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Andalucía. Medidas sociales en materia de vivienda

Con efectos desde el 9-5-2018, se modifican la L Andalucía 1/2018 y la L Andalucía 13/2005, en materia de vivienda. En concreto las medidas adoptadas tienen incidencia en los siguientes ámbitos:

Alquiler social

Entre las medidas de fomento dirigidas a los propietarios de viviendas deshabitadas para promover un uso social de las mismas, se incluyen los programas de cesión de viviendas, en los que se les incentivará para ponerlas en el mercado del alquiler a precios asequibles cediendo temporalmente su gestión a la Administración (L Andalucía 1/2010 art.43.1.e y 47).
Por otro lado, se regula el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Junta de Andalucía para adquirir viviendas procedentes de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria o dación en pago para destinarlas al alquiler social. El ejercicio de este derecho ha de mantener las siguientes premisas (L Andalucía 1/2010 art.72 a 81):
• No cabe cuando se produzca la adjudicación a favor del anterior propietario.
• En el Plan de vivienda han de delimitarse los supuestos de aplicación, que quedarán restringidos a un tipo de viviendas acorde con los objetivos asignados y ejerciéndose el derecho en beneficio de personas con condiciones socioeconómicas de especial vulnerabilidad. Hasta que se definan, pueden ejercerse sobre inmuebles con las características de vivienda protegida y que vayan a destinaser a grupos de especial protección del Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020 (L Andalucía 1/2018 disp.trans.única).
• El ejercicio de estos derechos se realiza siempre después de la adjudicación o después del lanzamiento de los ocupantes en caso de que este último sea necesario, respetando así las normas procesales del Estado.

Inspección

A las funciones inspectoras que ejerce la Consejería de vivienda se incluye ahora la elaboración anual de una memoria de actividad de la que dará cuenta al Parlamento de Andalucía. Esta memoria tiene que estar publicada en la página web de la Consejería, sin perjuicio de otros medios de publicidad para su consulta por parte de la ciudadanía andaluza (L Andalucía 1/2010 art.49).

Agencias Inmobiliarias

Respecto a los agentes y agencias inmobiliarias que actúan como mediadores en relación con la vivienda:
• Se regula la figura y los requisitos para el ejercicio de la actividad (L Andalucía 1/2010 disp.adic.8ª),
• Se establecen las condiciones de la intermediación inmobiliaria (L Andalucía 1/2018 disp.adic.4ª).
• Se tipifica las siguientes infracciones (L Andalucía 1/2010 53.1.e y 2.d):
– como infracción muy grave, el incumplimiento de las obligaciones y los requisitos establecidos en la normativa autonómica (L Andalucía 1/2010 disp.adic.8ª), para el ejercicio de su actividad; y
– como infracción grave, hacer publicidad u ofertas de vivienda sin haber suscrito la correspondiente nota de encargo.

Vivienda protegida

En relación con la vivienda protegida se regulan como novedad las siguientes infracciones graves (L Andalucía 13/2005 art.19.f, i y j):
a) El incumplimiento de la obligación de ocupar la vivienda en los plazos restablecidos o de dar a la misma el destino de domicilio habitual y permanente por parte del destinatario o del ocupante autorizado de la misma.
b) La falta de autorización, visado o comunicación de los documentos públicos o privados que, con carácter preceptivo, hayan de otorgarse o presentarse, en relación con la ocupación y uso de la vivienda protegida.
c) La falta de comunicación preceptiva por el transmitente o adquirente, así como la ausencia de obtención de autorización de las segundas o sucesivas transmisiones de la vivienda, en el caso que no sea considerada infracción muy grave.
Asimismo, se incluyen las siguientes infracciones muy graves (L Andalucía 13/2005 art.20.a, e y k):
a) La no devolución por los promotores de las cantidades a cuenta del precio en caso de resolución del contrato y demás supuestos previstos en la normativa en materia de vivienda protegida.
b) El incumplimiento, por persona distinta de la destinataria u ocupante autorizado de la vivienda protegida, de la obligación de dar a la vivienda protegida el destino previsto en su normativa reguladora, o mantenerla deshabitada sin causa justificada durante un plazo superior a 3 meses y, en todo caso, dedicarla a usos no autorizados o alterar el régimen de uso de la misma o el que conforme a la legislación urbanística deba tener.
c) La falta de presentación de solicitud de excepción a la prohibición legal de disponer, comunicación u obtención de autorización preceptiva por el titular de la vivienda protegida en las segundas o sucesivas transmisiones de viviendas protegidas efectuadas dentro del periodo legal de prohibición de disponer.
Por último, a efectos de multas y sanciones pasan a considerarse de especial gravedad las infracciones en materia de incumplimientos a los deberes de comunicación y autorización previa en las segundas y sucesivas transmisiones de viviendas protegidas cuando el adquirente no cumpla los requisitos para ser destinatario de la misma (L Andalucía 13/2005 art.21.5).
Por otro lado, cabe imponer de forma reiterada y consecutiva multas coercitivas, hasta un máximo de tres, cuando transcurran los plazos dados para llevar a cabo una acción u omisión, en lo que se refiere a las obligaciones de aportación, de información, comunicación y colaboración (L Andalucía 13/2005 art.21.5).
Cuando dicha acción u omisión afecte a varias viviendas, se podrán imponer multas coercitivas por cada una de las viviendas afectadas por el requerimiento.
La cuantía de cada una de las multas no excederá:
– para la primera multa coercitiva, de 600 euros;
– para la segunda multa coercitiva, de 1.500 euros; y,
– para la tercera multa coercitiva, de 3.000 euros.

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