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Servidumbre de aguas

Se plantean en la presente resolución las siguientes cuestiones:
1.- Posibilidad de constituir una servidumbre de aguas cuando el predio sirviente es un pozo inscrito como aguas privadas y cualidad inherente de un fundo.
2.- Posibilidad de que la servidumbre esté suficientemente determinada para poder tener acceso al folio registral.
3.- Posibilidad de que se indique simplemente el precio que se ha abonado por la misma, sin acreditar el medio de pago del mismo.
1.- De acuerdo con la Ley de aguas de 1985, en el dominio público hidráulico del Estado están incluidos los acuíferos y las aguas subterráneas. Además, se establecía un régimen transitorio para quienes a su entrada en vigor ostentaban derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario, o lo tenían como facultad accesoria de su derecho de propiedad de la tierra. Este régimen consistía en ofrecer las siguientes opciones:
a) Inscribirlos en el Registro de Aguas en calidad de aprovechamiento temporal de aguas privadas, que serían respetados por la Administración durante un plazo de 50 años en cuanto a la explotación de los caudales, y un derecho preferente para la obtención de la correspondiente concesión a su término.
b) Declararlos ante el organismo de cuenca para su anotación en el catálogo de aguas privadas en cuyo caso han de mantener su titularidad en la misma forma que hasta ahora.
Se considera que, no obstante la consideración como aguas privadas y aún constando previamente la existencia del pozo en el Registro, para poder hacerse constar el derecho a un caudal determinado de agua es preciso acreditar la previa inscripción en el catálogo de aguas.
En este sentido, en TCo 227/1988 se establece que ha de respetarse la utilidad real de los derechos preexistentes, los caudales totales aprovechados y la facultad de disponer de los mismos, de tal manera que el incremento de los mismos o la apropiación de nuevos caudales constituye una transformación voluntaria del derecho que pasa por la concesión. Por ello, la propia L 11/2012 disp.trans.3ª bis establece que la constitución de un derecho de servidumbre que suponga la modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío precisa, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación, o que, pese a dichas modificaciones de uso, ubicación o variación de superficie, las aguas siguen teniendo carácter privado.
2.- En cuanto a la correcta descripción de la servidumbre para que pueda entenderse cumplido el principio de determinación, debe recordarse la doctrina por la que la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquellas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales en este supuesto, de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre. Todo ello, sin perjuicio de que si el derecho real de servidumbre resulta suficientemente delimitado por los propios datos registrales y de configuración de los predios sirviente y dominante, pueda practicarse la inscripción sin necesidad de aportar más datos identificativos.
Teniendo en cuenta la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de concluirse que debe permitirse que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y que se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento.
Si los datos aportados son insuficientes y no hay datos que permitan concretar el contenido propio de la servidumbre, como es el caso de la ubicación exacta y la medida superficial, esto ha de ser configurado como defecto que impide la inscripción registral.
3.- En cuanto a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su día pactado en el contrato privado de venta que se eleva a público, la Ley del notariado art.24 exige que en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles han de identificarse, cuando la contraprestación consista, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. Sin embargo, prevé que la negativa total o parcial a identificar el medio de pago, permite entender que las escrituras están aquejadas de un defecto subsanable a través de otra escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados (LH art.254.4).
En desarrollo de la Ley del Notariado art.24, el Reglamento notarial art.177, teniendo en cuenta la Instrucción DGRN 28-11-06 ha sido objeto de diversas modificaciones por RD 45/2007, RD 1804/2008 y RD 1/2010, y en esta reforma se establece la obligación de que el notario identifique los medios de pago cuando se den los siguientes requisitos:
– que implique declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; y
– que ser a título oneroso.
El régimen de la obligación de identificación de los medios de pago se puede sistematizar expresando los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones; en caso de pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios, además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los mismos, han de manifestarse los datos, por los comparecientes, de los que hubieran otorgado antes de ese momento y debe hacerse constar la numeración y el código de la cuenta de cargo; en caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras y, en todo caso, han de manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono; por último, si los comparecientes se niegan a aportar alguno de los datos o documentos, el notario debe hacer constar en la escritura esta circunstancia y advertir, verbalmente, a aquéllos del cierre registral.
En el caso de incumplirse estas condiciones no procede la inscripción registral.

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