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Nueva ley de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura

Con efecto 7-5-2019, se aprueba la L Extremadura 11/2019, de promoción y acceso a la vivienda, con la finalidad de garantizar el derecho a la vivienda en esta comunidad autónoma en un marco normativo estable y duradero. Para ello, y entre otras previsiones, se fijan las bases del régimen jurídico de la vivienda protegida con el fin de reforzar la acción pública para garantizar su función social, entre ellas:
– la calificación de la vivienda protegida;
– la duración del régimen de protección;
– los precios máximos de venta y renta;
– el acceso;
– las limitaciones a la facultad de disponer.
Y se remite a un desarrollo reglamentario para su adaptación a la realidad socioeconómica.
Asimismo, se habilita a la Comunidad Autónoma de Extremadura para dictar las disposiciones necesarias en orden al régimen de viviendas protegidas, las limitaciones, la definición de actuaciones protegibles y la elaboración de los instrumentos de planeamiento y medidas para crear reservas de suelo residencial con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas o para la formación de patrimonios públicos de suelo.
Se regulan por primera vez en esta ley, con la finalidad de adaptar la norma a la realidad:
– la situación anómala de la utilización de las viviendas -sobreocupación e infravivienda-;
– la profesionalización del sector inmobiliario -regulación básica de los agentes que prestan servicios inmobiliarios, como medida de protección del consumidor-;
– el establecimiento de principios como el retorno de inmigrantes o las situaciones de infravivienda o vulnerabilidad como elementos a tener en cuenta en la toma de decisiones en desarrollo de las actuaciones de fomento en materia de vivienda.
Y se mantienen otras regulaciones existentes como el destino al uso habitacional de la vivienda en el marco de su función social, por lo que:
– se definen los conceptos de vivienda habitual y vivienda deshabitada;
– se articula un procedimiento orientado a la declaración de la misma; y
– se tipifica la conducta especulativa respecto de las personas jurídicas; y
– se establecen las condiciones del ejercicio de los derechos reales de tanteo y retracto, tanto sobre viviendas protegidas, como sobre aquellas que hayan sido objeto de actuación financiada con cargo a presupuestos autonómicos para su rehabilitación o adquisición.
La presente ley también establece el marco normativo de la calidad e innovación tecnológica en la edificación a través de políticas activas en materia de vivienda en coordinación con otras Administraciones públicas y conforme a criterios de planificación derivados del conocimiento exhaustivo de la demanda real de vivienda.
Resumidamente, entre los aspectos concretos objeto de regulación cabe destacar:
1) Las prerrogativas y ámbito competencial de la Administración autonómica. Entre ellas, en materia de patrimonio público del suelo afecto a promoción pública de viviendas, sobre eficiencia energética en la edificación, el refuerzo de la colaboración y el control por parte de fedatarios públicos -notarios y registradores-, o la elaboración de un inventario del parque público de viviendas de la Junta de Extremadura, en cumplimiento del mandato de la L Extremadura 2/2017, de emergencia social de la vivienda.
2) La amplia intervención de la Administración en materia de vivienda y calidad de la edificación, regulándose aspectos como:
• Los principios generales inspiradores de dicha intervención.
• El régimen de garantías y fianzas de la edificación para protección del usuario. Se actualiza la regulación de la cédula de habitabilidad y se incluye el deber de conservación por parte de los propietarios de edificios.
• Una definición más amplia del patrimonio público de suelo.
• Las situaciones anómalas de uso de viviendas o edificios de viviendas arrendadas: sobreocupación e infravivienda. Se establecen mecanismos de detección, reacción y prevención de dichas situaciones.
• Los principios generales de la potestad sancionadora y la facultad de extinción del contrato de arrendamiento de vivienda protegida de promoción pública. Se articula la reacción de la Administración ante ocupaciones irregulares, situaciones de falta de pago, incumplimiento de otras obligaciones, que permiten a la Administración autonómica recuperar la titularidad o disponibilidad de las viviendas protegidas.
• El control de la vivienda protegida, con un nuevo concepto más amplio y genérico, nuevas condiciones de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto,…
3) La protección de los derechos de los consumidores y usuarios en el acceso a la vivienda. Se establecen mínimos que pueden ser objeto de desarrollo reglamentario más detallado.
4) Las medidas de fomento público de la vivienda y de la calidad en la edificación por parte de la Junta de Extremadura. Se establecen actuaciones para la conservación, mejora, adaptación, adecuación y puesta en valor del patrimonio edificado, requisitos para obtener un nivel de calidad e instrumentos de planificación a tal fin, así como actuaciones para el incremento del nivel de calidad, la difusión, sensibilización y conocimiento de la arquitectura.
5) La regulación de la enajenación de viviendas protegidas de promoción pública. Se corrigen las disfunciones detectadas en el régimen anterior y se adoptan medidas para aliviar el endeudamiento derivado del impago de rentas de alquiler de viviendas de promoción pública. Además, se regulan de forma expresa las limitaciones a la transmisión, se flexibilizan los requisitos de los adquirentes y se amplian las bonificaciones aplicables.
6) La regulación existente del proceso de edificación se mantiene, aunque se introducen requisitos básicos en materia de calidad en la edificación y ahorro energético.
7) El régimen sancionador. Se mantienen las infracciones y sanciones existentes y se actualizan las cuantías de las sanciones y los plazos de prescripción.
8) Los órganos de participación en materia de vivienda. Se regula la Comisión Regional de Vivienda, a la que corresponde la selección de los adjudicatarios de las viviendas protegidas promovidas por la Comunidad Autónoma de Extremadura, y el seguimiento de la implantación y desarrollo de la normativa reguladora en dicha materia. También se regula el Consejo Asesor de Vivienda de Extremadura.
9) Las situaciones de emergencia social de vivienda. Se establecen:
– mecanismos de reacción urgente para salvaguardar los derechos fundamentales y estatutarios que van ligados con el uso y disfrute de la vivienda habitual; y
– un impuesto a las viviendas vacías de entidades financieras y fondos de inversión y sus entidades de gestión, a fin de reincorporarlas a la función social que les corresponde.

NOTA
Quedan derogadas:
L Extremadura 3/2001, de la calidad, promoción y acceso a la vivienda.
L Extremadura 6/2002, de medidas de apoyo en materia de autopromoción de viviendas, accesibilidad y suelo.
L Extremadura 7/2009, sobre enajenación de viviendas de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

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