El suelo urbanizable está constituido por los terrenos aptos para su transformación urbanística que sean precisos para atender las necesidades que lo justifiquen, a corto, medio o largo plazo.
Se diferencian las siguientes categorías:
a) Suelo urbanizable especial constituido por terrenos específicos, incluidos los de la huerta tradicional de la Región de Murcia, con peculiares características de asentamientos existentes, con urbanización parcial y especial entorno ambiental, que tienen el régimen legalmente previsto para su protección ambiental.
b) Suelo urbanizable sectorizado cuando se delimite como tal para su urbanización, según el modelo y estrategia de desarrollo del planeamiento urbanístico, determinando su ejecución.
c) Suelo urbanizable sin sectorizar formado por el resto de suelo urbanizable, aunque una vez aprobado el correspondiente instrumento de desarrollo pasa a tener la condición de sectorizado.
Los derechos y deberes de los propietarios son los siguientes:
| Suelo | Derechos | Deberes |
| Urbanizable en general | – Usar, disfrutar y disponer de sus terrenos conforme a la naturaleza rural de los mismos – Promover su transformación urbanística instando la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo al ayuntamiento, por los promotores que estén legitimados para ello de acuerdo con las determinaciones del plan general municipal de ordenación |
Respetar las incompatibilidades de uso señaladas por el plan general municipal de ordenación |
| Urbanizable sectorizado | Promover su transformación urbanística bastando con la presentación ante el ayuntamiento el correspondiente plan parcial o, en su caso, especial) | Cuando el desarrollo se prevea en plan general por iniciativa privada, ha de formularse el planeamiento de desarrollo en los plazos que en su caso se establezcan |
| Urbanizable sin sectorizar | Para promover la transformación ha de recabarse del ayuntamiento, con carácter previo a la presentación del instrumento de desarrollo, cédula de urbanización sobre su adecuación al planeamiento urbanístico y a otros instrumentos de ordenación territorial o sectorial |
Junto a lo anterior se establecen los siguientes deberes vinculados a la transformación urbanística:
a) Proceder a la efectiva equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, debiendo promover, en caso de iniciativa privada, los instrumentos de planeamiento, gestión y urbanización en los plazos previstos por el plan y el programa de actuación y costearlos en la proporción que les corresponda.
b) Obtener y ceder gratuitamente los terrenos destinados a sistemas generales vinculados o adscritos al sector.
c) Ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo destinado a viales, espacios libres, zonas verdes y equipamientos públicos de carácter local establecidos por el planeamiento, de acuerdo con los estándares legales.
d) Ceder los terrenos en que se localice el 10% del aprovechamiento del sector. Se puede aumentar hasta el 20% si se destina íntegramente al cumplimiento de la reserva de vivienda de protección pública.
e) Costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización del sector, así como las infraestructuras de conexión con los sistemas generales y las obras de ampliación o refuerzo requeridas por la dimensión y características del sector, de acuerdo con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general, o, en su caso, la cédula de urbanización o el programa de actuación.
f) Solicitar la licencia de edificación y edificar los solares cuando el plan así lo establezca, en los plazos que se fijen en éste y en la preceptiva licencia municipal.
g) Garantizar los derechos de realojo y retorno de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual.
h) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse
i) Establecer la reserva de suelo necesario para realzar el porcentaje correspondiente de aprovechamiento residencial de la unidad de actuación con destino a vivienda de protección pública que en su caso establezca el planeamiento y como mínimo la reserva legal obligatoria.
Edificación
En el suelo urbanizable ya ordenado la edificación puede llevarse a cabo una vez se haya urbanizado o de forma simultánea con su urbanización.
1.- El régimen transitorio de edificación y uso en suelo urbanizable sectorizado se sujeta a las siguientes reglas:
a) Hasta tanto se apruebe el correspondiente planeamiento de desarrollo, en el suelo urbanizable sectorizado no pueden realizarse obras o instalaciones, salvo los sistemas generales que puedan ejecutarse mediante planes especiales y las de carácter provisional previstas en la ley. No obstante, cuando el plan general establezca una preordenación básica del sector o se haya aprobado inicialmente el planeamiento de desarrollo, han de admitirse edificaciones aisladas destinadas a industrias, actividades terciarias o dotaciones compatibles con su uso global, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el planeamiento y las garantías que legalmente se establezcan.
En suelo urbanizable especial, y cuando se den las mismas condiciones y con las mismas garantías, han de admitirse usos y actividades vinculadas al sector primario, incluido el uso de vivienda ligada a dichas actividades, fijándose como parcela mínima 2.500 m2; en ningún caso se puede superar el aprovechamiento resultante del sector referido a la superficie de la actuación.
En ningún caso se puede superar el aprovechamiento resultante del sector referido a la superficie de la actuación.
Este régimen se suspende cuando se alcance el 30% del aprovechamiento resultante del sector o de su superficie, computando la superficie total ocupada por las actuaciones.
b) Hasta que se apruebe el correspondiente planeamiento de desarrollo, en el suelo urbanizable sin sectorizar pueden realizarse obras o instalaciones de carácter provisional previstas en esta ley, y aquellos sistemas generales que puedan ejecutarse mediante planes especiales, quedando el resto de los usos y construcciones sujetos a este régimen.
Se deben respetar las incompatibilidades de uso y las condiciones específicas señaladas por el plan general para cada una de las zonas que, en su caso, establezca, así como las normas sectoriales que les sean de aplicación.
Se pueden autorizar las siguientes construcciones ligadas a la utilización racional de los recursos naturales:
– Construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones de naturaleza agrícola, ganadera o del sector primario.
– Instalaciones necesarias para el establecimiento, funcionamiento y conservación de las infraestructuras y servicios públicos.
– Áreas e instalaciones de servicio vinculadas funcionalmente a las carreteras.
– Vivienda ligada a las actividades anteriores.
Las normas aplicables al régimen transitorio para poder realizar obras o instalaciones de carácter provisional y los sistemas generales que puedan ejecutarse mediante planes especiales son:
a) Han de respetarse las incompatiblidades de uso y las condiciones específicas señaladas por el plan general para cada una de las zonas que, en su caso, establezca, así como las normas sectoriales que les sean de aplicación.
b) Se pueden autorizar las siguientes construcciones ligadas a la utilización racionall de los recursos naturales:
– construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones de naturaleza agrícola, ganadera o del sector primario;
– instalaciones necesarias para el establecimiento, funcionamiento y conservación de las infraestructuras y servicios públicos;
– áreas e instalaciones de servicio vinculadas funcionalmente a las carreteras;
– vivienda ligada a las actividades anteriores.
c) Excepcionalmente pueden admitirse actuaciones específicas de interés público, siempre que se justifiquen las razones para su localización fuera del suelo urbano o urbanizable sectorizado, se inserten adecuadamente en la estructura territorial y se resuelvan satisfactoriamente las infraestructuras precisas para su funcionamiento. Se incluyen las construcciones destinadas a dotaciones y equipamientos colectivos y alojamientos para grupos específicos, los establecimientos turísticos y comerciales, las actividades industriales y productivas y las instalaciones de depósito y aparcamientos al aire libre de gran extensión.
2.- En el suelo urbanizable sin sectorizar los usos permitidos deben cumplir las siguientes condiciones particulares:
| Construcciones e instalaciones vinculadas a explotaciones de naturaleza agrícola, ganadera o del sector primario | – Instalaciones precisas para la adecuada explotación agrícola, tales como invernaderos, viveros, almacenes de aperos o de productos agrarios: han de tener carácter aislado y adecuado al ambiente donde se ubiquen y guardar proporción con la superficie y naturaleza agraria de la explotación – Explotaciones ganaderas: han de respetar las distancias mínimas y otras condiciones que imponga la normativa aplicable en función de su carácter molesto o de su riesgo sanitario o medioambiental – Construcciones e instalaciones relacionadas con explotaciones mineras, canteras, extracción y trituación de áridos: deben ser admitidas siempre que la finca correspondiente tenga la superficie adecuada a sus requerimientos funcionales y las características exigidas por su propia normativa |
| Instalaciones necesarias para el establecimiento, funcionamiento y conservación de las infraestructuras y servicios públicos | Deben tener la superficie adecuada a sus requerimientos funcionales y a la normativa reguladora |
| Áreas e instalaciones del servicio vinculadas funcionalmente a las carreteras | Quedan sujetas a las condiciones que les sean aplicables en función de la titularidad de la vía |
| Vivienda ligada a las actividades anteriores | – Deben respetarse los parámetros edificatorios que fije el plan general, debiendo ser la parcela mínima superior a 5.000 m2 – En suelo urbanizable especial la parcela mínima puede ser de 2.500 m2 si la finca surge en escritura pública anterior a 17-6-2001. También puede formarse la parcela mínima por agrupación de otras colindantes con el mismo requisito de fecha – Los propietarios deben: ceder terrenos para ensanchamiento y mejora viaria y adecuado tratamiento d elos espacios cedidos y costear la implantación de servicios requeridos para la edificación – La construcción ha de tener carácter aislado y tipología arquitectónica adecuada – La propiedad debe acometer a su cargo las infraestructuras precisas para la habitabilidad de la vivienda |
Los usos autorizables excepcionalmente en suelo urbanizable sin sectorizar deben cumplir las siguientes condiciones comunes:
a) Las construcciones e instalaciones deben tener la superficie adecuada a sus requerimientos funcionales y las características exigidas por la legislación sectorial correspondiente, debiendo resolver a su costa las infraestructuras precisas para su funcionamiento.
b) Las edificaciones deben tener carácter aislado y ubicarse minimizando su impacto paisajístico.
c) La propiedad debe llevar a efecto satisfactoriamente la ordenación interior de la parcela, previendo los aparcamientos necesarios y el tratamiento de la parcela con arbolado, cultivos o jardinería y asumir el compromiso de contribuir a las cargas que conlleve el futuro desarrollo urbanístico.
d) Si las actuaciones requieren una ordenación integral debe señalarse en la autorización la necesidad de formular y aprobar un plan especial y las exigencias que se consideren oportunas para garantizar su adecuada inserción territorial.
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