Sistema de compensación. Aragón

El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de la unidad de ejecución por los mismos propietarios comprendidos en su ámbito, con solidaridad de beneficios y cargas.
Se determina:
– cuando el planeamiento establezca la ordenación pormenorizada o con la delimitación de la unidad de ejecución; y
– cuando se fije la gestión indirecta sin mayor concreción de modalidad.
Este sistema se puede modificar en los casos siguientes:
• Cuando lo soliciten propietarios que representen más del 50% de la suma de la superficie y derechos al aprovechamiento urbanístico resultante aportados o si la Administración actuante lo acuerda, motivadamente, atendiendo a las circunstancias e intereses públicos concurrentes.
• Por el transcurso del plazo de un año, desde la plena eficacia del planeamiento estableciendo este sistema, sin adoptar la iniciativa para la constitución de la junta, el órgano municipal competente, expresa y motivadamente, puede adoptar la modalidad de gestión urbanística más adecuada, atendiendo a la actuación y a los intereses públicos.
• A instancia del órgano municipal competente por el transcurso de 3 meses desde la publicación en el Boletín Oficial correspondiente del acuerdo de aprobación definitiva de la Administración actuante sin que se haya constituido la junta.
La junta de compensación ha de constituirse por los propietarios, salvo que los terrenos pertenezcan a un mismo titular, se considera propietario único, si junto a los terrenos de un solo propietario concurre suelo de titularidad pública que no genere aprovechamiento o, por último, si existe acuerdo de la totalidad de los propietarios que suscriben convenio de gestión entre los propietarios y la Administración urbanística actuante.
Los propietarios pueden asumir la iniciativa del sistema de compensación, en el plazo máximo de 1 año a contar desde la plena eficacia del planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada, si se prevé la gestión indirecta por compensación como sistema de ejecución de la unidad de ejecución, si representan más de la mitad de la superficie y aprovechamientos urbanísticos aportados y si asumen el cumplimiento de los plazos de inicio de la ejecución material de las obras y de la finalización de la urbanización. Una vez presentada la correspondiente documentación la Administración actuante debe someterla a información pública y audiencia y procederse a la aprobación definitiva de los estatutos y bases de actuación constituyéndose, finalmente, en un plazo máximo de 3 meses, desde la publicación anterior, mediante el otorgamiento de escritura pública.
Los promotores de la iniciativa deben citar al acto de constitución a todos los propietarios afectados, excepto a los que hayan hecho constar su voluntad de no incorporarse. La junta queda integrada por los propietarios incluidos en el sistema y por las entidades públicas titulares de bienes incluidos en la unidad de ejecución, ya tengan carácter demanial o patrimonial, siempre que generen aprovechamiento.
La selección de la empresa urbanizadora es competencia de la asamblea general por mayoría de más de la mitad de las cuotas; una vez constituida pueden incorporarse a la junta de compensación otras empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestión urbanística de la unidad de ejecución.
La junta ha de formular un proyecto de reparcelación que, en el caso de propietario único, ha de limitarse a expresar la localización de los terrenos que deriven de las cesiones y reservas que establezca el plan, así como la localización de las parcelas edificables, con señalamiento de aquellas en que se sitúe el aprovechamiento que corresponda a la Administración actuante. Su aprobación corresponde a la asamblea general por mayoría de las cuotas de participación (salvo en el caso del propietario único o cuando los propietarios por unanimidad opten por no constituir junta de compensación, en cuyo caso se aprueba por el propietario único o unánime y se eleva a la Administración actuante para su aprobación definitiva)
Las obras de urbanización que se ejecuten en la unidad de ejecución por el sistema de compensación corren a cargo de la junta quien debe encargar y abonar los proyectos de urbanización, ejecución y de servicios complementarios. Su contratación corresponde a la junta de compensación; pero si en los estatutos se incorpora a la junta una empresa urbanizadora que aporte, total o parcialmente, los fondos necesarios para urbanizar el suelo, la ejecución puede realizarse directamente por tal empresa. Para hacer frente a los gastos de urbanización, la junta puede disponer la enajenación de los terrenos que en el proyecto se hayan reservado en pleno dominio con tal finalidad. En todo caso, la junta puede poner a disposición de quienes ejecuten la obra urbanizadora las superficies sobre las que se vayan a ejecutar las obras y aquellas otras que sea necesario ocupar durante su realización, por ello, los miembros de la junta no pueden promover acciones posesorias frente a resoluciones de la junta de compensación, adoptadas en virtud de la facultad fiduciaria de disposición sobre las fincas de aquellos, ni si la junta ocupa bienes que sean precisos para la ejecución de las obras de urbanización. En caso de edificación simultánea a la urbanización, la junta de compensación ha de establecer los requisitos y condiciones que aseguren la correcta ejecución de la obra urbanizadora. En todo caso, las fincas resultantes del acuerdo definitivo de reparcelación quedan gravadas con una afección de carácter real en garantía del pago de la cantidad que corresponda a cada finca en la cuenta de liquidación provisional de la unidad de ejecución a que se refiera, sin perjuicio del saldo resultante de la cuenta de liquidación definitiva de tales costes; afección que tiene la misma preferencia y duración que la establecida en la legislación hipotecaria.
Para la ejecución de las obras de urbanización se pueden ocupar los terrenos dotacionales objeto de cesión hasta que, finalizadas dichas obras, sean recibidas por la Administración actuante.
La cesión de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones cuya ejecución esté prevista en el plan de ordenación y proyecto de urbanización aplicables, ha de efectuarse por la junta de compensación, en favor de la Administración actuante, dentro de un plazo no superior a 3 meses contados desde su recepción por la junta. Con independencia del plazo legal de garantía de 5 años, transcurrido 1 año desde la recepción de las obras, se puede proceder a la reducción de los avales u otras garantías prestadas.
La recepción de las obras de urbanización puede referirse a una parte de la unidad de ejecución aun cuando no se haya completado la urbanización de este ámbito territorial siempre que el área ya urbanizada constituya una unidad funcional directamente utilizable, por haber sido ejecutada íntegramente conforme al proyecto de urbanización y pueda funcionar independientemente del resto de las partes de la unidad de ejecución que se encuentren en construcción.
Por último, la junta de compensación es directamente responsable, frente a la Administración actuante, de la urbanización completa de la unidad de ejecución y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se haya establecido y de las demás obligaciones que resulten del plan de ordenación, de las bases de actuación o del presente reglamento.

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