Sistema de compensación. Galicia

Además de la regulación contenida en LSGA art.122 s., por vía reglamentaria se establecen las siguientes normas:
1) La aplicación de este sistema requiere la presentación del proyecto de estatutos y de bases de actuación, pero este proyecto puede presentarse en el ayuntamiento simultáneamente con el planeamiento detallado o mientras el mismo esté en tramitación y, como máximo, en el plazo de 3 meses, a contar desde la aprobación definitiva del planeamiento.
El proyecto debe presentarse en el ayuntamiento junto con una certificación suscrita por persona que actúe en representación debidamente justificada de los propietarios, que acredite la titularidad y superficie de las parcelas de los propietarios promotores del proyecto.
La falta de presentación del proyecto en el plazo de 3 meses contados desde la aprobación definitiva del planeamiento, habilita a la Administración actuante para sustituir el sistema de actuación; sin embargo tiene plenos efectos el proyecto presentado con carácter anterior a la aprobación definitiva del cambio de sistema de actuación por la Administración actuante.
2) Los estatutos de las juntas de compensación han de contener, al menos:
• Nombre, domicilio social, objeto y fines.
• Órgano urbanístico bajo cuya tutela se actúe.
• Expresión del polígono que constituye su objeto y de los sistemas generales que hayan de participar en el mismo.
• Instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, con indicación de las fechas de aprobación y publicación de los mismos.
• Duración.
• Condiciones o requisitos para incorporarse a la junta, que no podrán ser más gravosos para unos propietarios que para otros.
• Condiciones de representación.
• Condiciones o requisitos para la incorporación a la junta de empresas urbanizadoras o personas físicas o jurídicas que aporten financiación o asuman la ejecución total o parcial de las obras.
• Órganos de gobierno y administración, forma de designarlos y facultades de cada uno de ellos.
• Requisitos de la convocatoria de los órganos de gobierno y administración, requisitos y forma de adopción de acuerdos, quórum mínimo y forma de computarse los votos, con expresión de los casos excepcionales en que tales votos no sean proporcionales a la cuota de participación de cada propietario.
• Derechos y obligaciones de sus miembros.
• Determinación de los medios económicos de la junta y reglas para la exacción de aportaciones que, con carácter tanto ordinario como extraordinario, pudieran acordarse. Periodicidad de la rendición de cuentas y modo en el que se ha de efectuar.
• Libros sociales y contables que la junta habrá de llevar obligatoriamente, sin perjuicio de los que exijan las normas tributarias.
• Expresión de los recursos que, con arreglo a derecho, sean procedentes contra los acuerdos de la junta.
• Normas sobre su disolución y liquidación.
3) Las bases de actuación deben contener las siguientes determinaciones:
• Criterios para valorar las parcelas aportadas, que podrán ser distintos de los establecidos para la equidistribución cuando así se acuerde por unanimidad.
• Criterios de valoración de derechos reales sobre las parcelas, servidumbres prediales y derechos personales que pudieran estar constituidos en razón de ellas.
• Criterios de valoración de edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones que deban derruirse o demolerse.
• Criterios de valoración de las parcelas resultantes.
• Criterios para valorar las aportaciones de empresas urbanizadoras.
• Procedimiento para contratar, de acuerdo con los principios de publicidad y concurrencia, la ejecución de las obras de urbanización. En su caso, procedimiento para contratar las obras de edificación.
• Reglas para la adjudicación de parcelas a los miembros de la junta en proporción a los bienes o derechos aportados, expresando los criterios de adjudicación en comunidad, si procediere.
• Supuestos de incumplimiento de las obligaciones de los miembros de la junta de compensación que darán lugar a la expropiación u ocupación de sus bienes o derechos.
• Forma y plazos en que los propietarios de parcelas o titulares de otros derechos han de realizar aportaciones a la junta.
• Reglas para la distribución de beneficios y pérdidas.
• Supuestos de compensación en metálico en las diferencias de adjudicación.
4) El proyecto de estatutos y las bases de actuación pueden ser modificados de acuerdo con el mismo procedimiento que el previsto para su tramitación y aprobación. Asimismo puede prescindirse del procedimiento de aprobación si el ayuntamiento, previamente, aprueba un modelo general municipal de bases y estatutos y los propietarios que superen el 50% de la superficie del polígono consienten su aplicación.
5) La junta de compensación se integra por:
– los propietarios de parcelas del polígono y de los sistemas generales afectados que acepten el sistema;
– las entidades públicas titulares de bienes incluidos en el polígono, ya tengan carácter demanial o patrimonial;
– en su caso, por las empresas urbanizadoras que vayan a participar con los propietarios en la gestión del polígono.
6) Para hacer frente a los gastos de urbanización, la junta puede disponer, mediante su enajenación, de las parcelas que se reservaron a tal fin en el proyecto de equidistribución y ésta, a su vez, concertar créditos con garantía hipotecaria de las parcelas pertenecientes a los propietarios miembros de aquellas para la realización de las obras de urbanización. Para ello precisa el acuerdo del pleno de la junta de compensación, salvo que la constitución de gravámenes y la enajenación conste prevista en los estatutos como competencia de sus órganos de gobierno, en cuyo caso se entiende que actúan en representación de aquélla y sin necesidad de acuerdo expreso.
7) La junta de compensación es responsable en los siguientes términos:
– frente a la Administración competente, de la urbanización completa del polígono y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiera establecido (LSGA art.127.1):
– del resto de obligaciones contenidas en el planeamiento, en el proyecto de estatutos y de bases de actuación y en RSGA.
El incumplimiento por parte de la junta de cualquier obligación habilita a la Administración actuante para sustituir el sistema de actuación. El incumplimiento por los miembros de la junta de las obligaciones y cargas impuestas por LSGA habilita al municipio para expropiar sus respectivos derechos en favor de la junta de compensación, que tiene la condición de beneficiaria (LSGA art.127.2).
Tanto si se optar por la expropiación como por la vía de apremio, no puede instarse ninguno de tales procedimientos hasta transcurrido un mes desde el requerimiento de pago efectuado por la junta. Pero si se opta por la expropiación, el pago de las cantidades debidas a la junta, con los intereses y recargos que procedan, realizado en cualquier momento anterior al levantamiento del acta de ocupación, da lugar a la cancelación del expediente expropiatorio.
8) La disolución y liquidación de las juntas se sujeta a lo dispuesto en sus estatutos y por cualquiera de las siguientes causas:
a. Por acuerdo de la Administración urbanística actuante, previo cumplimiento íntegro de todos sus compromisos, fines y obligaciones y acuerdo de la propia entidad.
b. En el caso de entidades urbanísticas de conservación también podrán disolverse cuando se acuerde por la Administración urbanística actuante la desaparición de las circunstancias objetivas que determinaron su constitución.
c. Por devenir de cumplimiento imposible los compromisos, fines y obligaciones asumidos, por razones sobrevenidas no imputables a la entidad, y así lo declarara la Administración actuante o fuera declarado por una resolución judicial firme.

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