establecido en la normativa sobre régimen local y en las ordenanzas municipales.
Las solicitudes de licencia o, en su caso, las declaraciones responsables, se presentan acompañadas del proyecto técnico redactado por profesional competente, en los supuestos en los que se determine por la normativa de ordenación de la edificación. El proyecto habrá de ir visado por el colegio profesional correspondiente en los casos pertinentes.
Las licencias urbanísticas deben otorgarse en el plazo máximo de tres meses.
Las comunicaciones previas y declaraciones responsables conformes con el planeamiento y la normativa urbanística surtirán plenos efectos desde el momento de la presentación de la totalidad de la documentación requerida en el registro del órgano competente.
Si transcurre el plazo legalmente previsto para el otorgamiento de la correspondiente autorización sin resolución, el interesado puede entender desestimada su petición por silencio administrativo.
Efectos de los actos legitimatorios
| Licencia | Legitima para la realización de su objeto desde la fecha en que sea formalmente adoptada por el Alcalde, sin perjuicio de su notificación y de los efectos que derivan de la misma conforme a la legislación del procedimiento administrativo común |
| Comunicación previa y declaración responsable | Legitiman para la realización de su objeto desde el día de su presentación en el registro general del municipio |
Control
Se autoriza al municipio para que, en cualquier momento, pueda inspeccionar la ejecución de los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo a fin de comprobar que se realizan de conformidad con la licencia o el contenido de la declaración responsable o comunicación previa y en todo caso con arreglo a la legalidad y el planeamiento urbanístico aplicables.
El alcalde puede actuar en defensa de la legalidad ex LUARA art.265 s. cuando se advierta la realización de actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo sin la pertinente licencia o la previa declaración responsable o comunicación previa, así como cuando los actos se llevaran a cabo en contra del contenido de las mismas.
Resolución
En los casos en que un mismo acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo requiera la obtención de licencia urbanística y de autorización municipal administrativa expresa relativa a la adecuación de las obras al ejercicio de una actividad, sea o no clasificada, serán objeto de resolución única, sin perjuicio de la formación y tramitación de piezas separadas para cada intervención administrativa.
El plazo para resolver las licencias se interrumpe desde la solicitud por el interesado de las concesiones, licencias o autorizaciones de carácter previo atribuidas a la competencia de la Administración del Estado o de la comunidad autónoma hasta su otorgamiento.
NOTA
Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se promuevan por la Administración de la Comunidad Autónoma estan, igualmente, sujetos a licencia urbanística, declaración responsable o comunicación previa, salvo lo dispuesto para los proyectos de interés general de Aragón.
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