Transmisión de terreno destinado al alquiler

Una persona es propietaria de un terreno urbano no consolidado, de uso industrial, el cual le pertenece en una mitad por pago en la disolución de su sociedad de gananciales y, en la otra mitad, por usufructo viudal aragonés. Aunque el transmitente se encuentra dado de alta como sujeto pasivo del IVA, en la actividad de alquiler de garajes y nave industrial, nunca ha tenido arrendado el local objeto de la transmisión. Por su parte, la sociedad que va a adquirir el terreno, lo va a dedicar al alquiler, teniendo derecho a la deducción del total del IVA soportado.
A efectos de conocer la tributación de la operación, se ha de analizar tanto el IVA como el ITP y AJD. En cuanto al IVA, quedan sujetas las entregas de bienes y prestaciones de servicio realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional -entre las que se encuentran las entregas o prestaciones realizadas por sociedades en el ejercicio de una actividad y las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, en los términos de la LIVA art.4.dos-.
Por su parte, en relación con el ITP y AJD, modalidad TPO, son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas inter vivos de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas (LITP art.7.1). Sin embargo, no están sujetas cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas a IVA. No obstante, quedan sujetas a la modalidad TPO las entregas de bienes o arrendamiento de inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso o disfrute cuando estén exentos del IVA, así como la entrega de inmuebles incluidos en la transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial no sujetas al IVA (LITP art.7.5).
En cuanto a la modalidad AJD, quedan sujetas las primeras copias de las escrituras que tengan por objeto cantidad o cosa valuable, que contengan contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y se encuentren no sujetos a ISD ni a las modalidades TPO ni OS del ITP y AJD (LITP art.31.2).
Teniendo en cuenta lo anterior, pese a que el transmitente sea una persona física empresarial o profesional a efectos del IVA, al no actuar en este caso bajo tal condición, unido al hecho de que lo que se transmite es un terreno que no ha estado afecto al desarrollo de ninguna actividad empresarial o profesional, y que además no forma parte de ningún patrimonio empresarial, la venta no queda sujeta al IVA. En cuanto al ITP y AJD, al constituir dicha venta una transmisión de un elemento que forma parte del patrimonio particular del transmitente, que no actúa bajo la condición de empresario o profesional, queda sujeta a la modalidad TPO del impuesto, lo cual excluye la sujeción a la cuota variable del documento notarial, por incompatibilidad entre ambas modalidades.

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