Valoración en el ITP y AJD de la vivienda adquirida a una entidad bancaria

Una entidad financiera oferta a nivel nacional viviendas, en relación con las cuales recibe diferentes ofertas, las cuales o bien son rechazadas (al considerarlas insuficientes) o, por el contrario, son aceptadas. En relación con una de las viviendas ofertadas, dicha entidad aceptó una oferta que le hicieron por importe de 320.000 euros, habiendo sido solicitada al mimo tiempo por el particular interesado una tasación inmobiliaria de dicha vivienda, en la cual se consideró un valor de mercado de la misma de 290.000 euros. No existe en este caso vinculación alguna entre la entidad financiera y el adquirente de la vivienda, no habiendo sido ni accionista, ni trabajadora, ni directiva, ni consejera de la misma. Por lo que se refiere a aquella, en la actualidad está controlada por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). A efectos de la liquidación del ITP y AJD en la citada operación de compraventa, se plantea si el valor pactado entre las partes puede ser considerado como valor real del inmueble.
En cuanto a la liquidación del ITP y AJD por la modalidad TPO, al tratarse de una transmisión onerosa por actos inter vivos sujeta pero exenta del IVA y, por tanto, sujeta a ITP y AJD (LITP art.7), a efectos de la determinación de la base imponible del impuesto, hay que tener en cuenta que está constituida por el valor real del bien transmitido, solamente siendo deducibles las cargas que disminuyan dicho valor, pero no las deudas (LITP art.10). Con base en lo anterior, la DGT considera que lo determinante es saber qué se ha de entender por valor real, el cual, como regla general, se ha de diferenciar del valor de mercado. Por tanto, el hecho de que el valor consignado en la autoliquidación sea el fijado por una entidad controlada indirectamente por una Administración pública (en concreto, por el FROB), como ocurre en este caso, ello no obsta para que el mismo sea comprobado por la Administración competente.
A efectos de determinar el valor de mercado, con base en la OM 30-11-94, la jurisprudencia del TS lo estima como el valor que razonablemente espera recibir el vendedor por el bien transmitido, mediante una comercialización adecuada, suponiendo que existe al menos un potencial comprador perfectamente informado, existiendo un acuerdo libre entre ambas partes y no habiendo un interés particular en la operación (TS 16-6-94, EDJ 5409; TS 5-10-95, EDJ 7871).
Teniendo en cuenta lo anterior y, recordando que el valor real no ha de coincidir necesariamente con el valor de mercado, ni siquiera cuando intervenga una Administración pública, ello permite que la Administración tributaria encargada de la gestión tributaria pueda llevar a cabo la comprobación del valor declarado, sin más límites que los legales.
Por último, en relación con la comprobación de valores, cuando de la misma resulta un valor superior al declarado, este constituye la base imponible del ITP y AJD, sin olvidar la facultad del particular de impugnar el mismo, pudiendo promover la tasación pericial contradictoria (LITP art.46 y 47).
En conclusión, pese a que en la autoliquidación del ITP y AJD se ha de reflejar el valor real del inmueble, puede ocurrir que algunos casos concurran diferentes motivos (de oportunidad, de política social, etc.) que influyan en la determinación del precio entre las partes, debiéndose tener en consideración la doctrina del TS que recoge que cuando exista un mercado para los bienes en concreto, el importe real coincide con el valor de mercado, sin olvidar la faculta de la Administración gestora de efectuar la comprobación del valor consignado.

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