COVID 19: Medidas de apoyo al alquiler (RIU 3/20 Marzo 2020)

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Con efectos desde 2-4-2020, se establecen diversas medidas de apoyo al alquiler de las familias y colectivos más vulnerables, cuyos ingresos se han visto reducidos por la paralización de la actividad económica durante la crisis sanitaria producida por el COVID-19.Situación de vulnerabilidad (RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.5 y 6)a) Requisitos. La aplicación de las medidas reguladas en el RDL 11/2020EDL 2020/8052 requieren que se acredite la situación de vulnerabilidad del arrendatario, para lo cual han de darse todas las circunstancias siguientes: • Situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o la reducción de jornada por motivo de cuidados del arrendatario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, en caso de ser empresario. • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria: – tres veces el IPREM, con carácter general; – cuatro veces el IPREM, cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral; y – cinco veces el IPREM, cuando el arrendatario padezca una parálisis cerebral, enfermedad mental, o discapacidad intelectual, con un grado reconocido igual o superior al 33%; sea persona con discapacidad física o sensorial reconocida igual o superior al 65%; o tenga una enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.Los anteriores límites se deben incrementar: – en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar; – en 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental; – en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.• Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual – electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil, y cuotas de comunidad -, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. • Que el arrendatario o cualquier miembro de la unidad familiar que habita en la casa no sea propietario o usufructuario de otra vivienda en España. Salvo:- que la propiedad o usufructo recaiga solo sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento; – que se acredite la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad; o- cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.b) Acreditación. Para la acreditación de estas circunstancias de especial vulnerabilidad económica han de presentarse los siguientes documentos:• Trabajadores por cuenta ajena: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, de la situación de desempleo. En el mismo debe figurar la cuantía mensual percibida.• Trabajadores por cuenta propia: certificado expedido por la AEAT o por el órgano autonómico competente Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.• Número de personas que habitan la vivienda: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de todas las personas empadronadas en la vivienda, al presentar los documentos y en los 6 meses anteriores.• Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.• Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar y escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el RDL 11/2020EDL 2020/8052. • En caso de no poder aportar alguno de los documentos relacionados, declaración responsable justificando el impedimento que, en relación con la crisis sanitaria, le impiden hacerlo. No obstante, tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá de un mes de plazo para la aportación de los mismos.Procedimientos de desahucio y lanzamientos(RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.1) Una vez finalizado el estado de alarma y reiniciados los términos y plazos procesales suspendidos durante el mismo (RD 463/2020 disp.adic.2ª), si durante la tramitación del procedimiento de desahucio el arrendatario puede acreditar ante el juzgado su situación de vulnerabilidad social o económica, derivada de la paralización de la actividad por el COVID-19, y que le es imposible encontrar otra vivienda para sí mismo y las personas que convivan con él en la vivienda arrendada, el letrado de la Administración de Justicia debe comunicarlo a los servicios sociales competentes y si, entiende que concurre la situación de vulnerabilidad, decretará la suspensión del lanzamiento, con carácter retroactivo, y por el tiempo estrictamente necesario, de acuerdo con los servicios sociales, hasta que se adopten las medidas que estos estimen oportunas, por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del RDL 11/2020EDL 2020/8052 -hasta el 2-10-2020-.Para aplicar esta suspensión se requiere: – que el contrato tenga por objeto el arrendamiento de una vivienda sujeta a la LAU; – que se acredite la situación de vulnerabilidad con la aportación de los documentos expuestos.En el caso de que el arrendador acredite, en los términos expuestos, estar igualmente en una situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis sanitaria, el letrado de la Administración de Justicia debe comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración sobre el plazo de suspensión extraordinaria y las medidas de protección social a adoptar.Moratoria de deuda arrendaticia(RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.3, 4, 7 y 8)Se establece la moratoria de la deuda arrendaticia para los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. A estos efectos: Hasta el 2-5-2020, los arrendatarios de vivienda con contratos sujetos a la LAU y en situación de vulnerabilidad económica pueden solicitar a su el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, cuando no hubieran llegado ya a un acuerdo al respecto.Por su parte, el arrendador: • Cuando sea una empresa, entidad pública de vivienda o un «gran tenedor», en el plazo de 7 días laborables, ha optar entre: – la reducción de la renta en un 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma y los meses siguientes -hasta un máximo de 4- cuando la situación de vulnerabilidad lo requiera; o- una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, de aplicación automática mientras dure el estado de alarma y prorrogable en cada mensualidad hasta un máximo de 4, cuando la situación de vulnerabilidad lo requiera. • Si el arrendador fuera otro particular no considerado «gran tenedor», comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si no acepta ningún acuerdo, el arrendatario en situación de vulnerabilidad puede acudir al programa de ayudas del RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.9.Acordada la moratoria, desde la siguiente mensualidad a la fecha de finalización del estado de alarma o a la finalización del plazo de 4 meses otorgado, la renta se abonará de forma fraccionada y sin intereses durante un mínimo de 3 años aunque siempre dentro del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.No obstante, la moratoria en el pago de la renta y el fraccionamiento de la misma, se levantarán cuando el arrendatario tenga acceso a las ayudas transitorias de financiación establecidas en el RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.9.Cuando el arrendatario se hubiera beneficiado de una moratoria sin reunir los requisitos para ello, será responsable de los daños y perjuicios y de los gastos generados por ello, que no podrán ser inferiores al beneficio indebidamente obtenido.Contrato de arrendamiento(RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.2)Para los contratos de arrendamiento cuyo periodo de prórroga obligatoria (LAU art.9.1) o prórroga tácita (LAU art.10.1) finalice entre el día 2-4-2020 y los 2 meses siguientes a la finalización del estado de alarma, cabe aplicar, a solicitud del arrendatario y previa aceptación del arrendador, una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses, durante los cuales se seguirán aplicando las mismas cláusulas y condiciones establecidas para el mismo.RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.1 a 8, BOE 1-4-20NOTA1) Se considera «gran tenedor» a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.2) Las medidas previstas son expresamente aplicables a los usuarios de vivienda militar (L 26/1999) que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica (RDL 11/2020EDL 2020/8052 disp.adic.6ª).3) Junto a estas medidas se han establecido diversas ayudas para el pago del alquiler, ver al respecto el nº 2803 s. Memento Inmobiliario 2020-2021.

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