La legitimidad de la ejecución de los actos de parcelación, urbanización, construcción y edificación, así como de cualquier otro de transformación o uso del suelo y subsuelo, presupone que está vigente la ordenación conforme a la ley y que se ha obtenido la licencia, orden de ejecución o autorización administrativa del correspondiente proyecto técnico cuando sea exigible.
En todo caso la licencia urbanística es el acto administrativo reglado por el que se autoriza la realización de actuaciones de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo, expresando el objeto de la misma y los plazos de ejercicio.
Quedan sujetos a licencia los siguientes actos:
a) Los establecidos en la legislación básica estatal en materia de suelo y ordenación de la edificación.
b) Las obras de infraestructura, vialidad, servicios y otros que se realicen al margen de proyectos de urbanización debidamente aprobados.
c) Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamientos u otro uso a que se destine el subsuelo.
d) Obras de todo tipo en edificaciones objeto de protección específica como intervenciones en edificios declarados BIC o catalogados por el planeamiento.
En todo caso puede solicitarse voluntariamente la licencia para otros actos semejantes no enumerados si los solicitantes lo estiman conveniente por razones de seguridad jurídica o de otro tipo.
La declaración responsable es el documento suscrito por un interesado en el que manifiesta bajo su responsabilidad a la Administración municipal que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para realizar actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos y que se compromete a mantener dicho cumplimiento durante el período de tiempo inherente a la realización objeto de la declaración. Se sujetan los siguientes actos:
a) Obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación o demolición sobre edificios existentes cuando no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente total o el conjunto del sistema estructural, o cuando no tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
b) Renovación de instalaciones en las construcciones.
c) Primera ocupación de edificaciones de nueva planta y sucesivas ocupaciones en edificios existentes.
d) La colocación de carteles y vallas publicitarias visibles desde la vía pública.
e) Instalación de redes energéticas y de comunicaciones.
f) El cerramiento de fincas.
g) Los usos y obras de carácter provisional a que se refiere la presente ley.
h) Los sujetos a licencia cuando por su escasa relevancia no se encuentren sometidos a la misma pero requieran dirección facultativa.
La comunicación previa es el documento en el que el interesado pone en conocimiento de la Administración municipal que reúne los requisitos para realizar un acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo que no está sujeto a declaración responsable ni a licencia urbanística. 2. Como regla general la comunicación previa es el requisito para la realización de obras menores. Son obras menores las que por su escasa entidad constructiva y económica y sencillez en su técnica no precisan ni de proyecto técnico ni de memoria constructiva por tratarse de pequeñas obras de simple reparación, decoración, ornato o cerramiento. También se sujetan a esta comunicación las transmisiones de títulos habilitantes así como el cambio de titularidad de actividades comerciales y de servicios.
Como efectos se diferencian:
| Licencia | Legitima para la realización de su objeto desde la fecha en que se dicte el correspondiente acto administrativo, sin perjuicio de la notificación y de los efectos que se derivan de la misma de acuerdo con la legislación de procedimiento administrativo común |
| Comunicación previa y declaración responsable | Legitiman para la realización de su objeto desde el día de la presentación de la totalidad de la documentación requerida en el registro general del municipio |
El ayuntamiento dispone de 15 días hábiles siguientes a la declaración responsable o comunicación previa para indicar al interesado la necesidad de solicitar licencia o declaración responsable, en su caso, o para requerir al interesado la ampliación de la información facilitada, en cuyo caso se interrumpe el cómputo del plazo, reiniciándose una vez cumplimentado el requerimiento.
La competencia para otorgar las licencias corresponde a los órganos competentes de la Administración local que debe hacerlo en un plazo máximo de 3 meses.
Los actos anteriores cuando sean promovidos por administraciones públicas distintas de la municipal o por entidades de derecho público requieren título habilitante de naturaleza urbanística que proceda. Sin embargo no se sujeta a este requisito la ejecución de obras promovidas por los órganos de la administración regional o entidades de derecho público que administren bienes de aquella, siempre que tengan por objeto la construcción o acondicionamiento de infraestructuras básicas de uso y dominio público como carreteras, puertos u obras hidráulicas y de transporte.
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