Tipo de obras que pueden considerarse como de rehabilitación

Estando en vigor la redacción vigente en 2006 de la LIVA art.20.uno.22º redacc L 23/2005, se interpone ante el TEAC recurso de alzada en relación con una transmisión de inmueble en la que se alega que la misma es una primera entrega a efectos del IVA, puesto que las obras realizadas por la entidad transmitente tenían la calificación de obras de rehabilitación, sin embargo, el órgano liquidador considera la operación sujeta al concepto TPO del ITPyAJD, dado que el coste de las obras no ha superado el mínimo establecido en la normativa para considerar la operación sujeta y no exenta del IVA.
Centrada la cuestión en determinar el significado y alcance de la expresión “obras de rehabilitación”, la reclamante sostiene que, para que se trate de obras de rehabilitación, es requisito que se opere sobre la estructura, la fachada o sobre la cubierta, elementos que, sin duda, han sido objeto de reparaciones y obras de consolidación, tal y como se deriva de los documentos obrantes en el expediente. Asimismo, de acuerdo con la jurisprudencia de la Audiencia Nacional, son obras análogas a las de rehabilitación aquellas que tengan por objeto la remodelación de un edificio para modificar la superficie útil destinada a viviendas o modificar el número de éstas, y en el presente caso las obras realizadas tienen dicho carácter.
El criterio reiterado del TEAC, en relación con la normativa vigente en el momento en que se produce el hecho imponible, es que sólo las obras que afecten a la estructura del edificio, fachadas y tejados pueden considerarse como obras de rehabilitación, incluyéndose en el concepto de “otras análogas” al que se refiere el mismo artículo de la LIVA a las destinadas a la consolidación y saneamiento de los cimientos de la edificación, o los drenajes efectuados para preservar los muros de humedades, pero que en ningún caso comprende, las de albañilería y demoliciones de tabiques, cambio de soleras y alicatados, fontanería, electricidad, carpintería, pintura, instalaciones de servicios y redes generales, etc.
Cuando existe un contrato único de ejecución de obras o un proyecto general de la obra, la calificación como “obras de rehabilitación” debe hacerse para el conjunto de la obra, atendiendo a que la prestación principal, definida normalmente así por su coste relativo, tenga por objeto la consolidación y tratamiento de la estructura, fachadas, cubiertas u otras análogas; así, en caso de que las obras afecten a alguno de los elementos sustanciales referidos en la LIVA art.20.uno.22º, debe tomarse en consideración el coste conjunto de las actuaciones llevadas a cabo.
Pero, incluso en estos términos, es exigible que la prestación principal se refiera a obras de rehabilitación en los términos en que las define la LIVA.
El porcentaje del 50% requerido por la normativa tras la modificación operada en 2007, para considerar que unas obras de rehabilitación lo son si las obras relativas a los elementos estructurales alcanzan el 50% del coste total de las obras; tal porcentaje no existía en el ejercicio 2006; no obstante, el criterio del TEAC de considerar que debe atenderse a la prestación principal del contrato para ver si en su conjunto las obras son de rehabilitación, tiene la misma función y atiende al mismo objetivo que ese porcentaje posteriormente fijado del 50%. Lo importante, es que las obras tengan como objetivo principal la rehabilitación.
Concluye el Tribunal señalando la falta de validez del informe técnico al que alude la liquidación provisional de la DGT de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid, y no habiendo acreditado la oficina gestora que del total de las obras realizadas por el obligado tributario sólo una pequeña parte pueden considerarse obras de rehabilitación a efectos del IVA, no es aceptada por el TEAC la postura de la oficina gestora en cuanto a que no se cumplen los requisitos para considerar la operación de compraventa no exenta de IVA, procediendo por ello la anulación de la liquidación provisional impugnada.

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