Subrogación tácita en la aportación de inmuebles con hipoteca

Una entidad lleva a cabo una ampliación de capital, siendo aportadas dos fincas gravadas ambas con hipoteca a favor de la misma entidad financiera. Pese a haber sido presentada autoliquidación por ITP y AJD, habiendo sido considerada la operación exenta de dicho impuesto, fue girada propuesta de liquidación provisional por parte de la Administración, fueron presentadas alegaciones, entre otras, al entenderse que no había existido subrogación de las deudas por la entidad que ampliaba capital. Tras la desestimación de las mismas, fue notificada liquidación, ante la cual fue presentada la presente reclamación.
En primer lugar, en relación con el valor de los bienes aportados, el TEAC considera que, de conformidad con lo previsto en la LITP art.7.2, se producen dos convenciones: la operación societaria y la transmisión onerosa cuyo precio es la deuda asumida. Por tanto, la entidad que adquiere la propiedad recibe dos tipos de contraprestación: por un lado, la parte de la asunción de deuda -sujeta a la modalidad TPO- y, por otro lado, la entrega de acciones a los socios -sujeta a la modalidad OS, por el valor por el que se aporta el inmueble que se corresponde con la cifra del capital desembolsado-. Por tanto, la suma de ambos corresponden al valor total de inmueble transmitido.
En segundo lugar, dado que se alega que no existió aceptación por parte del acreedor hipotecario, el TEAC considera que no se trata en este caso de la cesión de una deuda sino de la transmisión de un inmueble, por lo que lo que resulta irrelevante el hecho de que se haya producido o no la novación de la deuda con la aceptación del acreedor. Por tanto, dado que en la operación de ampliación de capital con aportación de inmueble no se exige condición alguna en relación con la cesión de la deuda, no es admitida la alegación que hace referencia a la aceptación expresa del acreedor hipotecario en estos casos.
Además hay que tener en cuenta que aunque en la escritura de ampliación del capital social no haya habido una asunción formal de la deuda hipotecaria, a la sociedad aportante se le ha retribuido con acciones cuyo valor es inferior al valor real del inmueble, habiendo sido descontado en la aportación neta el valor de la responsabilidad hipotecaria. A este respecto, la LH art.118 recoge que ante la falta de pacto de transmisión de la obligación garantizada, si el comprador hubiese descontado su valor del precio de venta, o si lo hubiera retenido y al vencimiento de la obligación esta fuese satisfecha por el deudor que vendió la finca, va a quedar el deudor subrogado en el lugar del acreedor hasta que el comprador le reintegre todo el importe retenido o descontado. Por tanto, ha de entenderse que existe una subrogación tácita del aportante en el lugar del acreedor, quedando obligada la sociedad que recibe los inmuebles gravados con la hipoteca a reintegrar al deudor que aportó los inmuebles las cantidades relativas a los préstamos hipotecarios existentes.
Con base en lo anterior y, en relación con la asunción de las deudas correspondientes a los prestamos hipotecarios que gravan las fincas aportadas, al haberse admitido que ha existido la subrogación tácita de dichas deudas, existe obligación de tributar por la modalidad TPO por la transmisión onerosa de los inmuebles por el valor descontado correspondiente a la suma de la responsabilidad hipotecaria.

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