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Gestión indirecta por compensación. Aragón

Disposiciones generales de la gestión indirecta por compensación


La gestión indirecta por compensación tiene por objeto fomentar la participación directa de los propietarios en la ejecución del planeamiento e incentivar su inmediata realización.
Los propietarios han de constituirse en junta de compensación (sin que sea necesaria la previa aprobación del correspondiente programa de compensación LUARA art.158.2 modif L Aragón 4/2013), aportar los terrenos de cesión obligatoria mediante reparcelación y ejecutar a su costa la obra pública de urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el planeamiento.
No se precisa la constitución de junta de compensación cuando todos los terrenos pertenezcan a un mismo titular o exista acuerdo de la totalidad de los propietarios; en este caso ha de suscribirse convenio de gestión entre los propietarios y el municipio con las correspondientes determinaciones.
En el caso de varios propietarios pro indiviso de la totalidad de los terrenos de la unidad se trata como si fuera propietario único.
En el caso de inactividad de los propietarios las consecuencias de la misma sólo se asocian a ellos si la inactividad se produce por causa imputable a los mismos.
Los requisitos y determinaciones necesarios para que los propietarios asuman la iniciativa en el sistema de compensación son:
a) Que el planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada fije para la unidad correspondiente la gestión indirecta por compensación. Se extiende esta previsión a los supuestos en que se haya fijado la gestión indirecta sin mayor concreción de modalidad.
b) Que los propietarios que asuman la iniciativa representen más de la mitad de la superficie de la unidad de ejecución.
c) Que se asuma el cumplimiento de los plazos de inicio de la ejecución material de las obras y de la conclusión de la urbanización. El transcurso del plazo total de ejecución habilita al ayuntamiento, si lo considera ajustado al interés público del municipio, a declarar la caducidad de los procedimientos en trámite asociados al sistema de compensación y al cambio de sistema de gestión, sin perjuicio de las penalizaciones y otras medidas que puedan proceder conforme a la ley.
Los propietarios afectados, en el plazo máximo de 1 año contado desde la plena eficacia del planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada y determine la gestión indirecta por compensación, deben asumir la iniciativa de su ejecución (LUARA art.159.4 exigía presentación del programa de compensación en condiciones de ser aprobado inicialmente). Si transcurre este plazo el órgano municipal competente, mediante acuerdo expreso y motivado, ha de adoptar la modalidad de gestión urbanística más adecuada, atendidas las características de la actuación y las exigencias derivadas de los intereses públicos.
Se suprime la regulación que preveía que junto al programa de compensación se presentara también proyecto de reparcelación para todos los terrenos afectados y la relativa a la concurrencia de varias iniciativas reclamando la aplicación de este sistema optándose por la que se promoviera para una sola unidad de ejecución.

Procedimiento de aprobación de los programas de compensación


El ejercicio de la iniciativa, que debe abarcar una o varias unidades de ejecución completa, en el sistema de compensación exige que éstas se formalicen presentando en el ayuntamiento la documentación oportuna (acreditación de la representación de los propietarios, estatutos y bases de actuación, compromisos específicos sobre plazos de ejecución y la que acredite los compromisos de colaboración que asuman los propietarios de suelo afectados) junto con la ordenación detallada suficiente para ejecutar la urbanización y, en su caso, el proyecto de urbanización.
Una vez presentada la iniciativa en el ayuntamiento, y admitida a trámite, se procede a la aprobación de los estatutos y bases de actuación conforme al procedimiento establecido para los estudios de detalle, con las particularidades siguientes:
1) Los propietarios que no lo hubieran hecho con anterioridad deben decidir, individual o colectivamente y durante el período de información pública, previo requerimiento por parte del ayuntamiento y tras la aprobación inicial de los estatutos y bases de actuación, si participan o no en la gestión del sistema, optando por alguna de las siguientes alternativas:
a) Participar en la gestión del sistema adhiriéndose a la junta de compensación, en constitución, y asumiendo los costes de urbanización y los de gestión que les correspondan: pueden optar entre abonar las cantidades que por tal concepto les sean giradas o aportar, tras la reparcelación, parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de las fincas resultantes que se deban adjudicar.
b) No participar en la gestión del sistema, renunciando a su derecho a integrarse en la junta de compensación y solicitando la expropiación del suelo y otros bienes y derechos que estuvieran afectos a la gestión del sector o unidad de ejecución de que se trate.
En el acuerdo de aprobación definitiva la Administración actuante debe designar su representante en el órgano rector de la junta y se producen los siguientes efectos:
a) Asunción por los propietarios del derecho a ejecutar el planeamiento que resulte de aplicación, bajo el control de legalidad de la Administración.
b) Obligación, salvo en los supuestos de propietarios único, varios propietarios pro indiviso o convenio de gestión entre la totalidad de los propietarios, de constituir la junta de compensación en escritura pública en los plazo máximo de 3 meses desde la notificación del acuerdo (novedad LUARA art.161.3.b) redacc L Aragón 4/2013).
c) Obligación de formular y someter a aprobación definitiva el proyecto de reparcelación, con el quórum de asistencia de los propietarios que representen más de la mitad de la superficie de la unidad de ejecución en el plazo de un año. Transcurrido este plazo sin la presentación del proyecto de reparcelación, el órgano municipal competente, mediante acuerdo expreso y motivado, debe adoptar la modalidad de gestión urbanística más adecuada, atendidas las características de la actuación y las exigencias derivadas de los intereses públicos.
d) La obligación, con carácter previo a dar comienzo a las obras de urbanización, de constituir a favor del municipio garantía de su correcta ejecución por un importe mínimo del 6% del total previsto en el proyecto de urbanización, a cuyo compromiso se hace referencia en la regulación de los planes parciales de iniciativa privada. En los casos en que la ejecución incluya un plan de etapas, fijando fases o etapas diferenciadas en el tiempo para la realización de la obra urbanizadora, el importe de la garantía antecedente se debe prorratear en proporción al de las obras de urbanización programadas para cada etapa y la obligación de constituir cada una de las garantías a favor del municipio sólo se exige con carácter respectivamente previo al comienzo de cada una de ellas (LUARA art.161.3.d) redacc L Aragón 4/2013).
e) Declaración de utilidad pública de las obras y necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres.
Si se tramita la iniciativa de compensación de forma conjunta con el planeamiento que establece la ordenación pormenorizada, en la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento, el órgano municipal competente debe adoptar acuerdo sobre la aprobación definitiva de:
– la aplicación del sistema de compensación;
– los estatutos y las bases de actuación de la junta de compensación o, en su caso, del convenio urbanístico;
– los instrumentos de gestión que se hubieran presentado conjuntamente.
El desarrollo del sistema se puede realizar:
a) En junta de compensación: con constitución preceptiva si los propietarios cuya iniciativa haya dado lugar a la aplicación del sistema no representan la totalidad de la superficie de suelo del sector o unidad de ejecución;
b) Directamente por el propietario único de los terrenos del ámbito de actuación, sector o unidad de ejecución o cuando existan varios propietarios si estos están de acuerdo en las condiciones establecidas en el correspondiente convenio.

Juntas de compensación


La junta de compensación adquiere personalidad jurídica y plena capacidad de obrar con el acto constituyente, que se contrae al otorgamiento de la escritura pública de constitución.
Los efectos jurídicos de carácter administrativo del acto constituyente de la junta y la adquisición de su naturaleza administrativa quedan diferidos a su comunicación mediante declaración responsable y copia de la escritura pública a la Administración actuante y al Registro de entidades urbanísticas colaboradoras y al transcurso del plazo de un mes desde la entrada en el órgano competente sin notificación que manifieste discrepancia con la documentación aportada.
La inscripción en este registro tiene efectos de publicidad.
La junta queda integrada por los propietarios de terrenos que hayan aceptado el sistema, por las entidades públicas titulares de bienes incluidos en la unidad de ejecución, ya tengan carácter demanial o patrimonial, y, en su caso, por las empresas urbanizadoras que se incorporen.
También se integran en la junta de compensación los propietarios de suelo destinado a sistemas generales, cuando hayan de hacerse efectivos sus derechos en la unidad de ejecución objeto de actuación por este sistema.
Los promotores de la iniciativa de compensación deben citar al acto de constitución a todos los propietarios o interesados; los que no otorguen la escritura pueden consentir su incorporación en escritura de adhesión, dentro del plazo que se señale al efecto, a cuyo efecto pueden ser requeridos por una sola vez. Si no lo hicieran, sus fincas se expropian por el municipio en favor de la junta de compensación, que tiene la condición de beneficiaria.
De no mediar rechazo expreso y razonado, hecho constar como tal ante la administración actuante, se entiende que las Administraciones y entidades públicas titulares de bienes incluidos en la unidad de ejecución quedan incorporadas a la junta aun no habiendo comparecido al acto constituyente.
En la escritura de constitución se debe hacer constar:
a) la relación de los propietarios y, en su caso, empresas urbanizadoras;
b) la relación de las fincas de las que son titulares;
c) las personas que se hayan designado para ocupar los cargos del órgano rector, que deben recaer necesariamente en personas físicas;
d) el acuerdo de constitución;
e) los estatutos y bases de la junta;
f) la copia de la publicación o, en su caso, certificación del acuerdo de aprobación definitiva de los estatutos y bases de la junta.
Las juntas de compensación, en su condición de entidades colaboradoras de la Administración pública, no tienen la consideración de poder adjudicador a los efectos de la normativa sobre contratación pública sin perjuicio de que, en tanto ejecuten obra pública de urbanización, sí que debe aplicarse la legislación de contratos públicos, en tanto resulta de aplicación el criterio funcional de obra pública.
La relación jurídica existente entre la Administración municipal y las juntas de compensación no es la de un contrato público, sino la de un encargo o traslado de funciones públicas de carácter unilateral.
La junta puede solicitar del municipio la exacción por vía de apremio de las cantidades adeudadas por sus miembros.
Los acuerdos de la junta son susceptibles de recurso ante el municipio.
El incumplimiento por los miembros de la junta de las obligaciones y cargas impuestas por la presente Ley habilitará al municipio para expropiar sus respectivos derechos en favor de la junta, que tendrá la condición de beneficiaria. Asimismo con el consentimiento de la junta de compensación, el municipio puede revocar su condición de beneficiaria de las expropiaciones por incumplimiento, procediendo a la expropiación para sí misma.

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