Novaciones modificativas de los préstamos hipotecarios

En mayo de 2011 fue otorgada una escritura pública de modificación del préstamo hipotecario habiendo sido modificadas varias cláusulas que, en principio, afectaban a la aplicación del período de carencia, el tipo de interés al promotor, la cláusula tipo de interés variable, las comisiones, TAE, la cláusula de gastos a cargo del prestatario -habiéndose eliminado uno de los apartados-, la resolución anticipada de la caja acreedora, la previsión posterior de constitución de garantías y los intereses de demora.
Habiendo sido estimado por el TS interés casacional, las cuestiones a tratar hacen referencia a si quedan sujetas a la modalidad AJD las escrituras de novación de préstamos hipotecarios en las que además de modificarse las condiciones referentes al tipo de interés y/o plazo del préstamo, adicionalmente se modifica alguna otra cláusula financiera, plantéandose la posibilidad de aplicar en estos casos la exención prevista en la L 2/1994 art.9 y, en su caso, la forma de determinación de la base imponible del impuesto.
A estos efectos, constituyen hecho imponible de la modalidad AJD las primeras copias de escrituras y actas notariales cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, que contengan actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y que no se encuentren sujetos a tributación por ISD o por las modalidad TPO ni OS del impuesto (LITP art.31.2). En cuanto a la base imponible, viene determinada por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas aseguradas por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos; en caso de que no conste el importe de la cantidad garantizada, se ha de tomar como base el capital y tres años de intereses (LITP art.30.2). No obstante, hay que tener en cuenta que puede resultar aplicable la exención prevista en la L 2/1994 art.9, en virtud de la cual se encuentran exentas las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea alguna de las entidades recogidas en la L 2/1994 art.1 y que hagan referencia a la modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o ambas.
El TS indica que mientras que la Sala de instancia ha centrado la cuestión en el requisito de inscribilidad a efectos de la sujeción a AJD, el TEAR impugnado se centra en el requisito de tener por objeto cantidad o cosa valuable y en el principio de capacidad económica. No obstante, advierte que en estos casos de incorporación de cláusulas financieras en este tipo de contratos, se ha de examinar caso por caso si se reúnen los requisitos legales, en especial la inscribilidad y que el contenido sea valuable. A estos efectos aclara en relación con la concreción del hecho imponible en AJD, que se considera que viene constituido por la mera formalización notarial de actos económicamente valuables, inscribibles en los registros públicos y no sujetos a TPO u OS, es decir, es un acto jurídico documentado en forma notarial (TS 20-6-16, EDJ87486). En cuanto al contenido valuable, el TS ha mantenido que se corresponde con el total del contenido económico, el cual es el reflejado en el documento público y que es inscrito en el registro correspondiente (TS 13-11-15, EDJ 221010). Por lo que a la inscribillidad se refiere, se ha reconocido que la inscribilidad debe entenderse como tener acceso a los registros, bastando con que el documento sea susceptible de inscripción, aunque la misma no se haya llegado a producir o que la inscripción sea obligatoria o voluntaria, incluso si ha sido denegada por el registrador (TS unif doctrina 13-9-13, EDJ 182547).
En relación con la novación modificativa en concreto, dado que no se produce la extinción de la relación jurídica existente y no se constituye una nueva, sino que se modifica la existente, el valor que se documenta no es la totalidad de la convención modificada sino solo las condiciones que se ven afectadas y que se contienen en la escritura pública. En el caso concreto de la modificación de las condiciones financieras del préstamo, para determinar si se encuentra sujeta a AJD, se ha de tener en cuenta si se cumplen los requisitos exigidos para su inscripción y la determinación de su contenido valuable, en cuyo caso puede resultar aplicable la exención de la L 2/1994 art.9, la cual solo va a resultar aplicable en los casos en los que las cláusulas se refieran a la alteración del plazo del préstamo, al interés del préstamo, o ambas. Si las nuevas cláusulas quedasen sometidas a gravamen, la base imponible se ha de calcular sobre el contenido económico de las cláusulas financieras valuables que delimitan la capacidad económica susceptible de imposición.
No obstante, entrando a analizar las cláusulas en concreto de este contrato el TS, frente a lo que se ha alegado por las partes, concluye la inexistencia de una cláusula relativas a «Otras comisiones y gastos posteriores», sino que solo se hace referencia a «Comisiones», de una cláusula que modifique los gastos a cargo del prestatario, sino que simplemente es eliminado uno de los apartados, no incorporándose nuevas condiciones, así como de una cláusula relativa a los gastos del seguro de riegos por incendios de las fincas hipotecadas. Por tanto, no se puede analizar la concurrencia o no del requisito de inscribilidad respecto a las citadas cláusulas al entender el TS que no existen. En consecuencia, se ha de anular la liquidación practicada por la Administración.

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