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Actuaciones sistemáticas de nueva urbanización o de reforma. Extremadura

La L Extremadura 11/2018 surte efectos a partir del 27-6-2019.
Las actuaciones sistemáticas se definen como el conjunto de operaciones, tanto de urbanización como jurídicas o económicas, sujetas a la previa aprobación de un programa de ejecución, para la transformación del suelo carente de urbanización en suelo urbanizado o para la reforma o renovación de la urbanización del suelo urbanizado, con el empleo de las técnicas y los procedimientos establecidos en la ley para cada uno de los sistemas de ejecución y garantizando la distribución equitativa de las cargas y beneficios del planeamiento entre las personas propietarias de los terrenos incluidos en la unidad de actuación y mediante la entrega a la Administración de los viales, zonas verdes y demás espacios libres y suelos para dotaciones públicas establecidos por el planeamiento, así como la entrega al ayuntamiento y con destino a patrimonio público de suelo, del suelo libre de cargas sobre el que materializar el porcentaje de aprovechamiento del sector en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento; cuando se trate de una actuación sistemática de reforma el suelo destinado a la cesión al ayuntamiento de aprovechamiento con destino a patrimonio público de suelo puede ser sustituido por su valor en metálico.
Se puede desarrollar por la Administración en régimen de gestión directa o por los particulares en el régimen de gestión indirecta.
Los sectores delimitados por los instrumentos de planeamiento se pueden dividir en unidades de actuación integral y, cada una de ellas debe incluir los terrenos dotacionales correspondientes al aprovechamiento materializable sobre los solares que se generen con la obra urbanizadora. Esta unidad opera como el ámbito de referencia en cuyo seno se produce el cumplimiento de los deberes de equidistribución y cesión así como el cumplimiento conjunto del deber de urbanizar la misma y posibilita, tras la aprobación del instrumento de redistribución dominical, la localización y cuantificación concreta del aprovechamiento que corresponde a cada persona propietaria. Su delimitación puede estar contenida en los planes generales (si establecen la ordenación detallada) o en el programa de ejecución tramitado para su desarrollo, o en el instrumento de desarrollo que defina la ordenación detallada; sin embargo el ayuntamiento puede delimitarlas, a instancia propia, por el procedimiento que se apruebe reglamentariamente.
Todos los terrenos afectos a dotaciones públicas de carácter local incluidos en unidades de actuación integral son de cesión obligatoria y gratuita, pero si interesa adelantar su obtención sin esperar al proceso de reparcelación se pueden obtener mediante expropiación, ocupación directa o permuta forzosa.
La elección del sistema de ejecución, requisito previo para la ejecución del planeamiento, puede hacerse por la Administración, de oficio o a instancia del particular quienes, a su vez, pueden formular al ayuntamiento consulta sobre la viabilidad de la actuación de transformación urbanística de un sector o unidad de actuación integral. Se ajusta a los siguientes criterios:
a) Opción por un sistema de ejecución en régimen de gestión directa: la resolución debe contener los compromisos de tipo económico y técnico y los plazos y condiciones que permitan garantizar la ejecución pública de la actuación e implica la incoación del procedimiento para la formulación y aprobación del preceptivo programa de ejecución en el sistema de cooperación y del proyecto en el de expropiación y autoriza a la Administración a inadmitir a trámite las solicitudes de consulta que se formulen para el desarrollo de la unidad de actuación integral.
b) Si la consulta previa se formula, en primer lugar, por las propietarias de más del 50% de la superficie de la unidad de actuación comprometidas en la constitución de una agrupación de interés urbanístico, se ha de elegir el sistema de compensación. La determinación de este sistema implica la obligación para las propietarias consultantes de constituirse en agrupación de interés urbanístico y de presentar el correspondiente programa de ejecución en un plazo de 2 meses contado desde la publicación del acuerdo de determinación (ampliable, excepcionalmente, por una sola vez y por periodo no superior a 1 mes, si existe imposibilidad justificada de constitución de la agrupación de interés urbanístico en el plazo inicial, y se solicita por los propietarios consultantes antes de finalizar el plazo). Transcurrido el plazo o la prórroga el procedimiento se entiende paralizado por causa imputable a los interesados y se puede acordar su caducidad.
c) Si la consulta previa se ha formulado, en primer lugar por una o varias personas propietarias de terrenos que no alcanzan el 50% de la superficie de la actuación o por la persona interesada que no sea propietaria de terrenos en ella, o si lo decide motivadamente el ayuntamiento en todo caso, procede la determinación del sistema de concertación. Implica la apertura de un periodo de 2 meses para la presentación en competencia por cualquier persona interesada, tenga o no la condición de propietaria, de la documentación legalmente exigida. Si no están previstas en el planeamiento, la resolución por la que se determine el sistema ha de establecer las bases orientativas de la actuación que determinen las condiciones objetivas para el desarrollo y la programación de la actividad de ejecución.
De acuerdo con lo anterior se pueden diferenciar:

Sistemas de gestión directa
Sistema de cooperación
La Administración actuante asume la condición propia de agente urbanizador público en el desarrollo de una unidad de actuación integral completa.
Los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y asumen los gastos de la actuación de transformación urbanística, que es ejecutada por la Administración.
Se aplica en unidades de actuación integral completas y comprende todos los bienes y derechos incluidos o adscritos a las mismas.
El expediente de reparcelación forzosa se entiende iniciado con la aprobación del programa de ejecución que puede considerar otorgar a los propietarios del suelo un plazo no superior a 6 meses para que presenten la propuesta de reparcelación voluntaria.
La Administración actuante puede exigir el pago anticipado de las inversiones previstas para los 6 meses siguientes a las personas titulares de bienes y derechos de la unidad de actuación que hayan de sufragar los costes de urbanización o convenir aplazamientos en plazo no superior a 5 años; el impago puede ser recaudado por vía de apremio con el devengo del interés legal del dinero.
El programa de ejecución sólo se puede formular y ejecutar por la Administración pero la propuesta técnica ha de contener el proyecto de urbanización y la propuesta de convenio urbanístico ha de ser sustituida por una relación precisa de los compromisos asumidos por la administración para el desarrollo de la actuación urbanizadora.
Sistema de expropiación
La Administración expropia la totalidad o parte de los bienes y derechos incluidos en el ámbito de la unidad de actuación integral y realiza las obras de urbanización y, en su caso, de edificación; puede, antes de la ocupación y motivadamente, liberar de la expropiación determinados bienes, derechos o aprovechamientos mediante la imposición de determinadas condiciones urbanísticas.
El procedimiento ha de desarrollarse reglamentariamente.
El justiprecio ha de determinarse por el procedimiento de tasación conjunta y, si hay acuerdo, realizarse por la adjudicación diferida de terrenos ya urbanizados de valor equivalente a los bienes expropiados situados en la misma unidad de actuación integral.
La delimitación de unidades de actuación debe ir acompañada de una relación de los propietarios y de una descripción de bienes y derechos.
La Administración puede otorgar a una persona o entidad concesionaria privada la ejecución del sistema de expropiación, en cuyo caso, dicha concesionaria tiene la condición de beneficiaria de la expropiación.
Sistemas de gestión indirecta
Sistema de compensación
Tiene por objeto fomentar la participación directa de las personas propietarias en la ejecución del planeamiento e incentivar su inmediata realización.
La propietaria única de los terrenos incluidos en la unidad de actuación integral o las propietarias que representen más del 50% de la superficie de la misma, integrados en una agrupación de interés urbanístico, aportan los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones establecidos en el programa de ejecución aprobado, asumiendo la condición de agente urbanizador.
La agrupación de interés urbanístico ha de:
– integrar a los propietarios de los terrenos que representen más de la mitad de la superficie afectada por la iniciativa;
– tener por objeto la adjudicación de un programa de ejecución;
– contar con poder dispositivo sobre los terrenos de las propietarias integradas (puede anotarse la afectacíón de la finca en el Registro de la Propiedad);
– Reconocer a los propietarios de terrenos no fundadores, el derecho a adherirse en las mismas condiciones en un plazo de 20 días para ejercer esta opción -posteriormente se pueden adherir pero la agrupación puede ejercer las prerrogativas propias de la persona o entidad que ostente la condición de agente urbanizador-.
Sistema de concertación
La persona adjudicataria de la ejecución de la actuación sistemática de nueva urbanización o reforma asume y lleva a cabo la ejecución en la condición de agente urbanizador y en los términos del programa de ejecución aprobado al efecto, obteniendo su retribución de las propietarias afectadas por la actuación.

Se entiende por actuación simplificada de nueva urbanización o reforma el conjunto de operaciones no sujetas a previa aprobación de un programa de ejecución necesarias para completar la urbanización o el nivel de dotaciones de un sector de suelo urbano. Como reglas particulares hay que destacar:
• Si las obras son de urbanización han de ejecutarse en régimen de gestión directa por la administración, aunque en caso de acuerdo, suscrito en el correspondiente convenio de gestión, pueden ser ejecutadas por una entidad urbanística colaboradora integrada por las personas propietarias de los terrenos afectados o beneficiarias de la actuación urbanística.
• Su ámbito de actuación es el que se haga mediante la delimitación de una unidad de actuación simplificada en la que se incluyan todos los terrenos objeto de transformación o reforma y puede estar contenida en los planes generales municipales o en los instrumentos de desarrollo o de gestión, o bien efectuarse por el municipio.
• Si las características de la actuación imposibilitan el cumplimiento del deber de entrega al ayuntamiento del suelo libre de cargas sobre el que materializar el porcentaje de aprovechamiento del ámbito, en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento, si procede, puede ser sustituido por el valor en metálico de dicho suelo.
• Los suelos afectos a dotaciones públicas de carácter local se obtienen por cesión bien mediante compromiso asumido en el convenio urbanístico, mediante determinación del proyecto de reparcelación aprobado o por expropiación.
• Los propietarios de terrenos deben costear las obras que sean de urbanización mediante el pago de las correspondientes cuotas de urbanización fijadas en el convenio urbanístico suscrito, que pueden ser aplazadas hasta un máximo de 10 años.

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