IVA. Terrenos en curso de urbanización

En abril de 2003 una sociedad vende el 18,725% de una finca rústica y el 30,52% de otra incluida en las normas subsidiarias del planeamiento como suelo no urbanizable, habiéndose liquidado el importe de IVA correspondiente a las citadas compraventas. No obstante, la oficina liquidadora considera que, dado que lo que se ha producido es la transmisión de un terreno rústico exento del IVA, se encuentra sujeta a ITP y AJD, motivo por el cual practica la oportuna liquidación por dicho concepto en marzo de 2007.
Se plantea reclamación económico- administrativa por considerar que se trata de una compraventa sujeta y no exenta del IVA al tratarse de unas fincas rústicas incluidas en el sector de suelo apto para urbanizar de las normas subsidiarias del planeamiento urbanístico del término municipal en el que se encuentran situadas, habiéndose aprobado el plan parcial de ordenación del sector con anterioridad a la venta de las fincas.
Asimismo se argumenta que, además de haberse satisfecho gastos por los diferentes servicios facturados desde la constitución de la junta de compensación, con anterioridad a las citadas compraventas ya se habían iniciado las obras de urbanización, ya que estas no se refieren al momento en el que se inician físicamente las obras, sino que existen una serie de actuaciones previas que hay que tener en cuenta. A estos efectos se aportan, como prueba, diferentes facturas relativas al replanteo topográfico, proyectos de urbanización, nombramiento de dirección de obra, etc.
La pretensión es desestimada por el Tribunal Económico-Administrativo regional, manteniendo que no queda acreditado que las obras de urbanización se hubiesen iniciado. Se presenta, en consecuencia, recurso de alzada, argumentándose que con las facturas aportadas había quedado demostrada la existencia de obras materiales de urbanización, aportándose además un certificado del director de las obras acreditando que ya en diciembre de 2002 se habían realizado trabajos de excavación.
El TEAC considera necesario en estos casos delimitar cuándo procede tributar por IVA y, en su defecto, por ITP y AJD. Con carácter general, toda entrega y arrendamiento de inmuebles que se encuentra sujeta a IVA no está sujeta a ITP y AJD (LIVA art.4.cuatro). En ese mismo sentido, se establece que no están sujetas a ITP y AJD las transmisiones onerosas por actos inter vivos llevadas a cabo por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad o cuando se encuentran sujetas a IVA, excepto si gozan de la exención del IVA (LITP art.7.5).
Aunque se considera exenta la entrega de terrenos rústicos y demás que no tengan la consideración de edificables (LIVA art.20.dos.20º), se establece una excepción en relación con la entrega de terrenos que, aunque no tengan la condición de edificables, sean considerados urbanizados o en curso de urbanización. Por tanto, a efectos de determinar la tributación de este tipo de operaciones, la clave se encuentra en atender al momento de la entrega de las fincas y, en concreto, a si se encontraban ya en curso de urbanización o no.
Siguiendo la evolución jurisprudencial a este respecto, la aplicación de la exención del IVA a las obras de urbanización en curso requiere que exista una preparación material del suelo en el que se va a llevar a cabo la construcción de las viviendas, que antes de la venta se estén llevado a cabo obras de transformación física de los terrenos (TS 19-4-03, EDJ 29734; 11-10-04, EDJ 159819). Lo determinante es la condición objetiva del suelo, que haya entrado en la cadena de producción de las edificaciones, aunque no merezca la calificación de solar ni cuente con la oportuna licencia de edificación (TS 13-1-11, EDJ 8485). Por tanto, la expresión «en curso de urbanización» hace referencia a la obras, no a las actuaciones jurídico-administrativas (TS 24-3-11, EDJ 42273).
En consecuencia, el TEAC estima que, con base en las pruebas aportadas (facturas de replanteo topográfico y de excavación anteriores a la transmisión, cuyos gastos son repercutidos inicialmente a la Junta de Compensación y posteriormente por esta al propietario de los terrenos, la inclusión en el sector de suelo apto para urbanizar de las Normas Subsidiarias correspondientes, etc.) se trata efectivamente de una finca en curso de urbanización, motivo por el cual no procede la liquidación por ITP y AJD, al encontrarse sujeta y no exenta del IVA.

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