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Valoración de la declaración de obra nueva y división horizontal en el ITP y AJD

Una sociedad en junio de 2006 formalizó mediante escritura pública la declaración de obra nueva en construcción de cinco bloques de viviendas en suelo urbano, así como la división en régimen de propiedad horizontal de los mismos, habiéndose presentado en plazo las correspondientes autoliquidaciones del ITP y AJD. Como consecuencia de la comprobación llevada a cabo por la Administración tributaria, tras haberse iniciado el procedimiento correspondiente, en marzo de 2008 el perito elaboró unos informes periciales, basados en los valores obtenidos en los estudios de mercado realizados, habiéndose girado las oportunas propuestas de liquidación en abril de 2008, las cuales en junio del citado año fueron notificadas y posteriormente impugnadas por motivación insuficiente.
A la vista de lo anterior, el perito de la Administración emitió nuevos informes en septiembre de 2008, los cuales fueron notificados en diciembre de 2008, coincidentes con los anteriormente emitidos, a los cuales únicamente se les incluyeron los intereses de demora. En enero de 2009 fueron interpuestos recursos de reposición independientes, alegándose que la valoración efectuada respondía a un procedimiento inadecuado, así como que en el método empleado por la Administración se tenía en cuenta el valor en el mercado del inmueble terminado y no su coste de ejecución, que resulta aplicable a la valoración de la división horizontal, ya que una parte de la base imponible de la misma viene determinada por este último.
En octubre de 2010 fueron desestimadas las reclamaciones presentadas ya que se considera que en las declaraciones de obra nueva, la referencia al valor declarado debe ser el valor real de la construcción, es decir, las obras realizadas; en concreto, se mantiene que en una situación de libre mercado entre partes independientes, el valor de lo edificado se ha de identificar con el valor del mercado, que se corresponde con el valor real de los inmuebles, descontando el valor real del solar o terreno sobre el que se ha construido. Es decir, con base en el RITP art.70, no se ha de tomar el coste real de la construcción, sino el valor de mercado de las viviendas construidas, descontado el valor real del solar. En diciembre de 2010 fue interpuesto recurso de alzada ordinario alegando, con base en lo recogido por el TS interés de ley 29-5-09, EDJ 217441, que la equiparación del valor real del coste de la obra nueva con el valor real del mercado de los inmuebles, descontando el valor del suelo, implica una interpretación incorrecta del RITP art.70.
El TEAC, partiendo igualmente en la citada sentencia del TS, considera que en las escrituras de declaración de obra nueva, se ha de considerar como base imponible el coste real y efectivo de la obra, entendiendo como tal el coste de ejecución material, al cual hay que añadir los gastos correspondientes a la redacción del proyecto, honorarios profesionales, los gastos generales y beneficio industrial, así como los gastos de financiación. A estos efectos, se acepta que sea tomada en consideración, como referencia, la normativa del ICIO (RDLeg 2/2004 art.102.1). Por tanto, el valor de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva.
Continua el TEAC con su argumentación incidiendo en el hecho de que como en la modalidad AJD lo que está gravado es la formalización y no un negocio traslativo, esto impide que se puede incluir el beneficio que se espera obtener con la venta del inmueble, el cual sí va a quedar integrado en el valor real del inmueble en el momento de la transmisión (ya que en el caso contrario, se gravaría dos veces el beneficio en el mercado).
Por todo ello, el TEAC concluye que dado que en las declaraciones de obra nueva lo que se tiene que reflejar es el valor del coste real, no puede ser equiparado este con el valor de mercado, dado que el coste para el constructor nunca incluye ni el IVA ni el beneficio industrial (el cual sí forma parte del valor de inmueble como resultado final de la obra). Además, añade, que tanto en el valor de reposición a efectos de la valoración catastral, como en el valor de mercado se ha de incluir el importe del AJD por las escrituras de obra nueva y división horizontal, ya que su devengo es necesariamente anterior a la puesta en el mercado de los propios bienes.
Con base en lo anterior, se considera que procede la anulación de las comprobaciones de los peritos ya que, tal y como recoge en sus propios informes, los inmuebles fueron valorados tomando precios unitarios resultantes de estudios de mercado, incluyendo conceptos tales como coeficiente de mercado, beneficios y gastos de promoción, valor en venta, etc., lo cual ha sido rechazado por la propia doctrina jurisprudencial.

NOTA
A efectos del ICIO, la base imponible está formada por el coste real y efectivo, que no es otro que el coste de ejecución material, excluyéndose el IVA, y demás impuestos análogos, tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales de carácter público, así como los honorarios profesionales, el beneficio empresarial y cualquier otro coste que no integre estrictamente el coste de ejecución material (RDLeg 2/2004 art.102.1).

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