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Sustitución forzosa. Murcia

La sustitución forzosa tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber de edificar, conservar o rehabilitar edificaciones, mediante la imposición de su ejercicio en régimen de copropiedad con el propietario actual del suelo.
Se lleva a cabo por un agente edificador seleccionado mediante un procedimiento con publicidad y concurrencia para lo que es necesario que junto a la convocatoria del concurso se apruebe el pliego de condiciones que deben ser cumplidas por los programas de actuación edificatoria que se presenten y las personas que pretendan resultar adjudicatarias de su ejecución.
De esta manera los programas de actuación edificatoria deben tener el siguiente contenido:
a) Determinar el proyecto básico de edificación que debe ser ejecutado y, en su caso, describir las obras de urbanización complementarias a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.
b) Prever el inicio de la ejecución material de las obras de edificación dentro de su primer año de vigencia y previa aprobación del proyecto de ejecución de la edificación, del proyecto de urbanización simplificado en su caso, así como del proyecto de reparcelación edificatoria y la conclusión de la totalidad de las obras antes de los 5 años desde la fecha establecida para su inicio.
c) Determinar el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la actividad de ejecución.
d) En aquellos casos en que la ejecución de la edificación no sea promovida directamente por los ayuntamientos, por si mismos o a través de sus propios organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público o adscritos a otras administraciones públicas, deben asegurar el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como agente edificador. El importe de la garantía provisional es del 2% del coste de ejecución material por contrata, de las obras de edificación y urbanización complementarias; mientras que la definitiva es del 10% de esa cantidad.
Estos programas deben regular las relaciones entre el edificador y los propietarios afectados, teniendo en cuenta que el edificador debe soportar la totalidad de los gastos derivados de la edificación teniendo en cuenta el modo previsto en el programa para retribuir la labor edificatoria.
Además, los propietarios deben satisfacer la labor edificatoria retribuyendo al agente edificador la totalidad de los costes derivados de la ejecución de dicha actuación, bien en solares o en metálico. Sin embargo, los que renuncien, expresamente, a participar en la actuación o que no cumplan sus obligaciones serán expropiados en beneficio del edificador, de oficio o a su instancia, debiendo iniciarse el expediente de expropiación por el ayuntamiento antes de 6 meses contados desde la solicitud.
Las facultades del edificador son:
a) Someter a tramitación y aprobación administrativa cuantos instrumentos sean precisos para la ejecución de la actuación edificatoria y, entre ellos, proyectos de ejecución y simplificados de urbanización y uno o varios proyectos de reparcelación edificatoria, así como a ser oído antes de dicha aprobación.
b) Exigir los pagos en metálico cuando procedan.
c) Solicitar la ocupación de los terrenos para la realización de estudios geotécnicos, arqueológicos o cualesquiera otros, así como de los necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización complementaria.
El proyecto de reparcelación edificatoria debe redactarse y tramitarse con aplicación de las normas relativas a la reparcelación, sin perjuicio de que pueden constituir fincas resultantes de los diferentes pisos o locales que conformen el edificio que se construya conforme al proyecto de ejecución aprobado.
En los casos en que se establezca la contribución al pago de los gastos de edificación en terrenos edificables u otros inmuebles resultantes, la proporción de estos que corresponda ceder a los propietarios debe determinarse mediante el establecimiento de un porcentaje del aprovechamiento privativo calculado como el resultado de multiplicar por 100 el cociente entre el valor de los gastos de edificación y el valor en venta de los inmuebles resultantes de la correspondiente actuación edificatoria. Sin embargo, los propietarios que expresen su disconformidad con esta proporción pueden solicitar el pago en metálico dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación definitiva del programa.
Sólo se puede modificar la previsión inicial de gastos estimada en el programa de actuación edificatoria por razón de causas excepcionales y objetivas que lo justifiquen, previamente establecidas en el propio programa.
Una vez terminada la edificación de acuerdo con el proyecto de ejecución aprobado y las condiciones establecidas en el programa, el agente edificador debe ponerlo en conocimiento del ayuntamiento, aportando el certificado final de otra. Tras la inspección técnica de la misma se procede a la recepción de las obras si forman parte del programa de actuación edificatoria y a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa y se devuelven las garantías prestadas.
El edificador es el responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquellos tengan su origen en una orden directa de la Administración o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella. En caso de incumplimiento de los plazos establecidos para la ejecución de la actuación, si el mismo se debe a causas no imputables al edificador, el ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido. Si la prórroga no se concede, o si transcurrida se mantiene el incumplimiento, el ayuntamiento debe declarar la caducidad de la adjudicación, ejecutar la garantía prestada e imponer las sanciones que procedan. Una vez declarada la adjudicación de la actuación, sin necesidad de una nueva declaración de incumplimiento el ayuntamiento puede optar por la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa. En todos los casos, el derecho de propiedad del incumplidor es del 50% de la valoración que se realice.

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